11 Gründe, keinen Leerverkauf zu kaufen
Oberflächlich gesehen mag es so aussehen, als würde ein Leerverkäufer ein gutes Geschäft machen. Obwohl ein schmaler Rand von Leerverkäufen für einen Käufer profitabel sein kann - weil es immer Ausnahmen gibt - wäre es für einen Käufer besser, ein Haus zu kaufen, das nicht in Verzug ist.
Leerverkäufe werden nicht zu Rabatten verkauft.
Es ist unwahrscheinlich, dass Immobilienprofis Ihnen sagen, dass es keine gute Idee ist , einen Leerverkauf zu kaufen . Dies liegt zum Teil daran, dass Immobilienprofis von einem Leerverkauf profitieren . Jeder verdient Geld außer den Verkäufern und Käufern. Machen Sie sich auch klar, dass Listing-Agenten Verkäufer dazu bringen könnten, sie als Leerverkäufe aufzulisten, denn wenn die Verkäufer eine Zwangsversteigerung durchliefen, würden die Listing-Agenten den Listing nicht erhalten.
In Sacramento, wo ich zum Beispiel arbeite, ignorieren viele Agenten Leerverkäufe und schlagen ihren Käufern vor, etwas anderes zu kaufen. Dies sind oft Agenten, die in der Vergangenheit verbrannt wurden und die Leerverkäufe auseinander fallen mussten, weil sie von einem Agenten aufgeführt wurden, der keinen Leerverkauf hatte.
Hier sind 11 Gründe, warum Käufer keinen Short Sale kaufen möchten:
Verkäufer bezahlten zu viel
Wenn ein Haus vor ein paar Jahren für $ 500.000 verkauft wurde und jetzt zu $ 400.000 verkauft wird, bedeutet das nicht, dass der Käufer $ 100.000 Eigenkapital kostenlos einkauft.
Es bedeutet, dass der Verkäufer in einem steigenden Markt zu viel bezahlt hat und jetzt der Markt gefallen ist. Es bedeutet, dass der Verkäufer kein Eigenkapital hat.
Verkäufer zu viel ausgeliehen
Banken, die in aufstrebenden Märkten Geld leihen wollten, erlaubten es den Kreditnehmern manchmal, das Haus zu überbelasten, was bedeutete, dass das Kreditsaldo des Kreditnehmers den Wert der Immobilie überstieg.
Beurteilungen sind subjektiv, und nicht alle Gutachter legen den gleichen Wert auf ein Zuhause. Obwohl gegen das Gesetz, werden einige Gutachter von Banken unter Druck gesetzt, um den Betrag zu bewerten, den der Eigenheimbesitzer leihen will.
Stringente Qualifikationen Unerfahrene oder unmoralische Immobilienmakler könnten einen Verkäufer dazu bringen, einen Leerverkauf zu erwägen, wenn der Verkäufer sich nicht für einen Leerverkauf qualifiziert . Die Verkäufer müssen eine Härte nachweisen und dem Kreditgeber den Beweis für die Härte zur Genehmigung vorlegen. Einige Makler nennen Häuser als Leerverkäufe, ohne jemals mit den Kreditgebern zu sprechen oder die Verkäufer vorher zu qualifizieren.
Häuser verkaufen zum Marktwert.
Kreditgeber sind nicht naiv oder nicht bewusst den Wert eines Hauses. Kreditgeber bestehen auf einer vergleichenden Marktanalyse , bekannt als eine CMA, oder Brokerpreis-Meinung, bekannt als ein BPO. Wenn ein Kreditgeber glaubt, dass ein besserer Preis erzielt werden kann, indem die Immobilie in Zwangsvollstreckung über ein Leerverkaufsangebot genommen wird, kann der Kreditgeber für einen höheren Preis aushalten. Dieser Preis wird dem Marktwert nahe kommen . Kreditgeber akzeptieren Leerverkäufe, wenn das Haus den Leerverkaufspreis, also den Marktwert, wert ist.
Häuser verkaufen "wie es ist"
Wenn ein Hypothekenunternehmen einem Leerverkauf zustimmt, zahlt es höchstwahrscheinlich auch die Abschlusskosten in der Transaktion.
