Der Kauf eines Eigenheims könnte die größte Investition sein, die Sie in Ihrem Leben tätigen, und die Immobilienpreise liegen in vielen Märkten über mehreren hunderttausend Dollar.
Aber Fertighäuser sind in der Regel günstiger als Eigenheime, so dass sie Wohneigentum zugänglich machen. Vor allem für Verbraucher mit niedrigeren Einkommen und solche, die in ländlichen Gebieten leben (wo Auftragnehmer und Materialien nicht ohne weiteres zur Verfügung stehen), können Fertighäuser die einzige Option sein.
Mobil, hergestellt und modular
Bei der Diskussion über Wohnungsbaudarlehen können die Bedingungen, die Sie mit Kreditgebern verwenden, wichtig sein. Was Sie als "mobiles Zuhause" bezeichnen, ist höchstwahrscheinlich ein "fertiges Zuhause" (auch wenn das Zuhause - oder früher - mobil war). Für den informellen Gebrauch funktioniert jeder Begriff, aber die meisten Kreditgeber vermeiden die Kreditvergabe für Immobilien, die als Mobilheim kategorisiert sind.
- Mobilheime sind Fabrikgebäude, die vor dem 15. Juni 1976 gebaut wurden. Sie können sehr schöne Häuser sein, aber sie wurden gebaut, bevor die Aufsichtsbehörden bestimmte Sicherheitsstandards forderten, und die meisten (aber nicht alle) Kreditgeber zögern, auf diese Immobilien zu verleihen.
- Gefertigte Häuser sind Fabrikgebäude, die nach dem 15. Juni 1976 gebaut wurden. Diese Häuser unterliegen dem Gesetz über den Bau und die Sicherheitsstandards von 1974 und müssen die Sicherheitsstandards des US-Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtentwicklung (HUD) erfüllen. . Diese Regeln werden oft als HUD-Code bezeichnet. Hergestellte Häuser sind auf einem permanenten Metallgehäuse gebaut und können nach der Installation bewegt werden (aber das Verschieben des Hauses nach der Installation kann die Finanzierung beeinträchtigen).
- Modulare Häuser sind Fabrikhäuser, die vor Ort zusammengebaut werden und die den gleichen lokalen Bauvorschriften entsprechen müssen wie Baustellenhäuser (im Gegensatz zum HUD-Code). Sie sind typischerweise fest auf einem Betonfundament installiert. Wie Häuser, die gebaut werden, neigen modulare Häuser dazu, Wert zu halten und schätzen mehr als hergestellte oder bewegliche Häuser, also ist es einfacher, Darlehen für modulare Häuser zu erhalten.
Wo zu leihen
Es gibt mehrere Möglichkeiten, Fördermittel für Fertig- und Wohnmobile zu erhalten. Wie bei jedem Darlehen lohnt es sich, bei mehreren verschiedenen Kreditgebern einzukaufen. Vergleichen Sie sorgfältig die Zinssätze , Merkmale, Abschlusskosten und andere Gebühren jedes Kredits. Vor allem bei Wohnbaukrediten ist die Art des Kredits (oder der Kreditgeber, mit dem Sie arbeiten) wichtig.
Einzelhändler: Bauherren, die Fertighäuser verkaufen, arrangieren typischerweise eine Finanzierung, um den Kunden den Kauf von Häusern zu erleichtern. In einigen Fällen können die Beziehungen Ihres Bauherrn Ihre einzige Finanzierungsmöglichkeit beim Kauf eines neuen Hauses sein. Es ist jedoch ratsam, Ihren Bauunternehmer nach einer Liste mit anderen (nicht verbundenen) Kreditgebern zu fragen.
Spezialisierte Kreditgeber: Mehrere Hypothekengeber spezialisieren sich auf Kredite für mobile und Fertighäuser (und Land, falls erforderlich). Obwohl jeder Kreditgeber in der Lage sein kann, Ihren Kauf zu finanzieren, sind spezialisierte Kreditgeber vertrauter mit den Aspekten eines hergestellten Hauskaufs - also sind sie eher bereit, Anträge für jene Darlehen anzunehmen. Sie werden wahrscheinlich in folgenden Situationen mit einem Kreditgeber zusammenarbeiten müssen, der sich auf den produzierten Heimatmarkt konzentriert:
- Du wirst das Land nicht besitzen.
