Wie funktionieren Hypotheken?
Eine Hypothek ist eine Vereinbarung, die es einem Kreditnehmer ermöglicht, Immobilien als Sicherheit zu verwenden, um einen Kredit zu sichern.
In den meisten Fällen bezieht sich der Begriff auf ein Wohnungsbaudarlehen: Wenn Sie ausleihen, um ein Haus zu kaufen, unterzeichnen Sie eine Vereinbarung, die besagt, dass Ihr Darlehensgeber das Recht hat, Maßnahmen zu ergreifen, wenn Sie Ihre erforderlichen Zahlungen auf dem Darlehen nicht machen. Am wichtigsten ist, dass die Bank die Immobilie in Zwangsvollstreckung nehmen kann - Sie müssen ausziehen, damit sie das Haus verkaufen können.
Der Verkaufserlös wird verwendet, um alle Schulden zu bezahlen, die Sie noch auf dem Grundstück schulden.
Eine Hypothek ist eine Vereinbarung:
Die Begriffe "Hypothek" und "Wohnungsbaudarlehen" werden oft synonym verwendet. Technisch ist eine Hypothek die Vereinbarung, die Ihren Hauskredit ermöglicht - nicht den Kredit selbst. Bei Immobilientransaktionen müssen Verträge schriftlich abgeschlossen werden, und eine Hypothek ist ein Dokument, das Ihrem Kreditgeber (unter anderem) das Recht gibt, auf Ihr Haus zu verzichten.
Hypotheken machen es möglich zu kaufen
Immobilien sind teuer. Die meisten Menschen haben nicht genug Geld, um ein Haus zu kaufen, also machen sie eine Anzahlung von 20 Prozent oder so und leihen sich den Rest aus. Das lässt in vielen Märkten immer noch Hunderttausende von Dollars übrig. Die Banken sind nur bereit, Ihnen so viel Geld zu geben, wenn sie ihr Risiko reduzieren können.
Sicherer für Banken: Banken schützen sich selbst, indem Sie verlangen, dass Sie die Immobilie, die Sie kaufen, als Sicherheit verwenden . Um dies zu tun, "verpfänden" Sie das Eigentum als Sicherheit, und dieses Versprechen ist Ihre "Hypothek". Im Kleingedruckten Ihres Vertrags erhält die Bank die Erlaubnis, ein Pfandrecht an Ihr Haus zu legen , damit sie bei Bedarf ausschließen können.
Erschwinglicher Kredite:
Kreditnehmer profitieren auch von dieser Vereinbarung. Indem der Darlehensnehmer dem Kreditgeber hilft, das Risiko zu verringern, zahlt er einen niedrigeren Zinssatz. Hypotheken werden oft von Verbrauchern (Einzelpersonen und Familien) verwendet, aber Unternehmen und andere Organisationen können auch Immobilien mit einer Hypothek erwerben.
Arten von Hypotheken
Es gibt verschiedene Arten von Hypotheken, und wenn Sie die Terminologie verstehen, können Sie das richtige Darlehen für Ihre Situation auswählen (und vermeiden, den falschen Weg einzuschlagen).
Nochmals, wenn Sie ein Verfechter sein wollen, sprechen wir über verschiedene Arten von Krediten - nicht verschiedene Arten von Hypotheken (weil die Hypothek ist einfach der Teil, der besagt, dass sie ausschließen können, wenn Sie aufhören, Zahlungen zu leisten).
Festhypotheken sind die einfachste Art von Darlehen. Sie werden die gleiche Zahlung für die gesamte Laufzeit des Darlehens machen (es sei denn, Sie zahlen mehr als erforderlich ist, was Ihnen hilft, Schulden schneller loszuwerden). Festhypotheken dauern typischerweise 30 oder 15 Jahre, obwohl andere Bedingungen nicht unbekannt sind. Die Berechnung dieser Darlehen ist ziemlich einfach: Angesichts eines Darlehensbetrags, eines Zinssatzes und einer Anzahl von Jahren, um den Kredit zurückzuzahlen, berechnet Ihr Kreditgeber eine feste monatliche Zahlung.