Kreditgeber bitten Käufer, das Haus in seinem gegenwärtigen Zustand zu kaufen. Kreditgeber werden typischerweise nicht zahlen für:
- Vorgeschlagene Reparaturen bei einer Inspektion zu Hause .
- Schädlingsuntersuchungen oder Arbeiten, die notwendig sind, um einen eindeutigen Schädlingsbericht zu erstellen.
- Dachzertifizierungen oder Dachreparaturen.
- Hausschutzpläne für den Käufer.
- Zurückgestellte Wartung.
Länge der Zeit zum Schließen
Je nachdem, wann die Kündigungsmitteilung eingereicht wurde, der Rückstau des Veräußerers an Zwangsversteigerungen und wie viel Papier der Verkäufer bereits vorgelegt hat, kann es zwischen zwei Wochen und zwei Monaten dauern, um eine Antwort auf ein Kaufangebot von einem Kreditgeber zu bekommen. Wenn zwei Kreditgeber beteiligt sind, weil zwei Darlehen an der Immobilie gesichert sind, könnte es länger dauern, um die Anforderungen des zweiten Kreditgebers zu erfüllen.
Kreditgeber können Bedingungen ändern
Einige Kreditgeber behalten sich das Recht vor, die Bedingungen des Leerverkaufs in letzter Minute neu zu verhandeln.
Wenn sich der Markt ändert, neue Gesetze erlassen werden oder neue Informationen den Schalter des Kreditgebers kreuzen, kann der Kreditgeber versuchen, die Vertragsbedingungen zu ändern. Kreditgeber haben in der Regel Anwälte zur Verfügung, und normale Käufer nicht.
Kreditgeber Rabatt Kommission
Kreditgeber, die Kredite an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft haben, zahlen in der Regel traditionelle Immobilienprovisionen an Immobilienmakler. Andere können einen Rabatt verlangen. Darüber hinaus machen Agenten die zwei- bis dreifache Arbeit einer herkömmlichen Transaktion und schätzen es nicht, dass sie weniger dafür erhalten, mehr Arbeit zu leisten. Wenn Sie zugestimmt haben, Ihrem Agenten einen bestimmten Prozentsatz im Rahmen einer Käuferbrokervereinbarung zu zahlen, könnten Sie für die Differenz zwischen dem, was der Kreditgeber zahlt, und dem, was Ihr Vertrag vorsieht, haften, wenn Ihr Agent sich weigert, auf die Differenz zu verzichten.
Höhere Abschlusskosten des Käufers
Weil Kreditgeber selten für irgendwelche Extrakosten zahlen, wie ein Verkäufer bereit wäre zu tun, wenn Sie irgendwelche Extras wünschen, zahlen Sie für sie selbst. Manchmal werden sich die Kreditgeber auch weigern, die üblichen Schließungskosten für den Verkäufer zu bezahlen, wie zum Beispiel die Transfersteuern . Wenn Sie spezifische Inspektionen wünschen, werden Sie wahrscheinlich aus eigener Tasche bezahlen.
Verliere Kontrolle über die Transaktion
Wenn Sie Treuhandkonto zu einem bestimmten Datum schließen müssen, viel Glück damit. Ein Schließvorgang für einen Leerverkauf dauert eine unbestimmte Zeit. Der Kreditgeber des Verkäufers gibt den Ton an, nicht der Käufer oder der Kreditgeber des Käufers. Wenn Sie versuchen, Escrow gleichzeitig mit dem Verkauf Ihres Hauses zu schließen, könnte es nicht passieren.
Little Verkäufer Motivation
Wenn der Verkäufer feststellt, dass der Leerverkaufseffekt auf den Kredit einer Zwangsvollstreckung nahekommt, besteht für einen Verkäufer wenig Anreiz, mit einem Leerverkauf zusammenzuarbeiten. Obwohl sich Verkäufer in 2 Jahren nach einem Leerverkauf für ein anderes Haus qualifizieren können, im Gegensatz zu 5 (mit Einschränkungen) bei einer Zwangsversteigerung, haben einige nicht die Absicht, jemals wieder ein neues Haus zu kaufen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien