Wie bewertet man die Antworten, um zu wissen, ob es sich lohnt, diesen Leerverkauf zu verfolgen?
Unter den Immobilienmaklern finden Sie unterschiedliche Fähigkeiten und Bildungsstufen.
Sie sind nicht alle gleich. Darüber hinaus werfen Sie in die Mischung, dass fast 85% der Agentenpopulationen vielleicht 3 oder 4 Hausverkäufe pro Jahr schließen, so dass eine große unverhältnismäßige Anzahl an Erfahrung fehlt. Von diesen werden nur wenige als Leerverkaufsspezialisten betrachtet.
Was ist Ihre Leerverkaufserfahrung?
Wenn Sie diese Frage stellen, gefolgt von einer Klarstellung, antwortet der Agent eher, wenn der Agent keinen anklagenden Ton in Ihrer Stimme hört. Sie möchten den Agenten nicht defensiv oder kontradiktorisch machen. Sie können sagen: "Ich bin sicher, wenn Sie dieses Haus kaufen würden, würden Sie gerne wissen, dass die Person, die für den Erfolg dieses Leerverkaufs verantwortlich ist, die Erfahrung hat, immer wieder eine Genehmigung zu erhalten."
Wie viele Kreditgeber sind an diesem Leerverkauf beteiligt?
Ihr einfacher Leerverkauf ist nicht unbedingt ein Leerverkauf mit nur einem Kredit, denn dieser Kredit könnte eine Hypothekenversicherung beinhalten. Wenn es bei einem Leerverkauf 2 Kredite gibt, können Sie relativ sicher sein, dass keine MI und keine MI-Zulassung erforderlich sind.
Einige Hypothekenversicherungsgesellschaften haben ihre Geschäftstätigkeit eingestellt, während andere strenge Verkäuferbeiträge verlangen, da der MI einen bestimmten Prozentsatz des Verlusts des Kreditgebers decken muss.
Was können Sie mir über die Kreditgeber sagen?
Die beste Antwort auf diese Frage ist, dass es sich um einen Wachovia-Leerverkauf handelt. Weil Wachovia-Leerverkäufe in der Regel innerhalb von 2 bis 14 Tagen genehmigt werden.
Viele Banken wickeln auch Leerverkäufe über einen Online-Softwaredienst wie Equator ab, wodurch sich die Reaktionszeit erheblich verbessert und die Wahrscheinlichkeit, dass Dokumente verloren gehen, verringert wird.
Ist das ein Fannie Mae, Freddie Mac oder andere Art von staatlichen Entity Short Sale?
Wenn der Leerverkauf unter das HAFA- Leerverkaufsprogramm fällt und der Prozess noch nicht begonnen hat, können Sie mit einer Verzögerung rechnen. Ein vorab genehmigter HAFA-Leerverkauf unterscheidet sich von einem regulären HAFA-Leerverkauf. Freddie Mac und Fannie Mae Leerverkäufe tragen ihre eigenen Richtlinien, besonders wenn sie HAFA sind. Ein FHA-Leerverkauf folgt einem anderen Verfahren.
Welche Art von Dokumentation haben Sie vom Verkäufer?
Im Idealfall möchten Sie hören, dass der Verkäufer eine finanzielle Notlage hat, obwohl ein scharfsinniger Vermittler von Leerverkäufen diese Art privater und vertraulicher Informationen nicht mit Ihnen teilen wird. Aber Sie möchten wissen, dass der Agent mindestens Steuererklärungen, Kontoauszüge, Gehaltsabrechnungen und W2s zusätzlich zu dem Härtefall hat .
Wissen Sie, ob der Verkäufer einem Beitrag zustimmt oder ob ein Beitrag diskutiert wurde?
Manchmal schlagen Leerverkäufe fehl, weil die Verkäufer nicht wussten, dass ein Verkäuferbeitrag erforderlich sein könnte, und sie haben entweder kein Geld oder verweigern die Teilnahme.
In Staaten, in denen Mängel festgestellt werden können, ist ein Verkäuferbeitrag oft die einzige Möglichkeit, eine Haftungsfreistellung zu erreichen. Ohne eine Haftungsfreistellung haben einige Verkäufer wenig Grund, einen Leerverkauf abzuschließen.
Was ist Ihre Vorgehensweise, nachdem der Verkäufer ein Angebot angenommen hat?
Die beste Antwort hier ist, dass der Agent das Angebot sowie das HUD- und Leerverkaufspaket sofort an die Bank sendet. Wenn der Agent sagt, dass er oder sie sich mit einem Manager besprechen muss oder der Agent nicht weiß, was als nächstes passiert, möchten Sie vielleicht diesen Leerverkauf überspringen.
Wie viele Angebote senden Sie an die Bank?
Es gibt nur eine richtige Antwort auf diese Frage, und diese Antwort ist das beste Angebot. Banken wollen nicht mehr als ein Angebot sehen. Wenn eine Bank ein zweites Angebot erhält, lehnt die Bank möglicherweise das erste Angebot ab. Es gibt Möglichkeiten, wie ein Verkäufer Ihren Leerverkaufsvertrag stornieren kann , wenn der Verkäufer dies wünscht, also fragen Sie danach.
Wie lange schätzen Sie für eine Leerverkaufsgenehmigung?
Es gibt keine Garantien, außer für vorab genehmigte HAFA-Leerverkäufe. Kein Agent kann einen bestimmten Zeitraum garantieren, aber viele sollten in der Lage sein, Ihnen basierend auf ihren Erfahrungen mit ähnlichen Arten von Leerverkäufen eine Schätzung der Zeit zu geben. Legen Sie fest, wie lange Sie im Voraus auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten.
Was sind Ihre Erwartungen von einem Käufer?
In meinen Leerverkäufen erwarten wir zum Beispiel, dass der Käufer die Anzahlung per Treuhandkonto freigibt. Meine Verkäufer verlangen auch, dass der Käufer und Käufer nicht mehrere Angebote schreiben, und wir erhalten dieses Versprechen schriftlich. Käufer, die nicht einhalten wollen, sind keine Käufer in meinem Buch. Aber wie gesagt, jeder Agent ist anders. Finde heraus, was von dir erwartet wird und ob du damit leben kannst.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.