Vor- und Nachteile der PACE-Finanzierung
Was ist PACE?
Saubere Energie (PACE) ist eine Möglichkeit, Geld für saubere Energieprojekte zu leihen. Eigentümer, einschließlich Hausbesitzer und Unternehmen, erhalten Finanzierung für Upgrades und Rückzahlung durch Grundsteuern. Die Genehmigung für PACE-Finanzierung basiert hauptsächlich auf Eigenkapital in der Immobilie , die aufgewertet wird, die als Sicherheit zur Sicherung des Darlehens verwendet wird, und Sie können in der Regel bis zu 15 Prozent des Wertes einer Immobilie ausleihen.
Zu den üblichen Anwendungen von PACE gehören Solaranlagen, energieeffiziente Heizung und Kühlung, wassersparende Landschaftsgestaltung und zahlreiche andere Projekte für Wohn- und Gewerbeimmobilien.
PACE steht nur dort zur Verfügung, wo staatliche und lokale Gesetze diese Art der Finanzierung zulassen und wo lokale Programme entwickelt wurden. Diese Programme haben verschiedene Namen, darunter das beliebte Home Energy Renovation Opportunity (HERO) -Programm und Ygrene.
Höhepunkte der PACE-Darlehen
Diese Programme haben mehrere Funktionen, die sie für Kreditnehmer attraktiv machen.
Einfach zu qualifizieren: Die PACE-Berechtigung ist relativ einfach. Im Vergleich zu Eigenheimkrediten , die eine beliebte Alternative zu teuren Wohnimmobilien sind, scheinen die Zulassungskriterien entspannt zu sein. Ihr FICO-Kredit-Score ist weniger wichtig mit PACE, aber aktuelle oder aktuelle Probleme in Ihrer Kredit-Berichte können Probleme verursachen.
Sie müssen auch auf alle Grundsteuern aktuell sein.
100 Prozent Finanzierung: Mit PACE können Sie die gesamten Kosten eines Projekts finanzieren, ohne dass eine Anzahlung erforderlich ist . So können Sie schnell loslegen, ohne für Projekte sparen oder Geld bewegen zu müssen. Größere Kredite bedeuten natürlich höhere Zinskosten und höhere Zahlungen.
Kann an den nächsten Eigentümer übertragen werden: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, nachdem Sie Verbesserungen vorgenommen haben, müssen Sie das Darlehen nicht unbedingt zurückzahlen. Das Darlehen ist an die Immobilie gebunden, so dass es vom nächsten Eigentümer übertragen und abbezahlt werden kann. Ob das gut ist oder nicht, hängt wahrscheinlich davon ab, ob Sie der Käufer sind oder nicht.
Zeit für die Rückzahlung: Wesentliche Verbesserungen können teuer sein. PACE-Darlehen können über längere Zeiträume (zB 5-20 Jahre) ausgezahlt werden. Infolgedessen können Zahlungen relativ klein gehalten werden. Wie bei jedem Darlehen, je länger Sie nehmen, um zurückzuzahlen, desto mehr Zinsen zahlen Sie über das Leben dieses Darlehens.
Potenzielle Steuergutschriften: Die PACE-Finanzierung könnte es einfacher machen, sich für Steuergutschriften für Umweltgutschriften zu qualifizieren - fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie irgendwelche Entscheidungen treffen. Wenn Timing ein Problem ist, ermöglicht PACE, ein Projekt abzuschließen, bevor Steuergutschriften ablaufen, und ein großes Darlehen ermöglicht es Ihnen, alles in einem Jahr zu installieren (anstatt Dinge über mehrere Jahre zu verwalten, um den Cashflow zu verwalten).
Einige Gutschriften sind nur für das Jahr verfügbar, in dem die Installation tatsächlich abgeschlossen wurde. Sie sollten also alle diese Ausgaben im selben Jahr bezahlen.
Probleme mit der PACE-Finanzierung
Bevor Sie die PACE-Finanzierung für Ihr Projekt nutzen, machen Sie sich mit einigen Fallstricken vertraut.
Interessenkonflikte: PACE-Finanzierungen werden häufig über Auftragnehmer vergeben, die möglicherweise einen Anreiz haben, teure Upgrades zu fördern. Dies kann eine bequeme Form des One-Stop-Shoppings sein, aber die Unternehmer wissen nicht, was Sie finanzieren und was Sie sich "leisten" können - und Sie können sich fast alles mit einem PACE-Darlehen leisten. Die meisten Dienstleister sind ehrlich und es liegt letztlich an den Käufern, kluge Entscheidungen zu treffen, aber ein kleiner Prozentsatz der Auftragnehmer kann irreführende Aussagen treffen, nur um hochbezahlte Jobs zu erhalten. Zusätzlich dazu, dass sie für die Arbeit, die sie leisten, bezahlt werden, können Auftragnehmer zusätzliche Vermittlungsgebühren von einem Kreditgeber erhalten, wenn sie eine Finanzierung arrangieren, so dass das Potenzial für Interessenkonflikte real ist.
