Kreditnehmer, die aufhören, Hypothekenzahlungen zu leisten, werden früher oder später die Bank ausschließen. Wie diese Zwangsvollstreckung gehandhabt wird, hängt vom staatlichen Recht ab. Mehr als die Hälfte der Staaten in den Vereinigten Staaten sind Treuhandstaaten , und Zwangsversteigerungen in Treuhandstaaten werden vom Treuhänder behandelt.
Denken Sie daran, dass Fannie Mae- Leerverkäufe , die sich in Verzug befinden, anders gehandhabt werden. Fannie Mae und Freddie Mac verschieben die Auktionen der Treuhänder normalerweise nicht.
Vor dem Aufschieben der Auktion
Nachdem ein Kreditnehmer die Hypothekenzahlungen eingestellt hat, benachrichtigt der Kreditgeber den Treuhänder, ein Zwangsvollstreckungsverfahren einzuleiten. Der Treuhänder ist eine dritte Partei der Treuhandurkunde, eine Position, die man "nackten Titel nennen" nennt.
Obwohl es keine erforderliche Zeit vor der Einreichung einer Inverzugsetzung gibt , bevorzugen die meisten Kreditgeber zu versuchen, während der ersten 60 bis 90 Tage zu sammeln, dass ein Kreditnehmer in Rückstand gerät, anstatt in Zwangsversteigerungsverfahren zu springen. Einige Staaten wie Kalifornien verlangen, dass der Kreditgeber den Kreditnehmer mindestens 30 Tage im Voraus zu kündigen, bevor eine Inverzugsetzung erfolgt.
Sobald die Kündigungsmitteilung eingereicht wurde, hat ein Kreditnehmer etwa 90 Tage Zeit, um das Darlehen wieder einzustellen, indem er die Nachzahlungen und die verspätete Zahlung, einschließlich der Gebühren des Treuhänders, übernimmt.
5 Möglichkeiten, die Auktion eines Treuhänders zu verschieben
- Einlösen der Hypothek: Es gibt einen Unterschied zwischen der Wiedereinführung einer Hypothek und dem Einlösen einer Hypothek, aber Sie werden die Wörter oft synonym verwendet hören, was falsch ist. Eine Hypothek zurückzuzahlen, ist die Hypothek abzuzahlen; eine Hypothek wird wieder in Kraft gesetzt. Während der letzten Tage eines außergerichtlichen Zwangsvollstreckungsverfahrens ist ein Kreditgeber nicht verpflichtet, eine Wiederaufnahme zu akzeptieren, sondern muss eine Rückzahlung erlauben.
- Beantragen Sie eine Kreditmodifikation: Kreditgeber müssen auch keine Auktion im Austausch für eine Kreditänderung verschieben , aber die meisten Banken werden versuchen, einen vorläufigen Tilgungsplan auszuarbeiten. Dies bedeutet nicht, dass die Bank das Haus nicht zur Auktion schickt. Also sei vorsichtig. Kreditnehmer könnten die Bank um ein schriftliches Versprechen bitten, nicht mit der Auktion voranzukommen.
Manche Banken sind hinterhältig. Diese Banken gewähren eine vorübergehende Darlehensänderung und, nach 3 bis 6 Monaten, teilen sie dem Kreditnehmer mit, dass sie eine Zwangsvollstreckung beantragen, da der Kreditnehmer nicht für eine dauerhafte Darlehensänderung qualifiziert ist. Sie bedanken sich für die Teilzahlungen und reichen eine Inverzugsetzung ein.
- Datei für Konkurs: Ein Konkursantrag stoppt nicht dauerhaft eine Auktion, aber es könnte die Auktion für eine Weile verschieben. Wenn ein Schuldner Konkurs anmeldet, erlässt das Gericht einen Auftrag, der als automatischer Aufenthalt bekannt ist , der Versuche von Gläubigern stoppt, Geld zu sammeln, das das Aufschieben einer Auktion einschließt. Es ist, als würde man einem ausgebildeten Hund sagen, dass er sitzen und bleiben soll. Aber der Kreditgeber kann dann einen Antrag auf Aufhebung des automatischen Aufenthalts einreichen, insbesondere wenn die Benachrichtigung bereits eingereicht wurde.
- Einen befristeten Unterlassungsanspruch einreichen : Die meisten Menschen assoziieren einen vorübergehenden einstweiligen Verfügungsbefehl mit häuslichem Missbrauch, aber eine Petition an das Gericht zum Schutz vor Missbrauch kann auch einen Antrag auf Verschiebung einer Auktion enthalten. Kreditnehmer müssen einen Anwalt beauftragen, eine einstweilige Verfügung zu erlassen, und dieser Anwalt muss möglicherweise einen Grund finden, der auf einem Betrug oder einer Art von Fehlverhalten des Kreditgebers beruht. Selbst wenn der Anwalt erfolgreich ist und das Argument gewinnt, ist die einstweilige Verfügung nicht dauerhaft.
- Versuch, einen Leerverkauf zu machen : Einem Kreditgeber zu sagen, dass der Kreditnehmer versucht, einen Leerverkauf zu machen, reicht im Allgemeinen nicht aus. Der Kreditnehmer muss der Bank von einem qualifizierten Käufer ein Angebot unterbreiten. Der Immobilienmakler oder Anwalt , der die Verhandlungen für den Kreditnehmer führt, ruft dann den Verhandlungsführer der Bank auf und fordert eine Verschiebung der Auktion. Häufig werden Banken eine Anfrage auf eine Verschiebung nicht berücksichtigen, bis die Auktion ein paar Tage entfernt ist. Es ist so, als würde die Bank die Kreditnehmer dazu bringen, auf Nadeln zu sitzen und sich zu fragen, ob die Auktion verschoben wird.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.