Antwort: Bei einem Leerverkauf bedeutet der Listenpreis meistens Diddly-Squat. Wie kann das sein, fragen Sie sich vielleicht. Wie können eine Maklerin und ihr Verkäufer einen Leerverkaufspreis berechnen , der nicht real ist? Es ist jeden Tag in Städten in ganz Amerika gemacht.
In all diesen Städten sind Käufer genau so, wie Sie die gleiche Frage stellen: Wie flexibel ist dieser Leerverkaufspreis? Oder sie fragen: Wie tief wird der Verkäufer gehen? Denn genau das wollen Käufer wie Sie selbst wissen. Wozu können sie diesen Leerverkauf kaufen? Welchen Preis haben sie zu bieten? Wenn sie einen Listenpreis anbieten, muss die Bank diesen Preis akzeptieren, oder? Die Antwort ist nein. Die Bank nicht.
Was für ein Krug. Wie kann das sein? Wie kann ein Verkäufer und sein Agent einen ganzen Pool von Käufern so täuschen, denken Sie vielleicht. So wird der Leerverkauf bewertet . Einige Preise sind korrekt und einige kurze Verkaufspreise sind nicht.
Der Pre-Approved-Short-Verkaufspreis
Stellen Sie zunächst fest, dass ein Leerverkauf ein Privileg ist.
Es ist kein Recht. Banken müssen keine Leerverkäufe genehmigen. Es gibt kein Gesetz, das besagt, dass eine Bank dem Verkäufer eines Unterwasserheims einen Leerverkauf gewähren muss. Banken machen Leerverkäufe nach 5 Prinzipien:
- Der Verkäufer ist unter Wasser
- Der Verkäufer hat eine Notlage oder steht in unmittelbarer Gefahr der Zwangsversteigerung
- Der Käufer ist qualifiziert, das Haus zu kaufen
- Es ist profitabler für den Leerverkauf als für die Zwangsversteigerung
- Der Preis ist angemessen oder zum Marktwert
Es ist der letzte Punkt, der den Banken wichtig ist, wenn sie sich entscheiden, einen Leerverkauf vorwegzunehmen. Sie wollen die Preisgestaltung kontrollieren. Die Kontrolle über die Preisgestaltung bedeutet, dass sie keine Zeit damit verschwenden, an einem Leerverkauf zu arbeiten, der zu niedrig angesetzt ist. Es bedeutet aber auch, dass sie überhaupt kein Angebot bekommen, weil sie den falschen Preis gewählt haben.
Aus diesem Grund mag ich nicht genehmigte Leerverkäufe. Es wäre sinnvoller, wenn die Banken den Verkaufspreis vom Markt bestimmen lassen, aber nicht jeder spielt fair und nicht jeder Leerverkauf wird nach dem Marktpreis bewertet.
Darüber hinaus muss der Käufer erkennen, dass die Bank, nur weil sie einen Verkaufspreis vorbearbeitet hat, nicht notwendigerweise bedeutet, dass ein Käufer diesen Preis anbieten muss. Ein Käufer kann weniger anbieten, aber die Bank akzeptiert dies möglicherweise nicht. Wenn der Käufer jedoch den vorab genehmigten Preis anbietet, wird der Leerverkauf genehmigt, sofern der Käufer dafür in Frage kommt .
Wie wählt die Bank einen Leerverkaufspreis?
Ich bin in einem Leerverkauf mehr als jeder andere Aspekt mit Banken umgegangen. Zum Beispiel habe ich einen Leerverkauf für etwa $ 599.000 aufgeführt und ein Angebot über $ 599.000 erhalten.
Die Bank entschied, dass sie 635.000 $ wollte. Die Käufer stimmten zu, den Preis auf 635.000 Dollar zu erhöhen. Dann hat der Kreditgeber des Käufers es bei $ 599.000 geschätzt. Die Bank stimmte dann zu, $ 599.000 zu verkaufen.
Die meisten Banken sind auf ein BPO angewiesen. Sie beauftragen einen Agenten, der schnelle Mini-Beurteilungen zu einem günstigen Preis macht. Dieser Agent sucht nach Häusern in einem Umkreis von der Objekteigenschaft. Die Häuser sind ähnlich Quadratmeter, Alter und Zustand.
Dieses System funktioniert gut, solange vergleichbare Umsätze innerhalb der letzten 3 Monate und solange die Nachbarschaft gleich ist. Aber oft muss ein BPO-Agent den Wert anpassen, indem er vom Verkaufspreis für nicht vergleichbare Häuser abzieht oder zum Verkaufspreis addiert. Nicht jeder Agent weiß, wie das geht. Oder der Agent könnte Nachbarschaftsgrenzen überschreiten und nicht erkennen, dass eine andere Nachbarschaft einen anderen Preis hat.
BPOs sind, wie eine Bewertung, eine Kombination aus Kunst und Wissenschaft, keine Wissenschaft. Bevor Sie einen Leerverkauf kaufen oder ein Angebot für einen Leerverkauf machen , sollten Sie Ihren Agenten bitten, vergleichbare Verkäufe zu tätigen, so wie es ein BPO-Agent tun würde. Dann haben Sie eine ziemlich gute Vorstellung davon, ob die Bank Ihr Angebot annehmen wird. Wenn der Verkäufer glaubt, dass die Bank Ihr Angebot annehmen wird, akzeptiert der Verkäufer Ihr Angebot. Das ist das Geheimnis.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.