Zahlungsschock: Auch wenn Sie über einen längeren Zeitraum zurückzahlen, kann die Zahlung eine Belastung sein. Die meisten Menschen denken in Bezug auf monatliche Zahlungen, aber Immobilienbewertungen werden oft nur ein- oder zweimal pro Jahr bezahlt. Sie können mit einer Überraschungsausgabe konfrontiert werden, wenn es an der Zeit ist, diese überhöhten Zahlungen vorzunehmen. In einigen Fällen (wenn Ihr Hausdarlehensverwalter Vermögenssteuern über ein Treuhandkonto zahlt), wird die PACE-Zahlung Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung in kleineren Brocken hinzugefügt.
Zinskosten: PACE-Finanzierung ist relativ leicht zu qualifizieren. Allerdings sind die Zinssätze manchmal höher, als Sie zahlen würden, wenn Sie einfach einen Home-Equity-Kredit oder eine Kreditlinie verwenden - vor allem, wenn Sie ein gutes Guthaben haben. Ob Sie selbst ein besseres Geschäft abschließen können, hängt von zahlreichen Faktoren ab, aber PACE-Kredite sind nicht unbedingt billig.
Kosten und Nutzen: Es ist leicht, für PACE-Programme zugelassen zu werden, aber ist es das wert? Diese Programme sind am sinnvollsten für Personen, die sich weniger teure Kredite leisten können (oft aufgrund von Kreditproblemen oder begrenztem Einkommen). Projekte wie das Ersetzen Ihrer Fenster können den Wert Ihres Hauses erhöhen, so sollten Sie etwas von diesem Geld zurückbekommen, wenn Sie verkaufen. Allerdings sehen Sie nicht unbedingt eine wesentliche Änderung der Betriebskosten - und Sie müssen immer noch höhere Steuerzahlungen leisten.
Risiko der Zwangsvollstreckung: PACE Darlehen sind durch Ihr Haus gesichert, so ist es möglich, Ihr Haus in Zwangsvollstreckung zu verlieren, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten. In vielen Fällen bewegt sich ein PACE-Darlehen in die "erste Position" (vor Ihrem Hypothekengeber), was bedeutet, dass Sie eine Risikoabschottung riskieren, selbst wenn Sie Ihre regulären Hypothekenzahlungen wie vereinbart leisten. Andere Arten von Krediten (sofern sie nicht auch Hypothekendarlehen sind ) sollten Sie nicht in diese Position bringen.
Der Schein kann trügen
Die oben genannten Risiken bedeuten nicht, dass PACE-Programme schlecht sind. Es ist jedoch wichtig, die Vor- und Nachteile dieser Vereinbarungen zu kennen, bevor Sie sich anmelden. Leider werden die Risiken oft übersehen, weil PACE-Programme als "sicher" wahrgenommen werden.
Regierungsbezogen? Lokale Regierungen stellen PACE-Mittel zur Verfügung, und PACE-Programme werden manchmal mit von der Regierung angebotenen Programmen verwechselt. Letztendlich sind sie nur Kredite wie jeder andere Kredit - sie müssen zurückgezahlt werden, und es gibt Konsequenzen für die Nichtrückzahlung .
Für einen guten Zweck? Es tut gut, gute Dinge zu tun, und PACE-Finanzierung hilft Ihnen, für grüne Projekte zu bezahlen. Es gibt jedoch auch mehrere Unternehmen, die mehr daran interessiert sind, einen Gewinn zu erzielen, als einen Unterschied zu machen. Kritiker argumentieren, dass diese Kredite Ähnlichkeiten mit Subprime-Darlehen haben .
Steuerlich absetzbar? Es kann möglich sein, die Zinskosten für Ihr Projekt abzuziehen. Steuergesetze sind jedoch komplex - Sie müssen mit einem lokalen Steuerberater sprechen, um zu überprüfen, ob Sie Abzüge vornehmen können. Leider glauben einige Eigentümer, dass die gesamten Kosten eines Projekts abzugsfähig sind, da die Zahlung Teil einer Grundsteuerrechnung ist, und dies ist in der Regel nicht korrekt.
So verwenden Sie ein PACE-Darlehen
In manchen Fällen ist es sinnvoll, die PACE-Finanzierung für ein Projekt zu verwenden. Hier finden Sie einige Tipps, die Ihnen helfen, Ihr Geld zu verdienen.
Sprechen Sie direkt mit dem Kreditgeber: Nachdem Sie von einem Auftragnehmer über PACE erfahren haben, haben Sie eine weitere Diskussion mit dem tatsächlichen Kreditgeber oder PACE Finanzierungsorganisation. Es ist wichtig, genau zu verstehen, worauf Sie sich einlassen. Lernen Sie die Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen und sehen Sie, wie viel Sie bezahlen . Selbst ehrliche Unternehmer können wichtige Details vergessen und wissen nichts über Ihre finanzielle Situation. Holen Sie sich Informationen direkt von der Quelle und führen Sie diese Diskussion durch, wenn Ihr Auftragnehmer nicht anwesend ist (damit Sie frei sprechen können, ohne sich darum zu kümmern, die Gefühle anderer zu verletzen).
Vergleichen Sie andere Arten von Krediten: Auch hier sind PACE-Kredite nicht immer die günstigste Art zu leihen. Erkunden Sie alle folgenden Alternativen.
- Kaufen Sie unter Online-Kreditgebern , lokalen Banken und Kreditgenossenschaften in Ihrer Nähe
- FHA 203K Darlehen können auch verwendet werden, um zu Hause Verbesserungen zu finanzieren und erfordern eine relativ geringe Anzahlung
- Sie könnten sogar in der Lage sein, Ihr Projekt mit einem Privatkredit zu finanzieren und die Verpfändung von Sicherheiten zu vermeiden
Finden Sie heraus, welche Rate Sie realistisch erwarten können, und finden Sie heraus, welche Abschlusskosten Sie zahlen müssen . Finden Sie auch heraus, ob Sie mit einem Pfandrecht in Ihrem Haus enden (was passieren wird, wenn Sie PACE-Finanzierung oder eine traditionelle zweite Hypothek verwenden). Sie können sich immer noch für Steuergutschriften qualifizieren - und möglicherweise sogar einen Zinsabzug -, wenn Sie andere Kredite verwenden.
Erhalten Sie Angebote von mehreren Auftragnehmern: Wenn Sie nicht im Voraus bar bezahlen, scheint alles erschwinglich. Aber es gibt immer noch eine Gelegenheit, Geld zu sparen (und Ihre Zahlungen zu senken), indem Sie mit dem wettbewerbsfähigsten Auftragnehmer gehen. Denken Sie nur daran, dass Sie manchmal bekommen, wofür Sie bezahlen, also kann es sein, dass Sie den niedrigsten Preis wählen.
Budget und bar bezahlen: Es ist nicht der einfachste Weg, Dinge zu tun, aber Sie können Ihr Projekt jederzeit verzögern, Geld sparen und Geld bezahlen, um es irgendwann in der Zukunft zu erledigen. Dadurch sparen Sie Geld bei den Zinskosten, und Sie haben zusätzliche Optionen, wenn es darum geht, Auftragnehmer und die genaue Arbeit, die sie ausführen, auszuwählen.
Eine Immobilie mit PACE verkaufen (oder kaufen)
PACE-Darlehen sind einzigartig, weil sie bei der Immobilie bleiben - nicht beim ursprünglichen Kreditnehmer.
Eine Immobilie verkaufen: Wenn Sie PACE verwendet haben, um Verbesserungen zu finanzieren, können Sie immer noch Geld schulden, wenn Sie sich entscheiden zu verkaufen. In diesem Fall können Sie die verbesserte Immobilie verkaufen, und der Käufer kann für die Rückzahlung verantwortlich sein (der neue Eigentümer erhält die Bewertungen). In gewisser Weise macht das Sinn, weil die Immobilie eigentlich mehr wert ist . Einige Käufer zögern jedoch, diese Zahlungen zu übernehmen, und es kann ihnen sogar schwerfallen, eine Finanzierung zu erhalten, wenn eine Immobilie zusätzliche Bewertungen hat.
Wenn Sie es vorziehen, können Sie die PACE-Schulden immer selbst bezahlen, was Ihre Immobilie für Käufer attraktiver macht. Alles ist verhandelbar in Immobilien: Sie können einen höheren Preis für die ausgezahlten Verbesserungen verlangen, oder Sie können einen niedrigeren Preis für eine Immobilie akzeptieren, die mit höheren Ausgaben (zumindest vorübergehend) kommt.
Kauf einer Immobilie: Wenn Sie eine Immobilie mit bestehenden PACE-Schulden in Betracht ziehen, nehmen Sie sich etwas Zeit, um herauszufinden, wie sich diese Schulden auf Ihre Transaktion auswirken. Vermutlich werden Sie von den Verbesserungen profitieren, so dass es sich lohnen könnte, die Zahlungen zu übernehmen (zum Beispiel werden Sie niedrigere Stromrechnungen haben, wenn das Haus eine robuste Photovoltaikanlage hat, und Sie werden diese niedrigeren Rechnungen lange nach der PACE-Bewertungen enden).
Bevor Sie zu weit gehen, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber, um herauszufinden, wie sie mit PACE-Problemen umgehen. In einigen Fällen muss ein PACE-Pfandrecht an erster Stelle stehen, aber einige PACE-Programme sind bereit, hinter ihrem Hauskaufkredit die zweite Position einzunehmen.