Die meisten Leerverkäufer sind es gewohnt, Fragen gestellt zu bekommen, aber nur wenige Agenten denken, den Agenten des Käufers zu befragen. Die Qualifizierung des Agenten des Käufers in einer Leerverkaufstransaktion ist zwingend erforderlich, weil es der fehlende Teil der Leerverkaufsgleichung ist.
Im Allgemeinen benötigen zwei Agenten einen Leerverkauf. Ein Listing-Agent und ein Käufer-Agent. Der Listing Agent repräsentiert den Verkäufer. Der Vertreter des Käufers repräsentiert den Käufer.
Einige Käufer Agenten werden weggetragen, wenn ein Käufer sagt, dass sie einen Leerverkauf kaufen möchte. Sie könnten ein Kaufangebot vor den Käufer stellen und sagen: "Drücken Sie hart, die dritte Kopie gehört Ihnen", ohne jemals die Erwartungen des Käufers für den Leerverkauf zu setzen.
Es ist schwierig, die Erwartungen eines Käufers zu erfüllen, aber es ist unerlässlich, dass ein Käufer versteht, was mit dem Kauf eines Leerverkaufs verbunden ist . Es ist viel anders als ein normales Haus zum Verkauf zu kaufen. Der Kauf eines Leerverkaufs erfordert Geduld.
Die erste Frage, um einen Leerverkäufer zu fragen
Es ist nicht ungewöhnlich, dass ein Käufer, der einen Leerverkauf tätigt, sich nach dem Verfassen eines Angebots für einen Leerverkauf ein wenig unsicher fühlt. Das liegt daran, dass der Käufer nicht weiß, was als nächstes passiert. Die Käuferin fragt sich, ob sie ihren Kredit aufnehmen oder eine Hausinspektion machen sollte , und die Antwort ist keines dieser Dinge. Der Käufer muss warten.
Die erste Frage, die man an den Agenten eines Käufers richten sollte: Wie lange wird der Käufer auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten ?
Es kann zwischen 4 Wochen und 4 Monaten dauern, um eine Leerverkaufsgenehmigung zu erhalten. Einige Leerverkäufe dauern länger, um genehmigt zu werden. Es gibt wenig Grund, den Leerverkaufsprozess zu starten , wenn der Käufer nicht an der Transaktion beteiligt ist oder unmotiviert ist, zu warten. Käufer, die nicht mehr als 30 Tage auf die Genehmigung warten, sollten entweder einen Wachovia-Leerverkauf kaufen oder ein Haus kaufen, das kein Leerverkauf ist.
Sehr wenige können innerhalb von 30 Tagen genehmigt werden.
Andere Fragen, um einen Leerverkäufer zu fragen
Als Listing Agent analysiere und hinterfrage ich oft Angebote, die ich von Agenten des Käufers erhalte. Das ist, weil ich möchte, dass mein Verkäufer zum Schließen geht. Ich kenne die Zeichen, die dazu führen, dass Leerverkäufe scheitern , und sie können oft auf die Käuferseite des Leerverkaufs zurückgeführt werden. Hier sind einige Beispielfragen, die ich einem Agenten des Käufers stelle, bevor er meinem Verkäufer rät, einen Vertrag mit dem Käufer abzuschließen.
- Wie viele Leerverkäufe hat der Agent des Käufers geschlossen? Wenn der Agent mehr Leerverkäufe geschlossen hat als auf zwei Hände gezählt werden kann, hat dieser Agent Erfahrung, die Erwartungen eines Käufers zu verwalten. Käufer, die ausflippen, haben Schmerzen und wollen, dass der Schmerz aufhört. Um den Schmerz zu stoppen, wollen sie absagen. Ein erfahrener Agent wird sie sanft zum Schließen führen.
- Werden Sie zustimmen, keine weiteren Angebote für den Käufer zu schreiben? Meine Verkäufer bestehen darauf, dass die Agenten des Käufers nicht nur andere Angebote ablehnen, sondern auch erwarten, dass die Agenten des Käufers alle ausstehenden Angebote, die die Käufer bereits eingereicht haben, zurückziehen. Wir lassen die Käufer nicht mehrere Angebote schreiben, um zu sehen, welches zuerst genehmigt wurde. Sie müssen auf das gewünschte Zuhause warten.
- Haben Sie den Käufer darauf vorbereitet, ein Gegenangebot von der Leerverkaufsbank zu erwarten? Es ist Standardverfahren für eine Bank, die Gebühren in einem Leerverkauf zu genehmigen. Nicht jede Gebühr, die der Käufer erwartet, dass ein Verkäufer zahlt, wird immer genehmigt. Manchmal muss ein Käufer möglicherweise zustimmen, eine Gebühr zu bezahlen, die die Bank nicht genehmigt, oder, was noch wichtiger ist, die Bank könnte den Verkaufspreis ändern.
- Gibt der Käufer die Kaution frei ? Manchmal möchten Käufer keine ernsthafte Geldeinlage freigeben. Sie neigen dazu, ihre Anhaltspunkte bezüglich der Einzahlung von Einlagen von ihrem Agenten zu nehmen, und ihr Agent könnte vorschlagen, dass sie daran festhalten. Wir bezeichnen diese Käufer nicht als Käufer. Weil Käufer ihre ernsthafte Geldeinlage freigeben.
- Haben Sie einen Vorabankündigungsbrief mit einem aktuellen Datum? Ich habe gesehen, dass Agenten Vorabgenehmigungsschreiben und Schecks von Wochen vorlegen, wenn nicht Monate vor dem Kaufvertrag. Das ist ein sicheres Zeichen für Ärger. Der Käufer könnte nicht nur mehrere Angebote schreiben, sondern die Leerverkaufsbank sieht einen abgelaufenen Vorabankündigungsbrief als rote Flagge, dass der Käufer nicht wirklich qualifiziert ist.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.