Das HUD-1-Formular verstehen und wann es verwendet wird
Gebühren, die mit der Transaktion verbunden waren, aber vor dem Abschluss bezahlt wurden, waren ebenfalls im HUD enthalten. Sie werden normalerweise als "POC" für Bezahlt außerhalb des Schließens gekennzeichnet.
Hier ist eine druckerfreundliche Version des HUD-1, die Sie ausdrucken und verwenden können, um dem Text zu folgen.
Wann wurde das HUD-1 verwendet?
Die Statuten des Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) verlangten, dass das Formular HUD-1 bei allen Transaktionen in den Vereinigten Staaten, die föderale Hypothekenkredite betreffen, als Standard-Immobilienabrechnungsformular verwendet wird. Wo ich arbeite, wurde es für fast alle Transaktionen verwendet, die einen Käufer und Verkäufer involvieren, einschließlich Bargeldabschlüsse . Wenn Sie am oder vor dem 3. Oktober 2015 eine Hypothek beantragt haben, sollten Sie eine HUD-1-Erklärung erhalten haben. Seit Oktober 2015 erhalten die Kreditnehmer als Antwort auf TILA RESPA Integrated Disclosures oder einfach TRID ein Formular namens " Closing Disclosure" anstelle von HUD-1 für die meisten Arten von Hypothekendarlehen, wodurch die Art und Weise der Hypothekenbearbeitung überarbeitet und offengelegt wird.
Wo wird ein HUD-1 heute verwendet?
Die HUD-1-Settlement-Anweisung wird jedoch immer noch für umgekehrte Hypotheken verwendet . Diese Arten von Hypotheken sind sehr beliebt bei Verkäufern im Alter von 62 Jahren, die Eigenkapital ziehen möchten. Auch während der 3 bis 10 Jahre nach einem Leerverkauf vor 2015 bitten die Kreditgeber oft um eine Kopie des alten HUD-1, um das Datum zu bestätigen, an dem die Immobilie geschlossen wurde.
Wann ist das HUD-1 verteilt?
Vor dem 3. Oktober 2015 erklärte RESPA, dass Kreditnehmer mindestens einen Tag vor der Abrechnung eine Kopie des HUD-1 erhalten sollten. Im wirklichen Leben könnten Einträge noch einige Stunden vor dem Schließen kommen. Die meisten Käufer und Verkäufer haben die Erklärung selbst, mit ihrem Immobilienmakler und mit dem Abwicklungsvertreter studiert. Diese Idee ist, dass je mehr Leute es überprüfen, desto wahrscheinlicher ist, dass Fehler entdeckt werden.
Wenn es um die HUD-1 und die Closing Disclosure geht, gehen Sie nicht davon aus, dass der Closing Agent immer korrekt ist. Fehler passieren. Ich war in mehr als einer Schließung, wo in der letzten Minute ein Fehler gefunden wurde. Stellen Sie so viele Fragen wie nötig, damit Sie alle Kosten verstehen.
Überblick über das HUD-1-Formular
Um die HUD-1-Settlement-Anweisung besser zu verstehen, finden Sie hier eine zeilenweise Übersicht über die wichtigsten Abschnitte des Formulars.
Abschnitt L, Abrechnungsgebühren: Zeilen 700-1400
Wenn Sie das HUD-1 gedruckt haben, blättern Sie zu Abschnitt L auf Seite 2. Dort werden viele Einträge tabellarisiert, bevor sie auf Seite 1 weitergeleitet werden. Spalten enthalten Gebühren, die entweder vom Kreditnehmer oder vom Geld des Verkäufers gezahlt werden. Ihre Abschlussanweisung enthält wahrscheinlich keine Einträge in allen Zeilen.
Abschnitt 700, Agenturkommissionen
Dieser Abschnitt befasst sich mit den Provisionen, die an Immobilienagenturen gezahlt werden. Die Zeilen 701 und 702 zeigen, wie Provisionen zwischen zwei teilnehmenden Agenturen aufgeteilt werden.
Provisionen werden normalerweise aus den Mitteln des Verkäufers bezahlt. Ein Käuferagent, der ein Haus zum Verkauf nach Eigentümern verkauft, kann jedoch von seinem Kunden bezahlt werden, nicht vom Verkäufer.
