Jede Situation ist einmalig für die Befreiung von der Besteuerung von Leerverkäufen
Von Julian Block , Rechtsanwalt
Wenn Sie nach Steuererleichterungen für Leerverkäufe suchen, ist nicht jeder Verkäufer berechtigt, nach einem Leerverkauf eine Hypothek zu vergeben. Eine Schlüsseländerung im Steuergesetzbuch hilft jedoch Millionen von Hausverkäufern, die mehr auf ihre Hypotheken schulden als ihre Wohnungen wert sind. Diese Verkäufer haben ein negatives Eigenkapital - ein Umstand, der umgangssprachlich als umgedreht oder unter Wasser bekannt ist. Die Gesetzgebung, die zu Beginn des Jahres 2007 in die Bücher ging, kommt einigen Upside Downern zugute und tut absolut nichts für andere.
Das Hypotheken-Verzeihungs-Entschuldungs-Gesetz
So funktioniert die Pause. Angenommen, Sela Sellers entsorgt ihren Wohnsitz in einem Leerverkäufer , der den unbezahlten Teil ihrer Hypothek löscht. Oder nehmen Sie an, dass die kreditgebende Firma auf die Wohnung verzichtet, sie anschließend verkauft und einen Teil ihrer Schulden annulliert. Im Allgemeinen verlangt das Steuergesetz, dass Sela die Beträge auf ihrem 1040-Formular teilweise oder vollständig verrechnet. Nicht länger. Die Hypothekenverschuldung Entlastungsgesetz von 2007 enthält eine Bestimmung, die es Hausverkäufern wie Sela erlaubt, bis zu 2.000.000 $ der stornierten Schulden auszuschließen.
Sela schließt Steuern nur dann aus, wenn sie zwei Bedingungen erfüllt:
- Die Sicherheit für ihre Hypothek ist ihr Hauptwohnsitz, also der Ort, an dem sie normalerweise das meiste Jahr lebt.
- Sie übernimmt die Schulden, um ihren Hauptwohnsitz zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern.
Annullierte Schulden bei einem Leerverkauf
Es gibt keine Erleichterungen für die Eigenheimkredite von Sela oder die Refinanzierung von ausstehenden Hypotheken , außer in dem Maße, in dem sie den Erlös für Verbesserungen verwendet.
Anderes Kleingedruckte verbietet Entlastung, wenn ihre Kreditgeber Schulden auf Ferienhäusern und anderen Zweitwohnungen oder Mietimmobilien vergeben .
Langfristige Regeln verlangen, dass Schuldner alle vergebenen Schulden auf ihren 1040-Formularen melden, genauso wie Einkommen aus Gehältern oder Investitionen. Die Internal Revenue Service Steuern vergeben Beträge zu den Sätzen für das ordentliche Einkommen aus Quellen wie Gehälter.
Einige vergeben Schulden umgehen Steuern. Das Gesetz legt mehrere sorgfältig abgesicherte Ausnahmen fest. Dazu gehören Konkurse und Insolvenzen.
Ausschlüsse für die Stornierung von Schulden
Die im Jahr 2007 eingeführte Ausnahme kommt Personen zugute, deren Schulden reduziert oder storniert werden, und zwar in Form von:
- Kreditmodifikationen
- Zwangsvollstreckungen
- Taten anstelle der gerichtlichen Verfallserklärung
- Leerverkäufe
Diese letzte Kategorie ist die Bezeichnung für einen Eigentümer, der - mit Genehmigung des Kreditgebers - zu einem Nettoverkaufspreis (Brutto-Verkaufspreis abzüglich Rechtskosten, Maklerprovision und anderer Kosten) verkauft wird, der nicht ausreicht, um alle ausstehenden Schulden zu decken.
Im Steuerjargon bezieht sich der Ausschluss auf Einkünfte aus der Entlassung von QPRI, dh auf eine qualifizierte Hauptwohnungsverschuldung. Dies bedeutet Hypotheken, die von den Eigentümern genommen werden, um ihre Hauptwohnungen zu kaufen, zu bauen oder wesentlich zu verbessern. Und die Residenzen sind die Sicherheiten für die Schulden.
Es gibt auch einen Ausschluss für Schulden, die durch Umstrukturierung von Hypotheken reduziert werden, sowie für Schulden, die zur Refinanzierung von QPRI verwendet werden. Hier gibt es Entlastung, aber nur bis zur Höhe des alten Hypothekenkredites, kurz vor der Refinanzierung.
Eine weitere Einschränkung besteht darin, dass der Ausschluss Hausbesitzern, die den Anstieg der Immobilienpreise in Anspruch genommen haben, nicht dabei hilft, eine Refinanzierung "auszahlen" zu lassen, bei der sie die Mittel nicht für Renovierungen ihrer Hauptwohnsitze verwendet haben. Stattdessen nutzten sie die Mittel, um Kreditkartenschulden , Studiengebühren, medizinische Ausgaben oder bestimmte andere Ausgaben abzubezahlen .
Die Besteuerung von annullierten Schulden für einen Leerverkauf gilt im Bundesstaat Kalifornien in den meisten Fällen nicht aufgrund des California Code Civil Code 580e. Der Weg zu einem kalifornischen Leerverkauf ist einzigartig gegenüber den Gesetzen, die Leerverkäufe in anderen Staaten regeln. Ein Teil der Entlastung ist darauf zurückzuführen, dass es Banken nicht erlaubt ist, Verkäufer nach der Schließung eines Mangels zu verfolgen.
Bitte beachten Sie, dass die annullierten Schulden nicht nur ein Bundesproblem sind. Möglicherweise müssen Sie mit Ihrem eigenen Staat überprüfen, um die Besteuerungsmöglichkeiten zu ermitteln, die für Ihre eigene Situation gelten. Zum Beispiel hat das Franchise Tax Board in Kalifornien einen Brief ausgestellt, der die meisten Hausbesitzer ausschließt.
Es gibt auch keine Garantie, dass der Kongress das Hypotheken-Verzeihungs-Entlastungsgesetz weiter ausdehnt, obwohl ein Gesetzesentwurf zur Verlängerung bis 2018 anhängig ist.
Julian Block ist Steueranwalt in Larchmont, NY
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.
Herausgegeben von Elizabeth Weintraub, Home Buying Expert