Tipps zum Aushandeln von Gegenangeboten mit der Leerverkaufsbank
Warum sollte ein Leerverkaufsangebot nicht sinnvoll sein?
Laßt es keinen Fehler machen, das Gegenangebot macht immer Sinn für die Partei, die das Gegenangebot ausstellt.
In diesem Fall wäre diese Partei die Leerverkaufsbank. Ob der Listing Agent, die Verkäufer, der Beauftragte des Käufers oder die Käufer die Gründe für das Gegenangebot verstehen, ist nicht relevant.
Hier sind einige der Gründe, warum das Gegenangebot lächerlich erscheinen könnte:
- Die Bank will den Leerverkauf nicht genehmigen. Ja, es ist möglich, dass die Bank, aus welchen Gründen auch immer, zu dem Schluss gekommen ist, dass es im besten Interesse der Bank wäre, die Bank auszuschließen . Vielleicht bekommt die Bank mehr Geld, um durch ihre PSA abzusichern ? Wenn es vorteilhafter ist, die Bank abzuschotten, könnte die Bank zu einem Preis kontrahieren, der sie dem Leerverkauf vorzieht. In jedem Fall wird die Bank gewinnen.
- Die Richtlinien des Anlegers könnten eine Bestimmung enthalten, die die Gegenangebotbestimmungen vorschreibt. In der Regel kann eine Anlegerrichtlinie nicht geändert werden. Es ist was auch immer es ist. Der Anleger müsste dies ändern, und dieser Anleger könnte ein Pool von Anlegern sein, die keinen Anreiz haben, bestehende Vereinbarungen zu ändern.
- Der BPO-Agent oder der Gutachter machte einen Fehler. BPO-Agenten können aufgefordert werden, in einem Bereich, den der BPO-Agent nicht gut kennt, eine Wertschätzung vorzunehmen. Es passiert viel. Wenn der Agent mit einer Umgebung nicht vertraut ist, verfügt der Agent möglicherweise nicht über genügend Informationen, um ein gültiges BPO vorzubereiten. Im Allgemeinen zahlen Banken BPO-Agenten nicht genug Geld, um erfahrene lokale Agenten dazu zu motivieren, eine solche Aufgabe anzunehmen.
Wie eine Bank ein Gegenangebot für einen Leerverkauf ausgibt
Die Banken sehen gerne eine geschätzte Abrechnung oder HUD-1, damit sie entscheiden kann, ob sie alle Gebühren genehmigen oder einen Teil dieser Gebühren abrechnen wollen. Das Gegenangebot ist möglicherweise kein Preisangebot. Wenn die Bank einen Teil der dem Verkäufer in Rechnung gestellten Gebühren reduzieren kann, kann die Bank das Nettoergebnis erhöhen.
- Das schriftliche Leerverkaufsangebot. Dieses Gegenangebot aus der Leerverkaufsbank könnte über ein Arbeitsblatt in einem Online-Softwareprogramm wie Equator oder per E-Mail an den Listing-Agenten übermittelt werden.
- Das verbale Leerverkaufsangebot. Niemand mag diese Art von Gegenangeboten, weil sie informell sind, und Käufer bevorzugen, Beweis eines Gegenangebots zu sehen. Käufer neigen dazu, misstrauisch und mit gutem Grund zu sein. Aber viele Banken machen es. Sie rufen den Listing-Agenten an oder senden eine E-Mail mit den zu ändernden Bedingungen.
Wählen Sie Ihre Gegenangebot Schlachten
Manchmal ist der Verhandlungsführer der Bank schlicht und einfach falsch. Banken sind in vielen verschiedenen Staaten tätig und jeder Staat hat seine eigenen Gesetze. Was in New York zutrifft, trifft beispielsweise in Kalifornien nicht zu. In Kalifornien haben wir eine Pflicht zur Offenlegung von Naturgefahren, die der Verkäufer dem Käufer mitteilen muss.
Wir hatten Verhandlungsführer abgelehnt, eine Gebühr von $ 99 für eine Offenlegung von Naturgefahren zu genehmigen. Andere Agenten würden diese Gebühr nur selbst bezahlen, um den Ärger zu vermeiden, aber nicht ich. Ich werde den Verhandlungsführer wieder runterziehen und die Gebühr erlauben. Weil es das Prinzip ist, nicht das Geld.
Einige Unterhändler verstehen ein HUD nicht. Seit der Überarbeitung der RESPA-Regeln im Jahr 2011 müssen Gebühren, die auf der Schätzung des guten Willens eines Käufers beruhen, auf dem HUD des Verkäufers als Gutschrift erscheinen, auch wenn ein HUD-Verkäufer-Kredit nicht wirklich ein Kredit ist. Es ist kein Kredit, weil es auch als Belastung für den Käufer erscheint. Das ist unsere Regierung, die die Offenlegung für einen Käufer vereinfacht. Sie sind so vereinfacht, dass ein Bankdirektor sie nicht verstehen kann.
Auch hier werden einige Agenten gut reden, wir werden beispielsweise die Stadtübertragungssteuer abschaffen. Stattdessen eskalieren Sie den Leerverkauf oder verlangen Sie, dass ein Vorgesetzter darauf schaut.
Sie möchten nicht Teil des Problems sein, wenn Sie Teil der Lösung sein können. Sie können das RESPA-Wort auch an den Unterhändler in der Hoffnung auf Erleuchtung senden. Es gibt keinen Grund, einen Käufer dazu zu bringen, eine Gebühr zu bezahlen, die von der Leerverkaufsbank genehmigt werden sollte.
Wenn das untere Problem der Preis auf dem Gegenangebot ist, und Sie eine aktualisierte CMA an die Bank geliefert haben - einschließlich einer Liste von Reparaturen, falls vorhanden, und die Kosten für diese Reparaturen - und die Bank weigert sich immer noch zurückzufahren , gibt es eine weitere verfügbare Option für Sie. Sie können den Leerverkauf stornieren und die Bank wird die Datei schließen. Dann können Sie die Datei mit einem neuen Vermittler erneut öffnen.