Abschnitt 800, Gegenstände, die in Verbindung mit einem Darlehen zu zahlen sind
Die Einträge in diesen Zeilen werden meistens aus den Mitteln des Käufers bezahlt, obwohl in einigen Fällen Verkäufer sich bereit erklären, bestimmte Beträge zu zahlen, um dem Käufer beim Schließen zu helfen.
Zeile 801 zeigt die Gebühr an, die der Kreditgeber für die Bearbeitung oder die Entstehung des Darlehens in Rechnung gestellt hat. Wenn die Gebühr ein Prozentsatz des Kreditbetrags ist, wird der Prozentsatz angegeben.
Zeile 802 wird verwendet, um die "Punkte" aufzuzeichnen, die vom Kreditgeber berechnet werden. Jeder Punkt ist 1% des Kreditbetrags.
Zeile 803 wird verwendet, um Beurteilungsgebühren zu erfassen. Sie haben möglicherweise die Gebühr bezahlt, als Sie den Kredit beantragt haben. Wenn dies der Fall ist, sollte es mit "POC" gekennzeichnet sein, wenn es außerhalb des Closings bezahlt wird. Der Betrag würde angezeigt, wäre aber nicht in den Gesamtgebühren enthalten, die Sie zur Abrechnung bringen.
In Zeile 804 werden die Kosten der Kreditauskunft erfasst, wenn sie nicht in der Emissionsgebühr enthalten sind .
Zeile 805 enthält Gebühren für Inspektionen auf Antrag des Kreditgebers. Weitere Schädlings- und Strukturinspektionen werden in einem anderen Bereich durchgeführt.
Linie 806 ist für eine Antragsgebühr, die von einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) Unternehmen erforderlich sein könnte.
Zeile 807 wird nur für Darlehensannahmetransaktionen verwendet, bei denen der Käufer die bestehende Hypothek des Verkäufers übernimmt.
Die Zeilen 808 bis 811 werden für verschiedene Gegenstände verwendet, die mit dem Kredit in Verbindung stehen, z. B. Gebühren, die an einen Hypothekenmakler gezahlt werden.
Abschnitt 900, Artikel, die vom Kreditgeber im Voraus bezahlt werden müssen
Diese Gebühren werden normalerweise vom Käufer bezahlt. Sie sind alle Gegenstände, die der Kreditgeber benötigt, aber die nicht immer an den Kreditgeber bezahlt werden.
Zeile 901 wird verwendet, um die Zinsen zu erfassen, die bei der Abrechnung für den Zeitraum zwischen dem Schließen und der ersten monatlichen Zahlung gesammelt werden.
Die Zeile 902 zeigt die bei der Abrechnung fälligen Hypotheken-Versicherungsprämien . Treuhandreserven für die Hypothekenversicherung werden später erfasst. Wenn Ihre Hypothek Versicherung eine Pauschalzahlung gut für das Leben des Darlehens ist, sollte es beachtet werden.
Zeile 903 wird verwendet, um Prämien für die Versicherungsprämie zu erfassen, die bei der Begleichung bezahlt werden müssen, um eine sofortige Versicherung auf dem Grundstück zu haben. Es wird nicht für Versicherungsreserven verwendet, die treuhänderisch verwaltet werden.
Die Zeilen 904 und 905 beziehen sich auf verschiedene Posten wie Hochwasserversicherungen , Hypothekenlebensversicherungen, Kreditlebensversicherungen und Invalidenversicherungsprämien.
Abschnitt 1000, Reserven mit Kreditgeber hinterlegt
In diesem Abschnitt werden die vom Darlehensgeber vom Kreditnehmer für Treuhand- und Grundsteuerzwecke eingezogenen Treuhandmittel aufgeführt . Die Anzahl der Monate variiert, aber es gibt Grenzen, wie viel der Kreditgeber sammeln kann.
Der Entleiher zahlte die laufenden Kosten für die Ausgaben in Abschnitt 900. Die Einträge in den Zeilen 1001-1007 beziehen sich auf Mittel, mit denen das Treuhandkonto des Kreditnehmers eröffnet wird, von dem der Kreditgeber die Prämien des nächsten Jahres zahlt. Jede Hypothekenzahlung enthält einen Betrag, der einen Teil dieser wiederkehrenden Ausgaben deckt.
