Ein Leser fragt: "Wir haben endlich das perfekte Haus in einer Nachbarschaft gefunden, die wir mögen, aber der Listing Agent sagt, dass das Haus bereits verkauft ist. Als wir mit unserem Agenten sprachen, hat der Verkäufer ein Angebot angenommen, aber die Bank hat es nicht genehmigt Wir möchten jedoch ein höheres Angebot machen. Kann der Verkäufer unser Angebot annehmen, wenn der Verkäufer bereits ein Angebot angenommen hat? Wie viele Leerverkaufsangebote kann ein Verkäufer akzeptieren? "
Antwort: Es klingt so, als ob der Leerverkauf, den Sie kaufen möchten, im sogenannten aktiven Short-Contingent- Status liegt. Die Bedingungen für einen Leerverkauf, bei dem der Verkäufer ein Angebot angenommen hat, das die Bank jedoch noch nicht genehmigt hat, variieren im ganzen Land, aber grundsätzlich kann ein Verkäufer, sofern nicht anders angegeben, dem Verkauf an nur einen Käufersatz zustimmen.
Dies bedeutet nicht, dass der Verkäufer keine weiteren Angebote annehmen kann, aber diese anderen Angebote werden wahrscheinlich nicht an erster Stelle stehen. Ein nachfolgendes Angebot, das von einem Verkäufer akzeptiert wird, wird als Back-up-Angebot bezeichnet. Ein Verkäufer kann in der Regel viele Back-up-Angebote unterschreiben und in beliebiger Reihenfolge den beteiligten Parteien zuordnen.
Einen Verkäufer dazu bringen, mehr als ein Leerverkaufsangebot zu akzeptieren
Sie haben nichts zu verlieren, indem Sie ein Angebot zu einem aktiven Leerverkaufskontingent abgeben. Das ist, weil einige Käufer viele Angebote auf andere Häuser schreiben, obwohl diese Praxis von Rechtsanwälten verpönt ist und rechtliche Konsequenzen haben kann.
Wenn ein anderes Angebot für diese Arten von Käufern angenommen wird, ziehen die Käufer dann ihre ausstehenden kontingenten Angebote zurück.
Wenn der erste Käufer weggeht , wird der Agent in der Regel den Agenten des Käufers benachrichtigen, dessen Käufer in Backup-Position ist. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Käufer in dieser Position zwangsläufig näher am Leerverkauf sein wird .
Viele Banken sorgen dafür, dass Verkäufer neu beginnen, wenn ein neuer Käufer in den Prozess eintritt.
Ein Verkäufer ist nicht verpflichtet, ein Ersatzangebot für einen Leerverkauf anzunehmen. Wenn der Verkäufer nicht bereit ist, ein Back-up-Angebot zu akzeptieren, können Sie den Verkäufer nicht zwingen, Ihr Angebot zu unterschreiben.
Kann ein Verkäufer ein zweites Leerverkaufsangebot an die Bank senden?
Einige Leerverkäufer empfehlen ihren Verkäufern, jeweils nur ein Leerverkaufsangebot an die Bank zu senden. Was passiert aber, wenn der Verkäufer ein höheres Angebot erhält, wie das Angebot, das Sie einreichen möchten?
Um dies zu beantworten, müssen Sie den Kaufvertrag lesen, insbesondere den Kurzverkaufszusatz. In Kalifornien beispielsweise erlauben unsere CAR- Leerverkäufe den Verkäufern, die Immobilie weiterhin zu vermarkten und konkurrierende Angebote an die Bank zu senden. Während der Verkäufer den ersten Käufer wahrscheinlich nicht dazu zwingen kann, den Vertrag zu kündigen, gibt es Möglichkeiten, Druck auf den Käufer auszuüben.
Nachdem der Listing Agent dem Agenten des ersten Käufers erklärt hat, dass ein höheres Angebot an die Bank gesendet wird, wird der Listing Agent in der Regel den Agenten des Käufers fragen, ob der Käufer weitere 30 bis 90 Tage treuhänderisch bleiben möchte höheres Angebot. In dieser Situation werden die meisten Erstplatzierten, die ein niedrigeres Angebot abgegeben haben, aussteigen, wenn sie erkennen, dass ihr Angebot am wahrscheinlichsten vorbei ist.
Seien Sie vorsichtig, wenn Sie ein Leerverkaufsangebot über dem Marktwert einreichen. Wenn Ihr Angebot zu hoch ist, auch wenn die Bank den Leerverkauf akzeptiert, werden die Chancen darauf liegen, dass der Gutachter Ihrer Bank eine niedrigere Bewertung einreicht. In diesem Fall muss der Listing Agent mit der Leerverkaufsbank neu verhandeln, und die Leerverkaufsbank ist möglicherweise nicht bereit, den Preis zu senken. Es ist riskant, zu viel anzubieten, und Sie könnten Wochen oder Monate warten, nur um zu entdecken, dass Ihr Darlehen wegen einer niedrigen Schätzung verweigert wurde.
Warum ein Verkäufer ein zweites Leerverkaufsangebot als Back-Up akzeptieren möchte
Ein Verkäufer eines Leerverkaufs will ein grundlegendes Ergebnis. Der Verkäufer möchte, dass die Bank den Leerverkauf akzeptiert. Banken neigen dazu, Leerverkäufe zu akzeptieren, die im Bereich des Marktwerts liegen. Die Gründe für die Annahme eines zweiten Leerverkaufsangebots im Gegenzug und die Vorlage dieses Angebots sind:
- Vielleicht ist der zweite Käufer mehr qualifiziert als der erste Käufer.
- Der erste Käufer ist möglicherweise nicht 100% verpflichtet, den Leerverkauf zu kaufen.
- Der Verkaufspreis des ersten Käufers ist möglicherweise zu niedrig.
- Der Verkäufer könnte von einem Verkäuferbeitrag mit einem höheren Verkaufspreis befreit werden.
- Der Verkäufer könnte den Mangel , falls vorhanden, verringern, wenn der angebotene Preis höher ist.
- Die Steuerschuld des Verkäufers, falls vorhanden, könnte mit einem höheren Angebot reduziert werden.