Wie Sie Ihr Haus vor Zwangsvollstreckung schützen
Eigenheimbesitzer, die hoffen, Abschottung zu stoppen, fürchten häufig, mit den Tatsachen umzugehen, die sie zum Platz des Seins in der gerichtlichen Verfallserklärung brachten. Der Umgang mit diesen Fakten kann bedrückend sein. Wenn sie daran denken, als sie das Haus zum ersten Mal gekauft haben, war das Verlieren der Wohnung wahrscheinlich das am weitesten entfernte. Nur wenige Hausbesitzer planen tatsächlich, in Zwangsversteigerung zu gehen.
Gründe für eine bevorstehende Zwangsversteigerung
Abgesehen von denjenigen, die wissentlich am Hypothekenbetrug teilnehmen - mit der Absicht, niemals eine einzige Zahlung zu leisten - sehen sich die meisten Hausbesitzer plötzlich mildernden Umständen gegenüber, die sie zwingen, die rechtzeitige Zahlung von Hypotheken einzustellen.
Hier sind einige dieser Gründe:
- Arbeitsplatzverlust / unerwartete Arbeitslosigkeit
- Plötzliche Krankheit oder medizinischer Notfall
- Tod in der Familie
- Scheidung / Verlust eines zweiten Einkommens
- Übermäßige Schuldverpflichtungen
- Job Degradierung oder Promotion-Dementis
- Unfähigkeit, einen einstellbaren Zinssatz zu zahlen, der steigt
- Unerwartete Hauptunterhaltungskosten
- Balloon-Zahlungen fällig
Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu stoppen
Der beste Weg, eine Zwangsvollstreckung in Kalifornien zum Beispiel zu stoppen, besteht darin, die Einreichung einer Inverzugsetzung zu verhindern. Ich erwähne diesen Zustand, weil 35 Millionen Menschen in Kalifornien leben und Kalifornien das Land der Immobilienreligion ist. Kreditgeber wollen nicht ausschließen, sondern werden eine Inverzugsetzung einreichen, um ihre Interessen zu schützen, falls erforderlich. Wenn Sie wissen, dass Sie Ihre Hypothekenzahlungsverpflichtung wahrscheinlich nicht erfüllen, sollten Sie als erstes Ihren Kreditgeber anrufen.
Verschieben Sie es nicht, schämen Sie sich oder ignorieren Sie die Briefe Ihres Kreditgebers, denn diese Antworten werden die Situation verschlimmern, nicht besser.
Abhängig von Ihrer speziellen Situation und den schwierigen Umständen, hier sind einige Darlehensmodifikationsoptionen , die Ihr Kreditgeber Ihnen vorschlagen könnte:
- Zeit, um Ihre Zahlungen nachzuholen.
Kreditgeber könnten damit einverstanden sein zu warten, bevor Sie rechtliche Schritte gegen Sie ergreifen und lassen Sie einen Tilgungsplan, der für Sie erschwinglich ist. Dies nennt man Nachsicht.
- Vergeben einer Zahlung.
Wenn Sie sich auf eine Art und Weise einigen können, dass Sie nach einer oder zwei fehlenden Zahlungen (ohne die Mittel zur Rückzahlung) auf dem Laufenden sind, könnte der Kreditgeber Ihnen eine Pause einräumen und auf Ihre Verpflichtung verzichten. Dies wird Schuldenerlass genannt, und es passiert selten. - Verteilen Sie die verpassten Zahlungen über einen längeren Zeitraum.
Zum Beispiel, wenn Ihre Zahlung, sagen wir, 1.200 $ pro Monat ist, kann der Kreditgeber Sie 100 $ pro Monat für jede Zahlung für ein Jahr hinzufügen, bis Sie gefangen sind. Dies wird als Tilgungsplan bezeichnet. - Ändern der Bedingungen Ihres Darlehens.
Wenn Ihre Hypothek ein veränderbares Darlehen ist , kann der Kreditgeber den Zinssatz einfrieren, bevor er erhöht oder den Zinssatz für Sie zu einer handlicheren Rate ändert. Ein Kreditgeber könnte auch die Amortisationszeit verlängern. Dies wird als Notenmodifikation bezeichnet. - Fügen Sie die Rückzahlungen Ihrem Kreditsaldo hinzu.