Zeile 1008 ist eine Escrow-Anpassung, die vom Abwicklungs-Agenten berechnet wird, indem verschiedene Escrow-Formeln verglichen werden. Dieser Schritt soll sicherstellen, dass der Kreditgeber nicht mehr Treuhandmittel einzieht, als erlaubt sind. Die Zahl ist immer Null oder eine negative Zahl.
Abschnitt 1100, Titel
Die Titel beinhalten Gebühren, die direkt mit der Übertragung von Titeln verbunden sind, wie die Titelprüfung, Titelsuche, Dokumentenvorbereitung und Gebühren für die Titelversicherungspolice . Sie werden normalerweise dem Käufer in Rechnung gestellt.
Die Anwaltskosten umfassen Gebühren für die Anwälte des Kreditnehmers und des Verkäufers und manchmal auch einen Anwalt für den Kreditgeber. Weitere in diesem Abschnitt behandelte Punkte sind Gebühren für Schließer und Notare. Wenn eine Person viele Aufgaben ausführt, können Gebühren zusammengelegt werden. In Zeile 1101 wird die Gebühr des Abwicklungsagenten erfasst.
Die Gebühren für die Zusammenfassung oder Titelsuche und -prüfung werden in die Zeilen 1102 und 1103 eingegeben. Wenn dieselbe Person beide Aufgaben erfüllt, wird in Zeile 1103 ein Pauschalbetrag eingetragen. Wenn die Person, die die Arbeit ausführt, eine Titelgesellschaft oder ein Anwalt ist, werden Gebühren erhoben werden später in den Zeilen 1107 oder 1108 eingegeben.
Die Zeile 1104 zeigt Gebühren für den Titelversicherungsbinder (auch als Versicherungspflicht bezeichnet). Die Zahlung für Titelversicherungen wird später eingegeben.
In der Zeile 1105 sind Gebühren für Tatvorbereitungen und solche Rechnungen für die Arbeit an Hypotheken und Scheinen aufgeführt.
Die von einem Notar zur Beglaubigung der Ausführung der Abrechnungsbelege berechnete Gebühr wird in die Zeile 1106 eingetragen.
Zeile 1107 legt eine Anwaltsgebühr offen.
Linie 1108 ist die Kosten der Titelversicherung (außer den Kosten des Binders).
Die Zeilen 1109 und 1110 sind Informationslinien, die die Kosten für die separaten Titelversicherungen für Kreditnehmer und Kreditgeber offenlegen. (Nur die Zeile 1108 wird übernommen.)
Die Zeilen 1111 bis 1113 werden verwendet, um andere titelbezogene Gebühren einzugeben, die sich je nach Ort unterscheiden. Die Einträge können eine Gebühr an einen Kreiszollsammler für eine Steuerbescheinigung oder eine Gebühr an einen privaten Steuerdienst umfassen.
Abschnitt 1200, Staatliche Aufzeichnungs- und Übertragungsgebühren
In diesem Abschnitt werden Gebühren wie Kosten für die Erfassung von Urkunden und Hypotheken sowie Gebühren für Steuerstempel aufgeführt.
Abschnitte 1300 & 1400, Zusätzliche Abrechnungsgebühren und Summen
Abschnitt 1300 wird verwendet, um Erhebungsgebühren und Inspektionen für solche Dinge wie Schädlinge, bleihaltige Farbe und Radon aufzuzeichnen. Bauliche Inspektionen und Inspektionen für Heizungs-, Sanitär- oder Elektrogeräte könnten ebenfalls enthalten sein. Wenn eine der Parteien eine Hausgarantie kauft, wird die Gebühr in diesem Abschnitt eingegeben.
Die Linie 1400 bezieht sich auf die gesamten Abwicklungsgebühren, die aus dem Geld des Kreditnehmers und des Verkäufers gezahlt werden. Sie sind auch in den Abschnitten J und K, Zeilen 103 und 502 eingetragen.
Abschnitt J Zusammenfassung der Transaktion des Kreditnehmers: Zeilen 100-303
Zurück auf Seite 1 des HUD-1-Formulars finden Sie die Abschnitte J und K, die die einzelnen Transaktionen des Kreditnehmers und des Verkäufers beschreiben.
Abschnitt 100, Bruttobetrag vom Kreditnehmer fällig
Zeile 101 gibt den Brutto-Verkaufspreis der Immobilie an.
