Wie viel Zinsen vorausbezahlt werden, hängt davon ab, wann Ihre erste Zahlung beginnen soll. Viele Kreditnehmer bevorzugen eine Hypothekenzahlung am ersten jeden Monats.
Manche bevorzugen den 15.. Manchmal wählen die Kreditgeber das Zahlungsdatum für Sie aus, also fragen Sie, ob Sie eine Präferenz haben.
Zinsen werden in Rückstand gezahlt
In den Vereinigten Staaten werden Verzugszinsen gezahlt. Dies bedeutet, dass Ihre Kapital- und Zinszahlung die Zinsen für den 30-Tage-Zeitraum unmittelbar vor dem Fälligkeitsdatum Ihrer Zahlung auszahlt. Wenn Sie zum Beispiel Ihr Haus verkaufen, bestellt Ihr Closing-Agent eine Begünstigte-Forderung , die auch unbezahlte Zinsen einzieht. Lasst uns genauer hinschauen.
Angenommen, Ihre Zahlung in Höhe von 599,55 US-Dollar ist am 1. Dezember fällig. Ihr Darlehensbestand beträgt 100.000 US-Dollar, wird mit 6% pa verzinst und über 30 Jahre amortisiert . Wenn Sie Ihre Zahlung bis zum 1. Dezember leisten, zahlen Sie die Zinsen für den gesamten Monat November, alle 30 Tage.
Wenn Sie Ihren Kredit am 15. Oktober schließen, werden Sie vom 15. Oktober bis zum 31. Oktober Zinsen an den Kreditgeber zurückzahlen. Es mag so aussehen, als ob Sie 45 Tage Zeit haben, bevor Ihre erste Zahlung am 1. Dezember fällig ist, aber Sie sind es nicht.
Sie zahlen 15 Tage Zinsen, bevor Sie schließen und weitere 30 Tage Interesse, wenn Sie Ihre erste Zahlung leisten.
Berechnen Ihres unbezahlten Hauptguthabens
Wenn Sie Ihr unbezahltes Darlehensvolumen kennen möchten, das nach der ersten Hypothekenzahlung verbleibt, ist es leicht zu berechnen. Erstens, nehmen Sie Ihr Hauptdarlehenssaldo von $ 100.000 und multiplizieren Sie es mit Ihrem jährlichen Zinssatz von 6%.
Der jährliche Zinsbetrag beträgt 6.000 $. Teilen Sie die Jahreszinsen um 12 Monate, um die monatlichen Zinsen zu erhalten. Diese Zahl ist 500,00.
Da Ihre am 1. Dezember abgeschriebene Zahlung 599,55 US-Dollar beträgt, würden Sie die monatliche Zinszahl (500 US-Dollar) von der Kapital- und Zinszahlung (599,55 US-Dollar) abziehen, um den Hauptteil dieser Zahlung zu ermitteln. Das Ergebnis ist 99,55 $, was der Hauptteil Ihrer Zahlung ist.
Jetzt subtrahieren Sie den Hauptanteil von $ 99,55 aus dem unbezahlten Hauptguthaben von $ 100.000. Diese Zahl beträgt 99.900,45 USD. Dies ist der verbleibende unbezahlte Kapitalbetrag zum 1. Dezember. Wenn Sie einen Kredit abbezahlen, müssen Sie dem unbezahlten Restbetrag tägliche Zinsen bis zu dem Tag hinzufügen, an dem der Kreditgeber den Auszahlungsbetrag erhält.
Hinweis: Bei jeder fortlaufenden Zahlung verringert sich Ihr unbezahlter Kapitalbetrag um einen geringfügig höheren Kapitalherabsetzungsbetrag gegenüber dem Vormonat. Dies liegt daran, dass, obwohl das unbezahlte Guthaben jeden Monat mit derselben Methode berechnet wird, Ihr Hauptteil der monatlichen Zahlung steigt, während der Zinsanteil kleiner wird.
Sie wissen jetzt, dass Ihr unbezahlter Hauptbetrag nach Ihrer Zahlung im Dezember $ 99.900,45 betragen wird. Um Ihr verbleibendes Guthaben nach Ihrer Zahlung am 1. Januar zu berechnen, berechnen Sie es mit dem neuen unbezahlten Guthaben:
- $ 99,900.45 x 6% Zinsen = $ 5.994,03 ‰ nach 12 Monaten = $ 499,50 Zinsen fällig für Dezember. Ihre Zahlung im Januar entspricht der Zahlung am 1. Dezember, da sie amortisiert ist. Es ist 599,55 $. Sie werden die für Dezember fälligen Zinsen von $ 499,50 von Ihrer Zahlung abziehen. Das lässt 100,05 $ an den Auftraggeber Ihres Darlehens ausbezahlt werden.
- Ihr Guthaben zum 1. Dezember beträgt $ 99.900,45, von dem Sie den Hauptteil Ihrer Zahlung am 1. Januar von 100,05 abziehen. Dies entspricht 99.800,40 USD als Ihr neues unbezahltes Hauptguthaben.
Berechnung des täglichen Interesses
Um die täglichen Zinsen für eine Kreditauszahlung zu berechnen, nehmen Sie den Kapitalbetrag mit dem Zinssatz und teilen Sie ihn durch 12 Monate, wodurch Sie die monatlichen Zinsen erhalten. Dann teilen Sie die monatlichen Zinsen um 30 Tage, was dem täglichen Zins entspricht.
Sagen Sie zum Beispiel, dass Ihr Onkel Ihnen 100.000 Dollar für ein Silvestergeschenk gibt und Sie beschließen, Ihre Hypothek am 5. Januar zurückzuzahlen.
Sie wissen, dass Sie am 1. Januar $ 99.800.40 schulden. Aber Sie werden auch 5 Tage Zinsen schulden. Wie viel ist das?
- $ 99,800.40 x 6% = $ 5.988,02. Dividiere nach 12 Monaten = 499 $. Dividiere nach 30 Tagen = $ 16,63 x 5 Tage = $ 83,17 Zinsen fällig für fünf Tage.
- Sie würden den Kreditgeber $ 99.800.40 plus $ 83.17 Zinsen für eine Gesamtzahlung von $ 99.883,57 senden.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.