Wie Cash-Out Refinanzierung funktioniert
Eine Auszahlung Refinanzierung passiert, wenn Sie einen bestehenden Wohnungsbaukredit durch Refinanzierung mit einem neuen, größeren Kredit ersetzen.
Durch Kreditaufnahme mehr als Sie derzeit schulden, bietet der Kreditgeber Bargeld, das Sie für alles verwenden können, was Sie wollen. In den meisten Fällen kommt das "Bargeld" in Form eines Schecks oder Überweisung auf Ihr Bankkonto .
Wie man das Geld benutzt
Sie können den Erlös Ihres Darlehens beliebig verwenden. Aber das Risiko und die Kosten können nicht ignoriert werden. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass Sie eine Refinanzierung in Form von Auszahlungen vornehmen, um Ihre Finanzen zu verbessern und Ihre Kreditwürdigkeit zu verbessern. Einige gebräuchliche Anwendungen für die Refinanzierung sind:
- Hausverbesserungen : Es ist logisch, Eigenheimkapital für Hausprojekte zu verwenden. Strategische Verbesserungen, die den Marktwert Ihres Hauses erhöhen, tragen zu Ihrem Eigenkapital bei, sodass Sie Ihre Investition leichter wiedererlangen können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Es ist am besten, Mittel für "sichere" Projekte zu verwenden, die zukünftige Käufer - nicht nur Sie und Ihre Familie - schätzen werden.
- Bildungsausgaben: Einige Bildungsprogramme können Ihnen helfen, eine feste Arbeit zu finden und mehr Einkommen zu verdienen. Wenn Sie davon überzeugt sind, dass ein neuer Studienabschluss oder ein neuer Studiengang für Sie von Vorteil sein wird, kann es sinnvoll sein, Bargeld aus Ihrem Haus zu nehmen.
- Business Ventures: Es ist verlockend, Home Equity zu nutzen, um ein Unternehmen zu gründen, und es wurde mit Erfolg gemacht, aber es ist auch riskant. Angesichts des hohen Prozentsatzes von Unternehmen, die scheitern, müssen Sie einschätzen, wie Sie das Darlehen zurückzahlen und wie sich Ihre Familie auswirken könnte, wenn Ihr Unternehmen keine Einnahmen bringt. Das heißt, Wohnungsbaudarlehen können weniger teuer sein als Kreditkarten, und wenn Sie Verluste absorbieren können, Bargeld aus Ihrem Haus nehmen kann eine erschwingliche Option sein. Plus, Banken erfordern möglicherweise, dass Sie Ihr Haus für eine persönliche Garantie verwenden , um ein Geschäftsdarlehen überhaupt zu erhalten.
- Schuldenkonsolidierung? Die Zahlung von Kreditkarten mit hohem Zinssatz ist intuitiv sinnvoll, aber wenn Sie das tun, fügen Sie ein Risiko hinzu, das vorher nicht existierte. Kreditkarten sind unbesicherte Kredite und Kreditgeber haben kein Recht, Ihr Haus zu nehmen, wenn Sie nicht zurückzahlen (alles, was sie tun können, ist Ihr Kredit Schaden und versuchen, Geld zu sammeln ). Sobald Sie diese Schulden auf ein Hypothekendarlehen setzen, ist Ihr Haus ein faires Spiel, wenn Sie es nicht bezahlen.
Obwohl die oben genannten Anwendungen beliebt sind, sind sie nicht immer die beste Wahl. Andere Arten von Krediten passen vielleicht besser, und wir werden die untenstehenden untersuchen. Aber zunächst einige Vor- und Nachteile, um diese Alternativen in einen Zusammenhang zu stellen.
Vor- und Nachteile der Cash-out-Refinanzierung
Es ist leicht zu verstehen, warum die Auszahlung attraktiv ist. Wenn Sie Ihr bestehendes Darlehen mit einem niedrigeren Zinssatz verbessern können, als Sie bereits haben - plus ein Ziel erreichen -, ist es verlockend, sich dafür zu entscheiden.
Vorteile des Tapping Home Equity umfassen:
- Große Darlehen: Das Eigenkapital in Ihrem Haus kann zig (oder Hunderte) von Tausenden von Dollar betragen, also ist es eine einfache Route zu einer erheblichen Menge an Geld.
- Relativ niedrige Sätze: Weil Ihr Haus den Kredit sichert , genießen Sie relativ niedrige Zinsen (im Vergleich zu Kreditkarten und Privatkrediten).
- Mögliche Steuervorteile: Die Steuervorteile sind nicht so großzügig wie früher. Aber wenn Sie die Mittel für "wesentliche Verbesserungen" zu Ihrem Haus verwenden, können Sie eine Steuerpause erhalten, die effektiv die Kosten Ihres Darlehens verringert. Fragen Sie Ihren Buchhalter nach Details.
- Lange Rückzahlungsfrist: Indem Sie Ihre bestehende Hypothek durch einen brandneuen 30-jährigen oder 15-jährigen Kredit ersetzen, können Sie Ihre Zahlungen ausstrecken. Aber das hat seinen Preis.