Wenn Sie genügend Eigenkapital haben und die Kreditvergaberichtlinien des Kreditgebers erfüllen, könnte der Kreditgeber Ihr Kreditsaldo erhöhen, um die Rückzahlungen einzuschließen und das Darlehen wieder zu amortisieren. Dies wird als Refinanzierung bezeichnet . - Machen Sie ein separates Darlehen für Sie.
Bestimmte staatliche Darlehen enthalten Bestimmungen, nach denen Kreditnehmer, die bestimmte Kriterien erfüllen, ein anderes Darlehen beantragen, das die verpassten Zahlungen zurückzahlt. Dies wird als Teilanspruch bezeichnet.
Möglichkeiten, eine Zwangsvollstreckung zu stoppen
Wenn der Kreditgeber eine Benachrichtigung über den Ausfall einreicht, sind Ihre Optionen begrenzt. Deshalb ist es besser für Sie, Ihren Kreditgeber anzurufen, bevor Sie mit Ihren Zahlungen in Verzug geraten, weil die Kreditgeber oft nicht bereit sind, Rückzahlungspläne auszuarbeiten, nachdem Zwangsvollstreckungsverfahren eingeleitet wurden.
Ihnen wird eine gewisse Zeit eingeräumt, um die Zahlungen aktuell zu machen, die Kosten der Einreichung der Zwangsvollstreckung zu bezahlen und die Zwangsvollstreckung zu stoppen. Dies wird Wiederherstellung Ihres Darlehens genannt. Wenn Sie die verpassten Zahlungen nicht nachholen können und der Kreditgeber nicht mit Ihnen arbeiten wird, sind hier ein paar andere Optionen, um die Zwangsversteigerung zu stoppen:
- Verkaufe dein Haus. Interview Immobilienmakler , um eine Meinung über den Marktwert und durchschnittliche DOM zu erhalten, um Ihr Haus zu verkaufen. Sie könnten versucht sein, einen Discount-Broker zu engagieren , aber viele Verkäufer glauben, dass sie das Engagement und Marketing benötigen, das Full-Service-Broker bieten. Vergleichen Sie beides, um herauszufinden, welches Ihre Anforderungen und Zeitrahmen am besten erfüllt.
Betrachten Sie einen Leerverkauf. Wenn Ihr Haus weniger wert ist als der Betrag, den Sie schulden, könnten Sie ein Kandidat für einen Leerverkauf sein . Ein Leerverkauf wirkt sich auf den Kredit aus, ist aber nicht so schlimm wie eine Zwangsvollstreckung. Sie oder Ihr Agent müssen mit Ihrem Kreditgeber verhandeln, um herauszufinden, ob der Kreditgeber bei einem Leerverkauf zusammenarbeiten wird . Dies wird als vorzeitige Abschottung bezeichnet.
Unterzeichnen Sie eine Tat-in-Lieu der gerichtlichen Verfallserklärung Dieses wird das Zurückgeben des Hauses zurück zu dem Kreditgeber genannt. Der Hausbesitzer gibt dem Kreditgeber eine ordnungsgemäß vorbereitete und notariell beglaubigte Urkunde, und der Kreditgeber verzeiht die Hypothek, effektiv die Zwangsvollstreckungsaktion annullierend. Kreditgeber sagen mir, dass Taten, die sich auf die Verfallserklärung auswirken, das gleiche wie eine Zwangsvollstreckung betreffen.
Kurzfristige Vermietung . Der Kreditgeber könnte auch eine Vereinbarung treffen, bei der ein Hausbesitzer im Haus bleiben kann, bis er einen Platz gefunden hat, in den er einziehen kann. Eigentümer in Verzug sollten das Recht zur Beibehaltung der Belegung aushandeln und argumentieren, dass, wenn der Kreditgeber die Zwangsvollstreckung durchführe, ein Eigentümer während dieses Verfahrens weiterhin das Besitzrecht hätte
Betrachten Sie Bankrott. Eine gerichtliche Klage wie ein Konkurs kann alle Zwangsvollstreckungsmaßnahmen stoppen. Rufen Sie einen Anwalt an, der sich auf Konkursanträge spezialisiert hat und bitten Sie um eine gründliche Erläuterung aller Optionen, Kosten und Fristen. Es wird eine Abschottungsmaßnahme nicht dauerhaft stoppen, aber es kann es verschieben.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ein Makler-Mitarbeiter bei Lyon Real Estate in Sacramento.