Festtarifdarlehen sind so einfach, dass Sie Hypothekenzahlungen und den Auszahlungsprozess selbst berechnen können ( Tabellenkalkulationen und Online-Templates erleichtern dies). Diese Berechnungen sind eine wertvolle Übung, um Kreditgeber zu vergleichen und zu entscheiden, welches Darlehen zu verwenden. Sie werden überrascht sein zu sehen, wie ein längerfristiges Darlehen zu höheren Zinskosten während der Laufzeit Ihres Darlehens führt - ein Haus wird dadurch tatsächlich teurer, als es sein muss.
Hypotheken mit veränderbarer Verzinsung ähneln Standarddarlehen, aber der Zinssatz kann sich irgendwann in der Zukunft ändern.
Wenn dies geschieht, ändert sich auch Ihre monatliche Zahlung - zum Besseren oder Schlechteren (wenn die Zinssätze steigen, erhöht sich Ihre Zahlung, aber wenn die Raten fallen, sehen Sie möglicherweise geringere monatliche Zahlungen).
Die Preise ändern sich in der Regel nach einigen Jahren, und es gibt einige Grenzen dafür, wie viel sich die Rate bewegen kann. Diese Darlehen können riskant sein, weil Sie nicht wissen, was Ihre monatliche Zahlung in 10 Jahren sein wird (oder wenn Sie es sich leisten können).
Zweite Hypotheken , auch bekannt als Home-Equity-Darlehen, sind nicht für den Kauf eines Hauses - sie sind für die Kreditaufnahme gegen eine Eigenschaft, die Sie bereits besitzen. Um dies zu tun, werden Sie eine weitere Hypothek hinzufügen (wenn Ihr Haus abbezahlt wird, legen Sie eine neue, erste Hypothek auf das Haus). Ihr zweiter Hypothekendarlehensgeber ist in der Regel "an zweiter Stelle", was bedeutet, dass sie nur bezahlt werden, wenn Geld übrig ist, nachdem der erste Hypothekeninhaber bezahlt wurde. Zweite Hypotheken werden manchmal verwendet, um für Heimverbesserungen und Hochschulbildung zu bezahlen. In der Finanzkrise wurden diese Kredite notorisch verwendet, um Ihr Eigenheim auszugleichen .
Reverse Hypotheken bieten Hauseigentümern (in der Regel über 62 Jahre alt), die über erhebliche Eigenheimanteile verfügen. Rentner nutzen manchmal eine umgekehrte Hypothek , um das Einkommen zu ergänzen oder um Geldpauschalen aus Häusern zu erhalten, die sie vor langer Zeit zurückgezahlt haben. Mit einer umgekehrten Hypothek bezahlen Sie nicht den Kreditgeber - der Kreditgeber zahlt Ihnen - aber diese Kredite sind nicht immer so gut wie sie klingen .
Zins-only-Darlehen ermöglichen es Ihnen, nur die Zinskosten für Ihr Darlehen jeden Monat zu bezahlen . Als Ergebnis erhalten Sie eine geringere monatliche Zahlung (weil Sie Ihren Kreditsaldo nicht zurückzahlen). Der Nachteil ist, dass Sie keine Schulden und Eigenkapital in Ihrem Haus bezahlen, und Sie müssen diese Schuld eines Tages zurückzahlen. Diese Kredite können in bestimmten kurzfristigen Situationen sinnvoll sein, aber sie sind nicht die beste Option für die meisten Hausbesitzer, die hoffen, Wohlstand zu schaffen.
Ballon-Darlehen erfordern, dass Sie den Kredit vollständig mit einer großen "Ballon" -Zahlung abzahlen . Anstatt die Zahlung über 15 oder 30 Jahre zu leisten, müssen Sie eine große Zahlung leisten, um die Schulden zu beseitigen (zum Beispiel nach fünf bis sieben Jahren).
Diese Darlehen dienen zur vorübergehenden Finanzierung, aber es ist riskant anzunehmen, dass Sie Zugang zu den benötigten Mitteln haben, wenn die Zahlung fällig ist.