Nachteile der Auszahlung sind:
- Zinskosten: Sie werden die Uhr für alle Ihre Wohnungsbaudarlehen neu starten, so dass Sie Ihre lebenslangen Zinskosten erhöhen (das leihen auch mehr). Um zu sehen, wie sich das auf Sie auswirkt, überprüfen Sie die Tilgungstabellen Ihres bestehenden Darlehens und des neuen Darlehens. Der Weg dazu ist, stattdessen eine zweite Hypothek zu verwenden.
- Risiko der Zwangsvollstreckung: Wenn Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, könnten Sie Ihr Zuhause verlieren . Unbesicherte Kredite sind weit weniger riskant.
- Abschlusskosten: Hypothekarkredite erfordern erhebliche Vorlaufkosten. Sie bezahlen diese Kosten immer, egal ob Sie sie in Ihr Darlehensguthaben einzahlen, einen Scheck ausstellen oder einen höheren Zinssatz erhalten . Um Ihr Darlehen zu schließen, werden Sie zwischen mehreren hundert und mehreren tausend Dollar ausgeben, und Sie müssen diesen Betrag zu dem hinzufügen, wofür Sie das Geld ausgeben.
Alternative Möglichkeiten, Geld zu bekommen
Refinanzierung Ihres Darlehens ist ein großer Schritt. Wenn Sie es vorziehen, weniger drastische Maßnahmen zu ergreifen, haben Sie mehrere Möglichkeiten.
Privatkredite: Sie können vermeiden, Ihre Schulden zu Hause zu erhöhen, indem Sie ungesicherte Darlehen wie Unterschrift Darlehen von Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Kreditgebern verwenden . Wenn Sie gute Kredite haben, können Sie vielleicht sogar kleine Projekte mit Kreditkarten-Werbeangeboten finanzieren - zahlen Sie einfach die Schulden ab, bevor diese giftigen zweistelligen Raten in Kraft treten.
Zweithypotheken: Statt Ihren bestehenden Wohnungsbaukredit zu ersetzen, können Sie einen Eigenheimkredit oder eine Kreditlinie (HELOC) hinzufügen, die Sie gegen Ihr Haus ausleihen können. Auf diese Weise können Sie Ihr bestehendes Darlehen unberührt lassen - also bleiben Zinssatz, Tilgungsplan und monatliche Zahlung gleich. Eine zweite Hypothek kann mit einer variablen Verzinsung kommen , aber sobald Sie sie bezahlt haben, sind Sie wieder da, wo Sie heute sind, als ob Sie nie geliehen hätten.
Spezialisierte Darlehen: Je nachdem, warum Sie ausleihen möchten, kann eine bestimmte Art von Darlehen eine bessere Option sein als Bargeld aus Ihrem Haus nehmen. Beispielsweise:
- Studentendarlehen sind für den Bildungsbedarf konzipiert, und Bundesanleihen haben kreditnehmerfreundliche Funktionen .
- Small-Business-Darlehen können mit Unterstützung durch die US-Small Business Administration (SBA) zur Verfügung stehen, was zu relativ niedrigen Zinssätzen führt.
Reverse-Hypotheken: Hausbesitzer über 62 Jahren können Ruhestands-Einkommen oder Pauschalbeträge mit einer umgekehrten Hypothek nehmen . Sie müssen keine monatlichen Zahlungen leisten, aber Sie müssen das Haus verkaufen oder das Darlehen auszahlen, wenn der letzte Kreditnehmer aus dem Haus auszieht.
Genehmigt werden
Equity: Mit einem Ausleih-Refinanzierungskredit reduzieren Sie Ihr Eigenkapital, so dass Sie genügend Eigenkapital in Ihrem Haus benötigen, um sich zu qualifizieren. Mit anderen Worten, Ihr Haus muss mehr wert sein als Sie auf Ihre Hypothek schulden. Die meisten Kreditgeber zögern, mehr als 80 Prozent des Marktwerts Ihres Hauses zu verleihen, aber staatlich unterstützte Programme wie VA und FHA erlauben Ihnen, mehr zu leihen. Denken Sie daran, dass je mehr Sie leihen, desto mehr steigen Ihre Risiko- und Kreditkosten.
Einkommen: Kreditgeber müssen überprüfen, ob Sie genug Einkommen haben, um die neuen monatlichen Zahlungen für Ihr Darlehen zu leisten. Diese Zahlungen könnten sich erhöhen, wenn Sie mehr Kredite aufnehmen. Überprüfen Sie daher Ihre Schulden-Einkommens-Verhältnisse, um zu sehen, ob Sie in der richtigen Bandbreite sind.
Kredit: Wie bei jedem Wohnungsbaudarlehen sind Ihre Kredit-Scores wichtig. Mit niedrigen Punktzahlen und kürzlichen Negativen in Ihrer Kredithistorie werden Sie am Ende höhere Zinsen zahlen, was die Kosten dramatisch verändern kann.
Wenn Sie bei der Refinanzierung auszahlen, anstatt einfach mit demselben Guthaben zu refinanzieren, nehmen die Kreditgeber ein höheres Risiko ein. Infolgedessen ist es etwas schwieriger, sich zu qualifizieren, und die Kosten sind für diese Kredite tendenziell höher.