Die Kosten für persönliche Gegenstände (wie Vorhänge, Waschmaschine, Trockner, Gartenmöbel und Dekorationsgegenstände, die vom Verkäufer gekauft werden) sind unter 102 aufgeführt.
Zeile 103 zeigt die gesamten Abwicklungskosten an den Kreditnehmer, die von der Linie 1400 vorgezogen werden.
Die Zeilen 104 und 105 beziehen sich auf Beträge, die der Entleiher schuldet oder zuvor vom Verkäufer bezahlt hat.
- Einträge, die dem Kreditnehmer belastet werden, enthalten einen Saldo auf dem Treuhandkonto des Verkäufers, wenn der Kreditnehmer das Darlehen übernimmt .
- Der Darlehensnehmer kann dem Verkäufer einen Teil der nicht eingenommenen Mieten schulden.
Die Zeilen 106 bis 112 gelten für Artikel, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zum Beispiel muss der Käufer dem Verkäufer seinen anteiligen Teil der Komitatssteuern erstatten, wenn der Verkäufer eine Jahresrechnung bezahlt hat. Jede Person zahlt Gebühren für die Zeit, in der sie das Eigentum besaß.
Zeile 120 ist der Bruttobetrag des Kreditnehmers. Es ist die Summe der Zeilen 101 bis 112.
Abschnitt 200, Beträge, die von oder im Namen des Kreditnehmers gezahlt werden
Dies sind alle Einträge für Fonds, die der Kreditnehmer bei Abschluss erhalten wird.
Zeile 201 gibt dem Käufer eine Gutschrift über den Betrag des bei der Annahme des Angebots gezahlten Betrags.
Linie 202 ist der Betrag des neuen Kredits, der vom Kreditgeber an den Kreditnehmer gezahlt wird.
Zeile 203 wird verwendet, wenn der Kreditnehmer ein Darlehen übernimmt oder ein bestehendes Darlehen oder ein Pfandrecht an der Immobilie übernimmt.
Die Zeilen 204 bis 209 werden verwendet, um verschiedene Artikel aufzulisten, die von oder im Auftrag des Käufers bezahlt wurden. Sie können solche Gegenstände als eine Entschädigung einschließen, die der Verkäufer für Reparaturen oder den Austausch von Gegenständen leistet. Dieser Bereich wird auch verwendet, wenn der Verkäufer eine Schuldverschreibung des Kreditnehmers für einen Teil des Kaufpreises akzeptiert.
Die Zeilen 210 bis 219 gelten für Wechsel, die der Verkäufer noch nicht bezahlt hat, aber alle oder einen Teil davon schuldet. Steuern und Einschätzungen werden aufgeführt, aber das Gebiet kann auch die im Voraus vom Verkäufer für einen Zeitraum, der über das Abrechnungsdatum hinaus erstreckt, erhobene Miete einschließen.
Zeile 220 ist die Summe aller Artikel in Abschnitt 200. Der Gesamtbetrag wird dem Erlös des Kreditnehmers hinzugefügt.
Abschnitt 300, Barausgleich bei der Begleichung vom / zum Kreditnehmer
Zeile 301 ist eine Zusammenfassung des Gesamtbetrags, der vom Kreditnehmer fällig wird.
Zeile 302 ist eine Zusammenfassung aller Artikel, die bereits von oder für den Kreditnehmer bezahlt wurden.
Zeile 303 ist der Unterschied zwischen den Zeilen 301 und 302. Es zeigt am häufigsten, wie viel Geld der Kreditnehmer zum Abschluss bringen muss. Es könnte sich um eine negative Zahl handeln, die angibt, dass der Kreditnehmer bei Abschluss Geld erhalten wird.
Abschnitt K, Zusammenfassung der Transaktion des Verkäufers: Zeilen 400-603 Zeilen 400-603
Rechts neben Abschnitt J (die Zusammenfassung der Transaktion des Kreditnehmers) finden Sie Abschnitt K, der die Transaktionen des Verkäufers zusammenfasst.
Abschnitt 400 , Bruttobetrag aufgrund des Verkäufers
Die Beträge in diesem Abschnitt werden den Mitteln des Verkäufers hinzugefügt.
Zeile 401 gibt den Bruttoverkaufspreis der Immobilie an.