Refinanzierung Darlehen können Sie eine Hypothek für eine andere auslagern, wenn Sie ein besseres Angebot finden. Wenn Sie eine Hypothek refinanzieren , erhalten Sie eine neue Hypothek, die den alten Kredit auszahlt. Dieser Prozess kann teuer sein, weil er die Kosten senkt, aber er kann sich auf lange Sicht auszahlen, wenn Sie die Zahlen richtig aufstellen . Die Kredite müssen nicht vom selben Typ sein. Zum Beispiel können Sie einen Festzinskredit erhalten, um eine Hypothek mit veränderlichem Zinssatz zu bezahlen.
Wie man einen Hauptkredit erhält
Um Geld zu leihen, müssen Sie einen Kredit beantragen. Wohnungsbaudarlehen erfordern viel mehr Dokumentation als andere Arten von Krediten (wie Autokredite oder persönliche Darlehen), also seien Sie bereit für einen langen Prozess.
Kredit und Einkommen:
Wie bei den meisten Krediten sind Ihr Kredit und Ihr Einkommen die Hauptfaktoren, die bestimmen, ob Sie zugelassen werden oder nicht. Bevor Sie sich für ein Darlehen bewerben, überprüfen Sie Ihr Guthaben , um festzustellen , ob Probleme auftreten, die Probleme verursachen könnten (und beheben Sie sie, wenn es sich nur um Fehler handelt). Verspätete Zahlungen, Urteile und andere Probleme können dazu führen, dass Ihre Bewerbung abgelehnt wird - oder Sie erhalten einen höheren Zinssatz, was bedeutet, dass Sie während der Laufzeit Ihres Darlehens mehr bezahlen.
Dokumentation und Verhältnisse:
Kreditgeber sind verpflichtet, zu überprüfen, ob Sie genug Geld haben, um die von ihnen genehmigten Kredite zurückzuzahlen. Als Ergebnis müssen Sie einen Einkommensnachweis vorlegen (erhalten Sie Ihr Formular W-2, Ihre letzte Steuererklärung und andere Dokumente, damit Sie sie Ihrem Kreditgeber vorlegen können).
Schulden-zu-Einkommen-Verhältnis:
Kreditgeber werden Ihre bestehenden Schulden betrachten, um sicherzustellen, dass Sie genügend Einkommen haben, um alle Ihre Kredite abzubezahlen - einschließlich der neuen, für die Sie sich bewerben. Um dies zu tun, berechnen sie ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen , das ihnen sagt, wie viel von Ihrem monatlichen Einkommen durch monatliche Zahlungen aufgezehrt wird.
Loan-Value-Verhältnis:
Obwohl es möglich ist, mit sehr wenig Down zu kaufen, sind Ihre Chancen, genehmigt zu werden, besser, wenn Sie eine große Anzahlung leisten. Kreditgeber berechnen ein Kredit-zu-Wert-Verhältnis , das zeigt, wie viel Sie im Vergleich zu dem Wert der Immobilie leihen. Je weniger Sie leihen, desto geringer ist das Risiko für Ihren Kreditgeber (weil sie die Immobilie schnell verkaufen und ihr gesamtes Geld zurückerhalten können).
Vorabgenehmigung:
Es ist am besten zu wissen, wie viel Sie lange ausleihen können, bevor Sie für Häuser (oder Kredite) einkaufen gehen. Eine Möglichkeit, dies zu tun, ist von einem Kreditgeber vorab genehmigt. Dies ist ein vorläufiger Prozess, bei dem Kreditgeber Ihre Kreditinformationen und Ihr Einkommen bewerten. Mit diesen Informationen können sie Ihnen einen maximalen Kreditbetrag geben, den sie wahrscheinlich genehmigen werden. Dies bedeutet nicht unbedingt, dass Sie genehmigt sind - vor allem nicht für eine bestimmte Eigenschaft - aber es sind hilfreiche Informationen, und ein Pre-Approval-Brief kann helfen, Ihr Angebot zu stärken. Sobald Sie unter Vertrag sind, werden Kreditgeber sich alles genauer ansehen und eine offizielle Genehmigung (oder Ablehnung) ausstellen.
