FHA 203k Grundlagen
Einige Immobilien sind fast perfekt - die Lage ist gut und die Immobilie hat Potenzial, aber es müssen erhebliche Verbesserungen vorgenommen werden.
Ohne diese Reparaturen wäre das Haus möglicherweise nicht zum Leben geeignet, und Kreditgeber könnten nicht bereit sein, Kredite für ein Grundstück mit Problemen zu finanzieren.
FHA 203k ermöglicht es Ihnen, diese Eigenschaft in ein Heim zu verwandeln (und diese Eigenschaft vom Markt zu nehmen und es wieder zu einem wertvollen Teil der Gemeinschaft zu machen).
Fund Reparaturen und Kauf: Sie können genug ausleihen, um Ihren Einkauf plus genug, um die notwendigen Verbesserungen zu machen. Weil die Federal Housing Authority (FHA) beteiligt ist, sind Kreditgeber bereit, mit einer Immobilie fortzufahren, die sie sonst nicht berühren würden.
Temporäre Unterbringung: Sofern Sie nicht in einer Bauzone wohnen wollen, benötigen Sie Mittel für andere Wohnformen. In bestimmten Fällen können Sie bis zu sechs Monate extra ausleihen, um die Miete oder Ihre bestehende Hypothek zu decken.
Projektübersicht: Ihr Projekt muss innerhalb von sechs Monaten abgeschlossen sein. Die Gelder werden auf ein Treuhandkonto gelegt und an die Auftragnehmer ausgezahlt, sobald die Arbeiten abgeschlossen sind.
Es ist wichtig, mit seriösen Auftragnehmern zu arbeiten, die nicht unterbieten und mit dem 203k-Prozess vertraut sind.
Teilnahmebedingungen: Eigner / Nutzer und gemeinnützige Organisationen können FHA 203k nutzen, jedoch keine Investoren. Das Programm ist für Ein-bis-Vier-Einheiten-Eigentum konzipiert, aber Eigentumswohnung und Townhome-Besitzer können das Programm für Innen-Projekte verwenden.
Sie brauchen keinen perfekten Kredit - weil die FHA Kreditgeber schützt, falls Sie in Verzug sind, ist es leichter, sich zu qualifizieren. Sie brauchen immer noch genügend Einkommen, um die Zahlungen zu decken. Es ist am besten, ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen besser als 31/43 zu haben, aber Sie können vielleicht höher gehen.
Abhängig von der Art der Verbesserungen, die Sie geplant haben, könnten andere Arten von Krediten besser passen. Für ökologisch nachhaltige Projekte (z. B. Upgrades auf energieeffizientere Heiz- und Kühlsysteme) kann ein PACE-Darlehen Mittel bereitstellen . PACE ist auch für gewerbliche Immobilien verfügbar.
Darlehen Details
Sie müssen mindestens $ 5.000 ausleihen, und es gibt von der FHA festgelegte Höchstgrenzen, die sich je nach Standort unterscheiden. Für die meisten Leute, die ein Einfamilienhaus kaufen, das nicht extravagant ist, fallen Sie in diese Grenzen. Für kleinere Projekte erlaubt die Limited FHA 203k (früher unter dem Namen Streamline 203k), mit einem einfacheren Prozess weniger zu borgen.
Sie können genug Geld ausleihen, um 110 Prozent des prognostizierten Werts des Hauses nach Verbesserung zu finanzieren. Gutachter überprüfen Ihre Pläne und berücksichtigen den zukünftigen Wert Ihres Hauses.
Zinssatz: Der Zinssatz variiert, abhängig von den Zinssätzen im Allgemeinen und Ihrem Kredit. Rechnen Sie mit einem Zinssatz, der um 1 Prozent höher ist als bei einem Standardkredit.
Stellen Sie sich dies als die Kosten für eine einfachere Genehmigung vor (oder bündeln Sie Ihre Kauf- und Verbesserungsdarlehen zu einem). Darüber hinaus müssen Kreditgeber zusätzliche Arbeit tun, um den Fortschritt Ihres Projekts zu verfolgen und Auszahlungen zu bearbeiten. Zur gleichen Zeit ist das Darlehen von der FHA versichert, so Kreditgeber bieten möglicherweise eine niedrigere Rate als Sie woanders bekommen würde. Vergleichen Sie Angebote und erhalten Sie das Darlehen, das am besten für Sie funktioniert. 203k Darlehen können entweder festverzinsliche oder variabel verzinsliche Kredite mit Rückzahlung bis zu 30 Jahren sein.