- Sie werden das Haus nicht dauerhaft an ein Fundamentsystem anschließen.
- Sie kaufen ein Haus, das nicht neu ist oder eines, bei dem Änderungen vorgenommen wurden.
- Sie möchten bestehende Schulden aus Fertiggeschäften refinanzieren , und alle oben genannten gelten.
Standard-Hypothekenkreditgeber: Wenn Sie ein Haus kaufen und das Land, auf dem es sitzt, und das Haus ist dauerhaft auf einem Fundament-System installiert, haben Sie eine leichtere Zeit zu leihen. Viele lokale Banken, Kreditgenossenschaften und Hypothekenmakler können diese Kredite aufnehmen.
Holen Sie sich Empfehlungen für gute Kreditgeber von Menschen, denen Sie vertrauen. Wenn Sie nicht sicher sind, wen Sie fragen sollten, beginnen Sie mit Ihrem Immobilienmakler, Mitarbeitern und Bewohnern in Wohnmobilparks und Personen, von denen Sie wissen, dass sie Geld geliehen haben, um Fertighäuser zu kaufen.
Chattel Darlehen
Chattel Darlehen werden oft für mobile und Fertighäuser verwendet, vor allem, wenn das Haus in einen Park oder Fertighaus Gemeinschaft geht. Ein Hypothekarkredit ist ein Haus-Darlehen (im Gegensatz zu einem Darlehen für das Haus und Land zusammen).
Diese Kredite sind technisch persönliche Immobilienkredite - keine Immobilienkredite.
Das heißt, es gibt auch Haushaltsdarlehen, wenn Sie das Land besitzen und separat für ein Haus ausleihen.
Wenn Sie mit Kreditgebern einkaufen, finden Sie heraus, ob Sie Angebote für einen Hypothekarkredit oder einen Immobilienkredit erhalten. Zinssätze für Mobilienkredite sind tendenziell höher als die Zinssätze für Immobilienschulden, aber es gibt Vor- und Nachteile für jede Option. Eine Studie des Verbraucherschutzamts für Finanzen (CFPB) fand heraus, dass Darlehensbeträge und Bearbeitungsgebühren im Vergleich zu Hypothekendarlehen um 40 bis 50 Prozent niedriger waren, aber der effektive Jahreszins (APR) für Mobiliarkredite um 1,5 Prozent höher war.
Vorteile von Chatel Darlehen gehören:
- Sie müssen nicht die Immobilien besitzen, die Ihr Darlehen kleiner halten können (obwohl Sie wahrscheinlich monatliche Standortgebühren bezahlen).
- Die Verarbeitungskosten sollten niedriger sein als die Abschlusskosten für Immobilienschulden.
- Der Abschlussprozess ist in der Regel schneller und weniger kompliziert als der Abschluss eines Immobilienkredits.
Nachteile von Chattel Darlehen gehören:
- Die Zinssätze sind höher, so dass Ihre Zahlungs- und Zinskosten höher sind als bei Verwendung eines entsprechenden Immobilienkredits.
- Rückzahlungszeiträume können kürzer sein (z. B. mit einer Kreditlaufzeit von bis zu 15 oder 20 Jahren, obwohl einige Kreditgeber längere Kredite zulassen). Eine kürzere Laufzeit führt zu höheren erforderlichen monatlichen Zahlungen , aber eine schnellere Rückzahlung der Schulden hält die Zinskosten niedrig.
Hergestellte Haushändler und spezialisierte Kreditgeber bieten häufig Darlehen an, und das US Census Bureau stellte fest, dass 80 Prozent der neu hergestellten Häuser im Jahr 2015 als persönliches Eigentum betitelt wurden. Aber einige Kreditgeber bieten sowohl persönliche Immobilienkredite und Immobilienkredite. Sprechen Sie mit mehreren Kreditgebern und fragen Sie nach den Vor- und Nachteilen, ein Haus als Immobilie anstatt als persönliches Eigentum zu betiteln.
