Frage: Was müssen wir über den Kauf eines Leerverkäufers wissen?
Wir hatten geduldig gewartet, dass die Bank unseren Leerverkauf für fast zwei Monate genehmigte. Wir sind zum ersten Mal Hauskäufer , und ich kann nicht glauben, wie viel wir hier bekommen. Das Problem ist, dass wir unsere Hausinspektion nicht durchführen können, bis wir die Genehmigung erhalten haben und der Inspektor eine Menge Dinge gefunden hat, die falsch sind - Gesundheits- und Sicherheitsfragen - und wir wollen, dass dieses Zeug repariert wird. Unser Agent sagt, die Bank wird es nicht tun, weil das Haus als Leerverkauf verkauft wird. Was zum Teufel macht das so? Was ist ein Leerverkauf?
Antwort: Viele Erstkäufer haben es schwer, die Hausinspektion zu bestehen, aber sie sind noch härter, wenn sie einen Leerverkauf kaufen. Das ist, weil es für einen Verkäufer ungewöhnlich ist, irgendetwas zu reparieren, wenn ein Leerverkaufhaus verkauft wird, wie es ist. Darüber hinaus könnten in einigen Fällen vom Verkäufer gezahlte Reparaturen die Fremdvergleichsvereinbarung der Bank verletzen.
Warum werden Leerverkäufe in ihrem Zustand verkauft?
Banken nehmen ein Bad, wenn sie einen Leerverkauf genehmigen. Manchmal übersteigt der von der Bank vergebene Betrag 50% des unbezahlten Hypothekensaldos. Es ist nicht ungewöhnlich, dass eine Bank einer stark vergünstigten Auszahlung zustimmt, weil die Immobilie nur das wert ist, was sie zum Zeitpunkt des Verkaufs wert ist. Wenn die Werte um 50% gefallen sind, erhält der Kreditgeber das, was nach Zahlung der Kosten noch übrig ist.
Die Verkaufskosten werden vom Verkaufspreis abgezogen. Sagen wir, ein Haus ist 100.000 Dollar wert. Wenn die Kommissions- , Titel- und Treuhandgebühren, Grundsteuer und alle Verkaufskosten insgesamt 10.000 $ betragen, erhält die Bank 90.000 $.
Wenn die Bank Reparaturkosten autorisieren sollte, würde das Geld für diese Reparaturkosten von den $ 90.000 abgezogen werden, die Bank noch weniger saldierend. Außerdem veranschlagen viele Banken ihre Leerverkäufe ein wenig unter dem Marktwert, um unerwartete Reparaturen zu ermöglichen. So können die Kosten für die Reparatur / Behebung eines Defekts bereits in dem Preis enthalten sein, den Sie voraussichtlich zahlen werden.
Aus diesem Grund weigern sich die Banken normalerweise, etwas zu zahlen, abgesehen von den lokal akzeptierten Abschlusskosten . Viele Kaufverträge geben an, dass der Käufer das Haus auch in seinem Ist-Zustand kauft. Sie sollten das Kleingedruckte Ihres 10- bis 20-seitigen Kaufangebots lesen.
Kann der Verkäufer beim Verkauf eines Leerverkäufers Reparaturen vornehmen?
Manchmal, um den Punkt zu den Käufern zu lenken, könnte ich einen Satz in meine Gegenangebote oder Addendums einfügen, die die As-as-Verkaufskonditionen formulieren. Ich werde sagen, dass die Käufer verstehen, weder die Bank noch der Verkäufer wird irgendwelche Reparaturen, aus welchen Gründen auch immer, nie, jemals in einer Million Jahren.
Das bringt die Leute zum Lachen. Es kann auch einige Käufer wütend machen, weil sie wollen, dass jemand für den Zustand der Immobilie verantwortlich ist. Aber das ist nicht wahrscheinlich. Das sind Leute, die nicht verstehen, dass die letzte Sache, die ein Verkaufsagent für Leerverkäufe und ihr Verkäufer hören wollen, wenn sie planen, die Immobilie zu schließen, eine Käuferanforderung für Reparaturen ist. Einige Agenten würden es vorziehen, mit einem neuen Käufer zu verhandeln, weil es einfacher ist, einen niedrigeren Preis neu zu verhandeln oder die Reparaturkosten mit einem bestehenden Käufer zu reparieren.
Ob der Verkäufer Reparaturen durchführen kann, kommt darauf an. Einige Verträge sehen vor, dass der Verkäufer das Eigentum an den Käufer in demselben Zustand liefert, wie es der Käufer zuerst gesehen hat.
Wenn etwas passiert ist, sagen wir, das Dach begann zu lecken, es ist nicht mehr in dem gleichen Zustand. Um die Transaktion zusammen zu halten, könnte der Verkäufer das Dach reparieren. Aber es ist in vielen Fällen nicht erforderlich.
FHA Darlehen Anforderungen Staat gibt es keine abblätternde Farbe in einem Haus vor 1978 gebaut werden. Ein Käufer wird kein Darlehen erhalten, wenn der Gutachter Noten abblätternde Farbe. Wird der Verkäufer sich dazu entscheiden, die vom Gutachter des Käufers vermerkten Stellen zu kratzen und zu streichen? Der Verkäufer könnte, wenn der Verkäufer die Transaktion abschließen möchte. Viel hängt davon ab, was Sie reparieren möchten und wie groß der Deal ist.
Gesundheit und Sicherheitsprobleme für einen wie Leerverkauf
Da Sie den Begriff Gesundheit und Sicherheit ausdrücklich verwendet haben, lassen Sie uns darüber sprechen. Einige Gesundheits- und Sicherheitsfragen sind schwerwiegend. Einige sind mild. Einige befassen sich mit Verstößen gegen den Code, die grandfathered sein könnten.
Ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem ist ein Riss auf dem Bürgersteig, wenn eine Seite um einen halben Zoll angehoben ist und die andere Seite etwas niedriger ist. Ein solcher Riss, der möglicherweise durch Baumwurzeln verursacht wurde, könnte dazu führen, dass Menschen stolpern und flach auf ihr Gesicht fallen. Aber ist es ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem für Sie? Keine Brandschutztür zwischen Haus und Garage zu haben, ist ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem. Die Entlüftung eines Badezimmers in den Dachboden ist ein Gesundheits- und Sicherheitsproblem. Wo zeichnest du die Linie?
Das sind keine Reparaturen, die die meisten Verkäufer für einen As-Leerverkauf in Betracht ziehen würden. Bevor Sie in Erwägung ziehen, einen Leerverkauf zu kaufen, werden Sie sich vielleicht fragen, ob Sie bereit sind, ein Haus in seinem Ist-Zustand zu akzeptieren. Alle Häuser haben Mängel. Es gibt kein perfektes Zuhause.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.