Wie werden Häuser als Leerverkäufe definiert?
Auch wenn es vor 2005 noch Leerverkäufe gab, hatten die meisten noch nie von einem Leerverkauf gehört. Wenn Sie damals den durchschnittlichen Käufer oder Verkäufer des Eigenheims gefragt hätten: Was sind Leerverkäufe, könnten sie Ihnen wahrscheinlich nicht sagen. Also, wenn Sie sich fragen, was Leerverkäufe sind, sind Sie wirklich nicht allein.
Erstens, erkennen Sie, dass es Online-Fehlinformationen über Leerverkäufe gibt. Sie haben hauptsächlich Immobilienmakler , Short-Sale-Seminare Unternehmen und Anwälte, die mehr Leerverkäufe durch Bloggen und Posten auf Websites, die mit Leerverkäufen beschäftigen suchen.
Sie werden etwas über Leerverkäufe auf einer Website lesen, die in direktem Konflikt mit anderen Informationen stehen.
Das bedeutet nicht unbedingt, dass die Erklärung, die Sie über Leerverkäufe erhalten, falsch ist. Es bedeutet, dass sich die kurzen Verkäufe ändern und die Regeln sich ständig ändern. Leerverkäufe sind immer in Bewegung. Oder es könnte bedeuten, dass die Seite, auf der du stehst, von Idioten geschrieben wurde. Schwer zu sagen.
Was sind Leerverkäufe?
Sie werden die Definition eines Leerverkaufs hören, dass die Eigentümer in Verzug sind, aber das ist keine genaue Beschreibung. Nicht jeder Leerverkauf erfordert einen Standard. Nicht jeder Verkäufer eines Leerverkaufs ist in Zwangsversteigerung .
Leerverkäufe geschehen, wenn die Bank zustimmt, eine Auszahlung für weniger als das Guthaben ihres Darlehens zu akzeptieren. Die Höhe Ihrer Hypothek ist nicht wichtig. Was wichtig ist, ist der Marktwert Ihres Hauses.
Sie können einen Leerverkauf tätigen, wenn Ihr Haus mehr wert ist als Ihre Hypothek, solange der Nettoerlös geringer ist als der Gesamtbetrag Ihres Darlehens.
Entgegen der landläufigen Meinung muss Ihr Haus kein Unterwasserhaus sein , um einen Leerverkauf zu machen, obwohl die meisten Häuser unter Wasser sind.
Was macht ein Haus zu einem Leerverkauf?
Es ist der Nettoerlös an die Bank, der darüber entscheidet, ob das Haus ein Leerverkauf ist. Wenn der Nettoerlös aus dem Verkauf geringer ist als der der Bank geschuldete Betrag, handelt es sich bei diesem Haus um einen Leerverkauf .
Dies kann passieren, auch wenn das Haus mehr wert ist als die Hypothek.
Stellen Sie sich vor, dass Ihr Haus 200.000 Dollar wert ist. Ihre Hypothek, sagen wir, ist 190.000 $. Auf der Oberfläche scheint dies nicht unter Wasser oder ein Leerverkauf zu sein. Wenn Sie jedoch die Verkaufskosten abziehen, haben Sie nicht genug Geld, um die Hypothek vollständig zu bezahlen. Sobald Sie die Abschlusskosten Ihres Verkäufers einschließlich der Provision ermittelt haben, können Sie feststellen, dass die Summe bis zu $ 16.000 oder mehr betragen kann.
$ 200.000 minus $ 16.000 an Abschlusskosten entspricht einem Netto von $ 184.000. In diesem Fall sind Sie $ 6.000 leer, um Ihre Hypothek abzuzahlen. Wenn Sie $ 16.000 in der Bank haben und es schließen möchten, könnten Sie das tun, und dann würde dieser Verkauf nicht als Leerverkauf betrachtet werden.
Wenn Sie nicht 16.000 $ haben und immer noch verkaufen möchten, können Sie die Bank bitten, einen Leerverkauf zu machen. Wenn die Bank zustimmt, einen Erlös von $ 184.000 zu akzeptieren, wird Ihr Verkauf zu einem Leerverkauf.
Wie werden Leerverkäufe verkauft, wenn ein Verkäufer nicht im Verzug ist?
Obwohl viele Leerverkäufe ein Haus in Zwangsversteigerung beinhalten , ist nicht jeder Leerverkauf eine bevorstehende Zwangsversteigerung. Nicht jede Bank benötigt einen Leerverkäufer, um die Hypothekenzahlungen einzustellen . Einige Verkäufer können sich für einen Leerverkauf qualifizieren, ohne in Verzug zu geraten.
Bei vielen Banken ist es die Möglichkeit eines Ausfalls - die unvermeidliche Tatsache, dass, wenn ein Hausbesitzer auf einem bestimmten Weg weitergeht, dass der Hausbesitzer irgendwann die Straße nicht in der Lage sein wird, Hypothekenzahlungen zu leisten - dies den Verkäufer qualifizieren kann. Es ist nicht immer notwendig, dass der Verkäufer zurückgefallen ist. Wenn ein Verkäufer einen Leerverkauf ohne verspätete Zahlungen, die sich auf eine Kreditauskunft beziehen , tätigen kann, könnte dies zu einer besseren FICO für den Verkäufer führen.
Es gibt auch bestimmte Banken, die einem strategischen Leerverkauf zustimmen. Dies sind Leerverkäufe, bei denen ein Verkäufer es sich tatsächlich leisten kann, das Haus zu behalten und weiterhin Zahlungen zu leisten, aber nicht wählt. Das Konzept eines strategischen Leerverkaufs wirft bei einigen Leuten, die diese Praxis für inakzeptabel halten, Nackenhaare auf. Das liegt daran, dass manche Menschen glauben, dass sie ein Recht haben, anderen ihren Glauben und ihre moralischen Einstellungen aufzuzwingen.
Jeder hat ein Recht auf seine eigenen Überzeugungen. Nicht jeder hat das Recht, diese Überzeugungen einem anderen aufzuzwingen.
Eine Bank, die in Leerverkäufen proaktiv ist, ist die Bank of America. Verkäufer könnten sich unter Umständen, die eine andere Bank bestreiten könnte, für einen Leerverkauf der Bank of America qualifizieren. Wenn ein Verkäufer beispielsweise einen Short Sale der Bank of America Cooperative Short verkaufen möchte, sollte ein Verkäufer sich an einen Leerverkäufer wenden , der auf Leerverkäufe der Bank of America spezialisiert ist.