Staatliche Darlehensprogramme
Mehrere von der Regierung unterstützte Kreditprogramme können die Kreditaufnahme für ein Fertighaus erschwinglicher machen. Angenommen, Sie erfüllen die Kriterien, um sich für diese Programme zu qualifizieren, können Sie Darlehen von Hypothekengebern aufnehmen, die eine Rückzahlungsgarantie von der US-Regierung erhalten - wenn Sie das Darlehen nicht zurückzahlen, wird die Regierung einspringen und den Kreditgeber bezahlen.
Von der Regierung unterstützte Kreditprogramme sind wahrscheinlich die beste Option zur Kreditaufnahme, aber einige mobile und Fertighäuser sind nicht geeignet.
FHA-Darlehen sind von der Federal Housing Administration (FHA) versichert . Diese Kredite sind besonders beliebt, weil sie niedrige Anzahlungen, feste Zinssätze und verbraucherfreundliche Regeln aufweisen. Um Anspruch auf einen FHA-Kredit zu haben, müssen mehrere Kriterien erfüllt sein:
- Das Haus muss nach dem 15. Juni 1976 gebaut worden sein.
- Das Heim muss dem HUD-Code entsprechen und andere lokale Anforderungen erfüllen. Änderungen an der Wohnung können die Konformität beeinträchtigen.
- Jeder Abschnitt des Hauses muss mit dem roten Zertifizierungslabel (oder HUD Label) versehen sein. Zum Beispiel werden in Doppelwohnhäusern zwei Etiketten benötigt.
Es gibt zwei FHA-Programme für Hersteller von Fertighäusern.
FHA Titel II Darlehen gehören die beliebten 203 (b) Darlehen - auch für die Website-gebauten Häuser - die Käufer eine Anzahlung so gering wie 3,5 Prozent machen können. Um die Kosten der staatlichen Garantie zu decken, zahlen Sie mit jeder monatlichen Zahlung eine Vorabhypotheksprämie sowie eine laufende Hypothekenversicherung. Sie benötigen anständige Kredit-Scores , um für einen FHA-Kredit zu qualifizieren, aber Ihr Kredit muss nicht perfekt sein. Außerdem können Sie begabtes Geld verwenden, um Ihre Anzahlung und Schließungskosten zu finanzieren, und Sie können sogar den Verkäufer mit diesen Kosten helfen lassen.
Titel II Darlehen sind Immobilienkredite, also müssen Sie das Eigentum und das Haus zusammen kaufen, und das Haus muss dauerhaft auf einem genehmigten Gründungssystem installiert werden. Kredite können 15 bis 30 Jahre dauern.
FHA Titel I Darlehen sind für persönliche Immobilienkredite verfügbar - nützlich, wenn Sie das Land nicht besitzen. Wenn Sie das Haus jedoch auf einer Vermietungssite platzieren, muss Ihr Mietvertrag die FHA-Richtlinien erfüllen. Zum Beispiel benötigen Sie eine anfängliche Mietvertragslaufzeit von drei Jahren, und Sie müssen über eine Kündigung des Mietvertrags mit einer Kündigungsfrist von mindestens sechs Monaten informiert werden. Erforderliche Anzahlungen können so niedrig wie fünf bis 20 Prozent sein, aber diese Anforderung variiert von Kreditgeber zu Kreditgeber und hängt von Ihrem Kredit-Score. Zusätzliche Anforderungen für ein Titel-I-Darlehen umfassen:
- Das Heim muss der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers sein.
- Der Aufstellungsort muss Kanalisation und Wasserversorgung beinhalten.
- Brandneue Fertighäuser müssen eine einjährige Garantie beinhalten.
- Ein HUD-anerkannter Gutachter muss die Partie prüfen.
