Finden Sie heraus, wie Sie Ihre Bewerbung zum Home Affordable Refinanzierungsprogramm erhalten
Ein Leser fragt: "Wir haben versucht, eine Darlehensmodifikation zu bekommen, aber Wells Fargo sagte, dass wir uns nicht qualifizieren. Wir haben eine Hypothek, die sich zurücksetzt und von einem einzigen Darlehen in sechs Monaten vollständig amortisiert. Es gibt keinen Weg wir können uns diese Zahlung leisten, wir wollen keinen Leerverkauf verkaufen, weil wir nicht wollen, dass unsere Tochter die Schule wechselt. Ich höre, wir können unseren Kredit mit einem neuen Kredit unter Präsident Obamas Refinanzierungsprogramm begleichen Ich bin den Weg der Hoffnung gegangen, habe mir die Daumen gedrückt und in den letzten fünf Jahren den Schlaf über diese Hypothek verloren, ich weiß nicht, ob ich es noch ertragen kann. Was ist los mit dem Home Affordable Refinanzierungsprogramm? es?"
Antwort: HARP-Richtlinien sind äußerst nachsichtig. Kurz gesagt, die Regierung bietet zwei Möglichkeiten durch Making Home Affordable. Die zwei Optionen sind:
- Kreditmodifikation durch Making Home Affordable
- HARP durch Making Home Affordable
Der grundlegende Unterschied zwischen den beiden Programmen besteht darin, dass Darlehensänderungen für Menschen mit finanziellen Schwierigkeiten gelten, und HARP für Verkäufer, die keine Darlehensmodifikation akzeptieren, weil sie keine finanziellen Schwierigkeiten haben.
Wie man sich für HARP qualifiziert
HARP-Qualifikationsstandards sind relativ einfach wie folgt:
- Ihre Hypothek muss im Besitz von Fannie Mae oder Freddie Mac sein. Andere Arten von Krediten sind nicht für HARP geeignet. Sie können Ihr Darlehen online nachsehen, ob es von Fannie Mae oder Freddie Mac gehalten wird, indem Sie zu den Kredit-Lookup-Tools auf der Making Home Affordable Website gehen.
- Ihr Darlehen muss vor dem 1. Juni 2009 entstanden sein.
- Ihr Loan-to-Value-Verhältnis muss 80 Prozent übersteigen.
- Sie müssen mit Ihren Zahlungen in Verzug sein, mit nicht mehr als einer verspäteten Zahlung in den letzten 12 Monaten.
- Abgesehen von einem kleinen Fenster, das ausgeschlossen ist, konnten Sie die HARP in der Vergangenheit nicht verwendet haben.
HARP Facetten
Die Hauptgründe, die ein Eigenheimbesitzer für HARP beantragen würde, sind, weil der Eigenheimbesitzer das Haus behalten und eine Darlehensänderung nicht erhalten kann .
Hausbesitzer, die einen Leerverkauf bevorzugen, bewerben sich in der Regel nicht um HARP.
- Das Refinanzierungsprogramm hat keine Obergrenze für den Darlehensbetrag, wenn Ihr bestehendes Darlehen einen festen Zinssatz hat. Es gibt keine Kappe.
- Es gibt einen kleinen, begrenzten Auszahlungsanreiz. In der Regel können nur Schließungskosten zu Ihrem Kredit hinzugefügt werden, um das Gleichgewicht zu erhöhen.
- Sie können einen Kreditnehmer aus dem bestehenden Kredit entfernen, wenn der verbleibende Kreditnehmer eine stabile Zahlungshistorie nachweisen kann. Dies würde für ein qualifizierendes Scheidungspaar funktionieren.
- Sie können dem Darlehen einen Kreditnehmer hinzufügen, vorausgesetzt, der neue Kreditnehmer kann sich qualifizieren.
- Sie können sich refinanzieren, wenn Sie Konkurs angemeldet haben, solange der Konkurs vor mehr als 12 Monaten entlassen wurde, und Sie seitdem auf Ihre Hypothekenzahlung bleiben.
- Mit Ausnahme einer Art von HARP-Programm ist ein Mindestkredit- und Schuldenstand nicht erforderlich.
HARP Probleme erklärt
Das gleiche Problem, das Darlehen Änderung Programme plagen HARP plagt. Für den Anfang qualifizieren sich nicht genügend Leute für die Unterstützung, dh die Richtlinien passen nicht zu den meisten Menschen.
- Das größte Problem ist, dass das Programm das Hauptguthaben nicht reduziert. In der Tat macht es die Hauptbilanz noch größer.
- Sie werden weiterhin Hypothekenversicherung zahlen, wenn Sie es jetzt schulden. Obwohl Ihre Zahlung aufgrund eines niedrigeren Zinssatzes sinken könnte, könnte Ihre Zahlung ebenfalls steigen. Allerdings, Fannie Mae Richtlinien sagen, wenn Sie keine Hypothek Versicherung vor haben, werden Sie jetzt nicht.
- Sie können ein festverzinsliches Zweitkredit- oder Home-Equity-Darlehen nicht über HARP auszahlen oder refinanzieren. Das Beste, was Sie tun können, ist, den zweiten Kreditgeber unterzuordnen, was bedeutet, dass Sie in der zweiten Position bleiben. Aber es gibt wenig Anreiz für einen zweiten Kreditgeber zuzustimmen. Warum sollte ein zweiter Kreditgeber seine Position gefährden und noch weiter in den Brunnen ohne Eigenkapital sinken?
- Sie können Ihre Art von Darlehen in Regress ändern. Gesetze variieren je nach Staat. In Kalifornien zum Beispiel ändern Verkäufer, die sich refinanzieren, die Bedingungen ihrer Kredite von Kaufgeld zu hartem Geld . Hartes Geld kann einen Kreditnehmer im Falle eines Zahlungsverzuges einem Urteil unterwerfen.
Im Allgemeinen, Kauf Geld Darlehen tragen keine Regress in Kalifornien. Wenn Sie durch Abschottung die Straße hinunter gehen würden, wenn Ihre Darlehen Kaufgeld blieben, könnten Sie vor der persönlichen Haftung in Kalifornien geschützt werden. Fallout aus einer Refinanzierung, wie zum Beispiel das Recht, ein Defiziturteil im Falle eines Zahlungsausfalls zu verfolgen, kann ein großes Plus für Banken und eine schlechte Sache für Hausbesitzer sein.
Leerverkauf vs. HARP
Unter HARP könnte Ihr Zuhause in zwei Jahren unter Wasser bleiben und weniger wert sein, als Sie schulden. Verkäufer, die Leerverkäufe tätigen, können sich oft in zwei bis drei Jahren für ein Haus entscheiden. Also tauschen sie im Grunde genommen ein Unterwasserheim für ein Haus wie es ist, aber mit einer viel kleineren Hypothek - außer dass sie zuerst für zwei Jahre mieten. Nach Ablauf von zwei Jahren kann ein ehemaliger Leerverkäufer das gleiche Haus, aber mit Eigenkapital haben.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.