Anzahlung: Mit dem 203k Darlehen, wie andere FHA Darlehen, können Sie so wenig wie 3,5 Prozent im Voraus zahlen. Aber es gibt gute Gründe für eine größere Anzahlung, wann immer Sie können.
Bauunternehmer und DIY
203.000 Darlehen geben Ihnen die Möglichkeit, Ihr Zuhause erheblich zu verbessern. Sie können auch die Dinge tun, die Ihnen am wichtigsten sind: Wenn Sie grüne oder energieeffiziente Geräte und Materialien verwenden möchten, können Sie dies tun.
Sie können keine Luxusartikel über 203k finanzieren, aber Sie können dramatische Verbesserungen vornehmen.
Leider ist es dir generell nicht erlaubt, die Arbeit selbst zu machen. Selbst wenn Sie ein erfahrener, lizenzierter Auftragnehmer sind, erwarten Sie nicht, alle Arbeiten zu erledigen.
Sie müssen lizenzierte Auftragnehmer für alle Arbeiten verwenden, und es ist wichtig, dass sie wissen, dass Sie 203k verwenden. Dies könnte bestimmte Handwerker ausschließen, mit denen Sie in der Vergangenheit gearbeitet haben und mit denen Sie eine Beziehung aufgebaut haben. Der 203k-Prozess dreht sich alles um Papierkram und um bestimmte Regeln zu befolgen, also schütze dich für weniger Freiheit, als du dir das bei der Umgestaltung deines Hauses vorgestellt hast.
Wenn Sie ein Investor sind, der hofft, Häuser zu tauschen, gibt es bessere Möglichkeiten, einschließlich Geld von privaten Kreditgebern .
Vor-und Nachteile
203k Darlehen sind ideal für die Verbesserung einer Immobilie, in der Sie hoffen, zu leben. Allerdings sind die Vorteile nie kostenlos.
Kosten: FHA 203k Darlehen könnten oder könnten nicht Ihre günstigste Option sein. Sie zahlen eine Vorabhypothek-Versicherungsprämie (MIP), und Sie zahlen auch eine kleine laufende Gebühr für jede monatliche Zahlung. Ihr Kreditgeber kann auch eine " zusätzliche Emissionsgebühr" erheben (die höhere von 1,5 Prozent oder $ 350). Andere nicht-203k Kreditgeber werden sicherlich Gebühren, so müssen Sie Zitate aus mehreren Quellen (schauen verschiedene Arten von Krediten), bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Papierkram: Diese Kredite sind berüchtigt für den Papierkram. Sie füllen zahlreiche Formulare aus, und auch Ihre Auftragnehmer sind von diesen Schmerzen betroffen. Wenn Sie nicht die Geduld haben, alles zu befolgen, ziehen Sie andere Optionen in Betracht.
Zeit: Zusätzlich zu der Zeit, die es braucht, um mit Papierkram fertig zu werden, müssen Sie auf Antworten von der FHA und Ihrem Kreditgeber warten. Sie haben genauso viel (oder mehr) Papierkram zu erledigen. Vor allem, wenn Sie versuchen, eine Immobilie in einem wettbewerbsintensiven Markt zu kaufen, kann dies ein Dealbreaker sein.
Erforderliche Standards: Sie haben möglicherweise bestimmte Verbesserungen im Sinn, aber die FHA verlangt auch, dass Sie sich mit Gesundheits- und Sicherheitsproblemen befassen und alle Bauvorschriften erfüllen. Bleifarben, elektrische Probleme und andere Elemente können unerwartet zu Ihrer Projektliste hinzugefügt werden. Der Umgang mit diesen Problemen ist wahrscheinlich eine gute Idee, aber Sie haben weniger Auswahl, wann und wie Sie diese Probleme beheben können.