Wie viel zu leihen:
Kreditgeber sagen dir immer, wie viel du dir leihen kannst, aber sie diskutieren nicht, wie viel du dir "leihen" solltest. Die Verantwortung liegt bei Ihnen zu entscheiden, wie viel für ein Haus ausgeben, welche Art von Darlehen zu verwenden ist, und wie groß eine Anzahlung Sie machen möchten (Auswirkungen auf Ihr Verhältnis von Darlehen zu Wert ). Alle diese Faktoren bestimmen, wie viel Sie jeden Monat zahlen und wie viel Zinsen Sie während der Laufzeit Ihres Darlehens zahlen werden (kleinere Darlehen führen zu geringeren monatlichen Zahlungen und geringeren Zinsgebühren). Es ist riskant, den maximal verfügbaren Betrag auszuleihen, vor allem, wenn Sie ein "Polster" in Ihrem monatlichen Budget bevorzugen.
Wo zu leihen
Wohnungsbaudarlehen sind von mehreren verschiedenen Quellen verfügbar. Erhalten Sie Angebote von mindestens drei verschiedenen Kreditgebern, und wählen Sie diejenige, die für Sie am besten funktioniert.
Hypothekenmakler bieten Kredite von zahlreichen Kreditgebern. Sie haben Zugang zu Krediten von mehreren Banken und anderen Finanzierungsquellen, und sie werden Ihnen helfen, einen Kreditgeber basierend auf dem Zinssatz und anderen Funktionen auszuwählen. Hypothekenmakler könnten eine Emissionsgebühr erheben, die Sie zahlen, oder sie werden vom Kreditgeber (oder einer Kombination aus beidem) bezahlt. Wenn Sie keine Hypothekenmakler kennen, fragen Sie Ihren Immobilienmakler oder andere Personen, denen Sie vertrauen, für eine Empfehlung.
Banken und Kreditgenossenschaften bieten ihren Kunden Kredite an. Das Geld in Giro- und Sparkonten muss investiert werden, und dieses Geld auszuzahlen ist eine Möglichkeit, dieses Geld zu investieren . Diese Institute verdienen auch Einnahmen aus Emissionsgebühren, Zinsen und anderen Abschlusskosten.
Online-Kreditgeber können Kredite selbst finanzieren (zum Beispiel mit Investorengeldern), oder sie können als Hypothekenmakler fungieren. Diese Dienste sind praktisch, weil Sie praktisch alles virtuell handhaben können, und Sie können Angebote oft mehr oder weniger sofort erhalten.
Jeder Kreditgeber sollte Ihnen eine Kreditschätzung zur Verfügung stellen , die Ihnen hilft, die Kreditkosten von verschiedenen Kreditgebern zu vergleichen. Lesen Sie diese Dokumente sorgfältig durch und stellen Sie Fragen, bis Sie alles verstanden haben, was Sie sehen. Der CFPB erläutert einige Abschnitte der Darlehensschätzung, um Ihnen zu helfen, die Merkmale Ihres Darlehens zu verstehen.
Darlehensprogramme
Es kann möglich sein, Hilfe mit Ihrem Darlehen mit Krediten von staatlichen und lokalen Organisationen zu bekommen. Diese Programme erleichtern die Zulassung und einige bieten kreative Anreize, um Wohneigentum erschwinglicher und attraktiver zu machen. Zusätzlich zum Kauf eines Hauses kann es möglich sein, sich mit diesen Programmen zu refinanzieren (auch wenn Sie mehr schulden, als Ihr Haus wert ist ).
Staatliche Kreditprogramme gehören zu den großzügigsten. In den meisten Fällen stellt ein privater Kreditgeber (wie eine Bank) Finanzmittel bereit, und die Bundesregierung verspricht, den Kredit zurückzuzahlen, wenn Sie dies nicht tun. Es gibt eine Vielzahl von Programmen, und einige der beliebtesten sind unten aufgeführt.