Einträge für persönliches Eigentum (wie Vorhänge, Waschmaschine, Trockner, Gartenmöbel und dekorative Gegenstände, die der Verkäufer an den Käufer verkaufen kann) sind auf 402 aufgeführt.
Die Zeilen 404 und 405 gelten für andere Beträge, die vom Kreditnehmer geschuldet oder zuvor vom Verkäufer bezahlt wurden, wie:
- Wenn der Kreditnehmer das Darlehen des Verkäufers übernimmt, muss er dem Verkäufer den Restbetrag auf dem Treuhandkonto des Verkäufers erstatten.
- Der Käufer kann dem Verkäufer einen Teil der nicht eingenommenen Mieten schulden.
Die Zeilen 406 bis 412 gelten für Artikel, die der Verkäufer im Voraus bezahlt hat. Zum Beispiel kann der Käufer dem Verkäufer einen anteiligen Teil der Komitatssteuern erstatten müssen, wenn der Verkäufer eine Jahresrechnung bezahlt hat, aber die Immobilie während des ganzen Jahres nicht besitzen wird.
Zeile 420 ist der Bruttobetrag des Verkäufers. Es ist die Summe der Zeilen 401 bis 412.
Abschnitt 500, Kürzungen aufgrund des Verkäufers
Die Beträge in diesem Abschnitt werden von den Mitteln des Verkäufers abgezogen.
Zeile 501 wird verwendet, wenn der Immobilienmakler des Verkäufers oder eine andere Partei die Anzahlung des Kreditnehmers hält und diese direkt an den Verkäufer zahlt.
Zeile 502 enthält die Figur aus Zeile 1400, die Gesamtkosten des Verkäufers, wie in Abschnitt L berechnet.
Die Zeile 503 wird verwendet, wenn der Darlehensnehmer von bestehenden Pfandrechten, die vom Verkaufspreis abgezogen werden, Eigentumsrechte annimmt oder einnimmt.
Die Zeilen 504 und 505 sind für alle ersten und / oder zweiten Kredite vorgesehen, die im Rahmen eines Vergleichs (einschließlich aufgelaufener Zinsen) ausgezahlt werden.
Die Zeilen 506 bis 509 sind als Leerzeilen für verschiedene Einträge dargestellt.
Zeile 506 wird verwendet, um vom Kreditnehmer an den Verkäufer oder eine andere Partei, die nicht der Abwicklungsagent ist, gezahlte Kautionen zu erfassen. Dies ist etwas anders als der Eintrag in 501. In diesem Fall übergibt die Partei, die die Gelder hält, diese an die Abwicklungsstelle, die bei Abschluss ausgezahlt wird.
Diese Zeilen können auch verwendet werden, um zusätzliche Pfandrechte aufzulisten, die bei der Abrechnung viel gezahlt werden müssen, um das Eigentum an der Immobilie zu löschen.
Die Zeilen 510 bis 519 sind für Wechsel, die der Verkäufer noch nicht bezahlt hat, aber alle oder einen Teil davon schuldet. Steuern und Einschätzungen werden aufgeführt, aber das Gebiet kann auch die im Voraus vom Verkäufer für einen Zeitraum, der über das Abrechnungsdatum hinaus erstreckt, erhobene Miete einschließen.
Zeile 520 ist die Summe aller Artikel in Abschnitt 500. Der Gesamtbetrag wird vom Erlös des Verkäufers abgezogen.
Abschnitt 600, Barzahlung bei der Bezahlung an / von Verkäufer
Die Zeilen 601 sind der Bruttobetrag, der dem Verkäufer aus Zeile 420 zusteht.
Zeile 602 enthält die Summe der Erlösminderungen des Verkäufers aus Zeile 520.
Die Linie 603 ist die Differenz zwischen den Zeilen 601 und 602. Sie zeigt normalerweise einen Geldbetrag an, der an den Verkäufer gezahlt wurde, aber es ist möglich, dass der Verkäufer beim Schließen Geld schuldet. Zum Beispiel könnte der Verkäufer mehr auf erste und zweite Hypotheken schulden, als im Vertrag wiedergefunden wird.
Wenn Sie ein HUD-1 als Teil Ihrer Transaktion zum Kauf eines Eigenheims erhalten haben, denken Sie daran, dass es sich um eines der Abschlussdokumente handelt, die Sie behalten sollten .
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub. Home Buying Experte bei The Balance.