Titel I Darlehen können zu Hause nur Darlehen wie Rente Darlehen, aber sie können auch verwendet werden, um viel und ein Haus zusammen zu kaufen. Die maximalen Darlehensbeträge für Titel-I-Darlehen sind niedriger als die Höchstbeträge für Titel-II-Darlehen, und die Darlehensbedingungen sind kürzer: Für ein Haus mit einer einzigen Wohnung und ein Los beträgt die maximale Kreditlaufzeit 20 Jahre.
VA-Darlehen stehen Service-Mitgliedern und Veteranen zur Verfügung und sie können für Fertig- und Modulhäuser verwendet werden. VA Darlehen sind besonders attraktiv wegen der Fähigkeit, ohne Geld zu kaufen und keine monatliche Hypothek Versicherung (vorausgesetzt, der Kreditgeber erlaubt es, und Sie erfüllen Kredit-und Einkommenserfordernisse). Überspringen der Anzahlung bedeutet, dass Sie höhere monatliche Zahlungen haben - und Sie zahlen mehr Zinsen - aber in einigen Fällen macht es Sinn. Für ein VA-Darlehen für ein Fertighaus:
- Das Haus muss dauerhaft an einem Fundament befestigt sein.
- Sie müssen das Haus zusammen mit dem Land, auf dem es steht, kaufen und das Haus als Grundbesitz bezeichnen.
- Das Heim muss ein Hauptwohnsitz sein (kein Zweitwohnsitz oder Investitionsobjekt).
- Das Haus muss den HUD-Code erfüllen und die HUD-Etiketten haben.
FNMA-Darlehen sind zunehmend für Fertighäuser verfügbar, da diese Agentur plant, die Finanzierung für erschwingliche Wohnmöglichkeiten zu erweitern. Fragen Sie Ihren Kreditgeber, ob neue Programme für Ihren bevorstehenden Kauf verfügbar sind.
Verschiedene Kreditgeber, andere Regeln
Obwohl einige der oben beschriebenen Kredite von der US-Regierung unterstützt werden, dürfen Kreditgeber Regeln festlegen, die restriktiver sind als die Richtlinien der Regierung. Diese "Überlagerungen" können Sie daran hindern, Kredite aufzunehmen, aber andere Banken verwenden möglicherweise andere Regeln. Das ist ein weiterer Grund, warum es sich lohnt, sich umzusehen - Sie müssen einen Kreditgeber mit wettbewerbsfähigen Kosten finden, und Sie müssen einen Kreditgeber finden, der Ihren Bedürfnissen entgegenkommt.
Besonders wenn es sich um Fertighäuser handelt, können Kreditgeber Ihnen sagen, dass Sie für staatlich versicherte Programme nicht in Frage kommen. Das mag wahr sein, aber es ist am besten, mit mehreren FHA oder VA Kreditgebern zu verifizieren, bevor Sie diese Optionen aufgeben.
Einige Beispiele für Bereiche, in denen unterschiedliche Kreditgeber unterschiedliche Regeln festlegen:
- Loan-to-Value-Verhältnis: Sie können möglicherweise so wenig wie 3,5 Prozent, oder Sie müssen möglicherweise eine 20 Prozent Anzahlung leisten .
- Kredit-Scores: Abhängig von Ihren Kredit-Scores, sind einige Kreditgeber möglicherweise nicht bereit, mit Ihnen zu arbeiten, während andere unterschiedliche Zinssätze oder Anzahlungsanforderungen basierend auf Ihrem Kredit festlegen.
- Art des Hauses: Einige VA- und FHA-Kreditgeber sind nicht bereit, auf Fertighäuser zu verleihen, aber sie können offener für modulare Häuser sein. Einige zögern, Single-Wide zu finanzieren, aber sie finanzieren Double-Wide oder größere Häuser.
- Mieterbelegung: Wenn Sie planen, in einem Park oder einer Gemeinde zu wohnen, möchten Kreditgeber vielleicht wissen, wie viele Bewohner im Vergleich zu denen, die ihre Häuser besitzen, vermieten.
- Chattel vs Hypothek: Einige Kreditgeber bieten nur Chattel Darlehen, so dass das einzige Produkt ist, das sie Ihnen anbieten. Ebenso machen einige Kreditgeber keine persönlichen Immobilienkredite.