Erste Schritte in einem kalifornischen Leerverkauf
Um zu beginnen, müssen Sie Ihre Strategie planen und ein paar Fragen beantworten.
Es gibt viele verschiedene Arten von Leerverkäufen . Sie müssen nicht alle Arten von Leerverkäufen kennen, solange Sie die folgenden Fragen beantworten können:
- Wer ist dein Kreditgeber? Nicht nur ist Ihr Kreditgeber wichtig, weil es bestimmt, wie Ihr Leerverkauf verarbeitet wird, aber Sie müssen herausfinden, ob der Kreditgeber der Servicer oder der Investor ist. Es ist der Anleger, der Ihren Leerverkauf letztlich genehmigt, es sei denn, Ihr Darlehensgeber hat eine Behörde benannt .
- Hast du eine finanzielle Notlage? Wenn dies der Fall ist, müssen Sie einen Härtebrief schreiben. Wenn Sie keine finanziellen Schwierigkeiten haben, dann sollten Sie besser hoffen, dass Ihr Kreditgeber die Bank of America ist und Sie sich für einen Cooperative Short Sale oder den HIN Incentive qualifizieren. Die meisten Kreditgeber in Kalifornien wollen sehen, dass ein Verkäufer eine finanzielle Notlage dokumentieren kann. Eine Ausnahme wird häufig mit Fannie Mae gemacht, wenn ein Verkäufer eine bestimmte Anzahl von Tagen zurückgewiesen hat, verbunden mit einem niedrigen FICO Score.
- Ist Ihr Darlehen ein Darlehen der Regierung? Zu den staatlichen Krediten gehören Darlehen, die im Eigentum einer staatlich geförderten Einrichtung (GSE) wie Fannie Mae oder Freddie Mac stehen. Die Regeln sind für ein GSE-Darlehen unterschiedlich. Wenn Ihr Darlehen FHA oder VA ist, benötigen diese Arten von Krediten länger zu verarbeiten und werden in einem zweistufigen Prozess genehmigt.
- Haben Sie Anspruch auf einen HAFA-Leerverkauf? Einige Arten von HAFA-Leerverkäufen wie die der Bank of America können sehr lange dauern. Die von der Regierung übermittelten Zeitrahmen werden selten eingehalten. Ich habe HAFA-Leerverkäufe der Bank of America im Durchschnitt von 6 Monaten bis 12 Monaten zu verarbeiten. Der einzige Vorteil eines HAFA-Leerverkaufs in Kalifornien sind die 3.000 USD, die ein Verkäufer bei Abschluss erhält, aber ein Verkäufer erhält dieses Geld nur, wenn der Verkäufer in der Immobilie wohnt.
Wenn Sie einen HAFA-Leerverkauf machen möchten, müssen Sie wissen, dass der Prozess für einen HAFA-Leerverkauf von Fannie Mae und einen HAFA-Leerverkauf von Freddie Mac über einen regulären Leerverkauf anders ist, da es sich wiederum um staatlich geförderte Einheiten handelt. Es gibt keinen ARASS für einen Freddie Mac HAFA-Leerverkauf, was bedeutet, dass Sie vor dem Einreichen eines Angebots vorab genehmigt werden müssen.
Kein Agent kann einen HAFA-Leerverkauf abwickeln. Sie sollten nur mit einem zertifizierten und erfahrenen HAFA-Leerverkäufer arbeiten, wenn Sie sich für einen HAFA-Leerverkauf entscheiden.
Erhalten Sie eine Haftungsfreistellung für einen kalifornischen Leerverkauf
Es gibt Nachteile und positive Aspekte im Juli 2011 von California SB 458 . In gewisser Hinsicht haben die Beschränkungen einige zweite Kreditgeber dazu veranlasst, einen Leerverkauf eher zu billigen.
Auf der positiven Seite verhindert das Gesetz jedoch, dass eine Bank von einem Verkäufer verlangt, dass sie als Bedingung für die Leerverkaufsgenehmigung einen Beitrag leistet.
SB 458 ändert California Civil Code 580 durch Hinzufügen von Paragraph e. Der California Civil Code 580e besagt, dass eine Bank einen Verkäufer von der persönlichen Haftung befreien muss, wenn die Bank einen Leerverkauf genehmigt. Es ist egal, ob:
- Zuhause ist eine persönliche Residenz oder eine Vermietung
- Der Kredit ist hartes Geld oder Kaufgeld
- Das Darlehen steht an erster, zweiter oder dritter Stelle
Macht überhaupt keinen Unterschied. Jeder Kreditgeber, der einen Leerverkauf für 1 bis 4 Einheiten in Kalifornien genehmigt, muss den Verkäufer für die Haftung freistellen und kann kein Mängelurteil anstreben . Natürlich können sich Gesetze ändern. Es ist also ratsam, einen kurzen Verkaufszustimmungsbrief zu erhalten, der spezielle Formulierungen enthält, die auf den Mangel verzichten oder den Verkäufer freigeben.
Steuern auf einen kalifornischen Leerverkauf
Wenn das Darlehen eine Refinanzierung ist, sollten Verkäufer Steuerberatung von einem qualifizierten Steuerfachmann erhalten. Denn eine Refinanzierung für Zinssatz und Laufzeit wird steuerlich anders gehandhabt als eine Refinanzierung, bei der es sich um eine Cash-out-Refinanzierung handelt. Dieses freie Geld zum Zeitpunkt der Refinanzierung kann beim Verkauf auch bei einem Leerverkauf unter bestimmten Bedingungen steuerpflichtig werden.
Das Gesetz über Hypothekenverschuldung von 2007 ist ein Bundesgesetz. Es befreit persönliche Wohngebäude bis zu einem bestimmten Höchstbetrag von der Besteuerung. Es ist kein kalifornisches Gesetz. Seit Jahren spiegelt das kalifornische Staatsrecht das Bundesgesetz wider. Ob das kalifornische Gesetz einen Verkäufer von den staatlichen Einkommenssteuern für Hypothekenschulden befreien wird, ist eine Antwort, die am besten von einem Steuerberater beantwortet wird. Denn selbst wenn ein Verkäufer disqualifiziert wird, gibt es möglicherweise andere Ausnahmen.
Darüber hinaus geben Hypothekenbriefe im Jahr 2013 Verkäufer von 1 bis 4 Einheiten in Kalifornien von Steuern auf Bundes- und Landesebene frei.
Wenn Sie Rechts- und Steuerberatung für einen kalifornischen Leerverkauf wünschen, wenden Sie sich bitte an eine juristische Person, die für diesen Rat lizenziert und qualifiziert ist. Immobilienmakler können keine Rechts- und Steuerberatung anbieten.