FHA Darlehen:
Darlehen, die von der Federal Housing Administration (FHA) versichert werden, sind beliebt bei Hauskäufern, die eine kleine Anzahlung leisten möchten. Es ist möglich, mit so wenig wie 3,5 Prozent zu kaufen, und sie sind relativ leicht zu qualifizieren (wenn Sie nicht perfekte Kredit haben, zum Beispiel). Erfahren Sie mehr über FHA-Darlehen .
VA Darlehen:
Veteranen, Servicemitarbeiter und berechtigte Ehepartner können ein Haus mit einem Kredit kaufen, der vom Department of Veterans Affairs (VA) garantiert wird. Diese Darlehen ermöglichen es Ihnen, ohne Hypothek Versicherung und keine Anzahlung (in einigen Fällen) zu leihen. Sie können Kredite mit weniger als perfektem Kredit aufnehmen, die Abschlusskosten sind begrenzt, und das Darlehen kann angenommen werden (jemand anderen kann die Zahlungen übernehmen, wenn sie berechtigt sind).
First-Time Homebuyer-Programme machen es Ihnen leicht, Ihr erstes Zuhause zu besitzen , aber sie kommen mit angehängten Zeichenfolgen. Diese Programme, die häufig von lokalen Regierungen und gemeinnützigen Organisationen entwickelt werden, können bei Anzahlungen, Genehmigungen, Zinssätzen und mehr helfen. Sie sind jedoch schwer zu finden (und zu qualifizieren), und sie können begrenzen, wie viel Sie profitieren können, wenn Sie Ihr Haus verkaufen.
4 Möglichkeiten, Geld zu sparen
Wohnungsbaukredite sind teuer, so dass die Ersparnis sogar ein wenig (prozentual) zu Einsparungen von Hunderten oder Tausenden von Dollar führen kann.
1. Einkaufen herum
Auch hier ist es wichtig, mindestens drei Angebote von verschiedenen Kreditgebern zu erhalten - vorzugsweise verschiedene Arten von Kreditgebern (zum Beispiel einen Hypothekenmakler, einen Online-Kreditgeber und Ihre örtliche Kreditgenossenschaft). Jeder hat unterschiedliche Preise, und Sie werden dabei viel lernen.
2. Sehen Sie sich die Rate an
Je größer (und länger) Ihr Darlehen ist, desto wichtiger ist Ihre Rate. Sie zahlen Jahr für Jahr Zinsen für Ihr Darlehen, und diese Zinskosten können Zehntausende von Dollar sein. Manchmal ist es sinnvoll, im Voraus mehr zu zahlen - sogar "Punkte" auf Ihrem Kredit zu kaufen - wenn Sie langfristig einen niedrigen Satz festsetzen können.
3. Achten Sie auf Hypothekenversicherung
Wenn Sie weniger als 20 Prozent angeben, müssen Sie wahrscheinlich eine Hypothek Versicherung bezahlen. Diese Versicherung ist nicht zu Ihren Gunsten - es schützt den Kreditgeber für den Fall, dass Sie aufhören, Zahlungen zu leisten und sie können ihre Gelder nicht zurückgewinnen - so ist es am besten, diese Kosten zu vermeiden. Bewerten Sie alternative Möglichkeiten, um 20 Prozent zu finden, und finden Sie heraus, wie Hypothekenversicherung so schnell wie möglich zu entfernen. Mit einigen Krediten, wie FHA Darlehen, können Sie diese Kosten nicht wirklich loswerden, wenn Sie refinanzieren.
4. Abschlusskosten verwalten
Wenn Sie ein Wohnungsbaudarlehen erhalten, müssen Sie zahlreiche Ausgaben bezahlen. Es gibt Anmeldegebühren, Kreditprüfungsgebühren, Emissionsgebühren, Prüfungskosten und mehr. Einige Kreditgeber verlangen höhere und niedrigere Kosten, aber Sie zahlen immer auf die eine oder andere Weise. Seien Sie vorsichtig bei "keine Abschlusskosten", es sei denn, Sie sind sicher, dass Sie nur für kurze Zeit im Haus sind.