Die Regeln für einen Condo Loan sind streng
Kluge Käufer nehmen nicht automatisch an, dass sie eine Eigentumswohnung Darlehen für jede Wohnung erhalten können, die sie kaufen möchten. Zum Beispiel glaubte Sherry, nicht ihr richtiger Name, dass sie die perfekte Hochhauswohnung in East Sacramento gelandet hatte. Der Preis war richtig. Die Lage war perfekt. Die Aussicht war großartig. Sherry hatte nicht erwartet, dass ihr Kreditgeber sich weigern würde, einen Kredit aufzunehmen, weil die Kreditgeber zuvor Kredite für andere Eigentumswohnungen im Gebäude vergeben hatten.
Aber ihr Kreditgeber verweigert das Darlehen, weil es in den letzten 3 Monaten keine vergleichbaren Verkäufe in dem Gebäude gab. Der Gutachter würde keine anderen vergleichbaren Verkäufe in der Nachbarschaft außer denen im Gebäude verwenden, und keiner existierte. In den letzten drei Monaten sowieso nicht.
Willkommen in der Welt der Condo-Darlehen Regeln. Nicht nur die Regeln für eine Eigentumswohnung Darlehen variieren stark zwischen FHA-Darlehen und konventionellen Darlehen , aber jeder Kreditgeber Investor kann ihre eigenen Regeln, sogenannte Overlays. Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus Darlehen sind Eigentumswohnung Darlehen anders, und nicht jedes Eigentumswohnung Projekt qualifiziert.
Auch, nur weil FHA sagt, dass Sie eine Eigentumswohnung Darlehen erhalten können, bedeutet nicht, dass der Kreditgeber, den Sie gewählt haben, zustimmen wird, ein solches Darlehen zu finanzieren. Darüber hinaus, um Dinge zu komplizieren die andere Richtung, nur weil eine Eigentumswohnung Komplex fehlt von der genehmigten FHA Eigentumswohnung Liste bedeutet nicht, der Kreditgeber wird nicht akzeptieren, eine "Ort Beurteilung" und genehmigen es, weil der Kreditgeber könnte.
Ein guter Grund, den Kreditgeber für Ihre Eigentumswohnung Darlehen weise zu wählen.
FHA-Regeln für ein Condo-Darlehen
Viele Kreditnehmer , vor allem Erstkäufer, neigen dazu, eine Eigentumswohnung zu kaufen, weil die Preise in der Regel viel weniger als die für ein Einfamilienhaus sind. Weil die Preise oft niedriger sind, sind auch die Vorauszahlungsanforderungen niedriger.
Aber andere Regeln können die Chance eines Käufers , einen Kredit zu bekommen, beeinträchtigen :
- FHA genehmigt Condo Liste
HUD verlangt, dass die Eigentumswohnung auf seiner FHA genehmigten Eigentumswohnungsliste aufgeführt wird. Wenn die Wohnung nicht auf der Liste steht, muss der Kreditnehmer eine konventionelle Finanzierung suchen.
Hauptwohnsitz: Ich hatte kürzlich einen Käufer disqualifiziert, weil er in San Jose arbeitete und eine Eigentumswohnung in Sacramento kaufte. Er plante, Telearbeit zu machen und zweimal in der Woche nach San Jose zu fahren. Nein, der Kreditgeber sagte, die Entfernung sei zu groß, um als ständiger Wohnsitz angesehen zu werden.
- Prozentsatz der FHA-Darlehen
Mindestens 80% aller FHA-Kredite in dem Komplex müssen vom Eigentümer bewohnt sein, dem Hauptwohnsitz des Kreditnehmers. Wenn zu viele FHA-versicherte Einheiten in Mietobjekte umgewandelt werden, wird die FHA das Darlehen nicht genehmigen.
- Prozentsatz der vom Eigentümer belegten Einheiten
Mindestens 51% der Einheiten in der Anlage müssen vom Eigentümer bewohnt sein. Es gibt eine Wahrnehmung, vielleicht stimmt es, dass Eigner sich besser um ihre Einheiten kümmern und mehr in den Komplex integriert sind als ein Mieter.
- Baufertigstellung
Das Projekt muss für mindestens ein Jahr abgeschlossen sein, ohne dass Ergänzungen oder Phasen anstehen. Dies bedeutet, dass die ersten Verkäufe in dem Komplex wahrscheinlich mit Bargeld oder durch Nicht-FHA-Finanzierungsarten erworben werden.
- Keine Spot Review
FHA eliminierte Spot-Reviews, was früher bedeutete, dass, selbst wenn die Wohnung nicht auf FHAs genehmigter Eigentumswohnung-Liste war, FHA das Darlehen nach Überprüfung eines Fragebogens immer noch machen könnte.
Allgemeine Condo Darlehensregeln
Ob der Kreditnehmer FHA oder konventionelle Finanzierung erhält, sind einige Eigentumswohnung Darlehensregeln die gleichen. Hier sind ein paar:
- HOA Delinquencies
In Komplexen, in denen die Werte durch die Bank gefallen sind, sind die Gebühren in der Regel strafbar für diejenigen, die einen Leerverkaufsstatus oder eine Bank besitzen . Mindestprozentsätze gelten, und in der Regel müssen mindestens 85% der Wohneigentümerbeiträge pünktlich bezahlt werden.
- Anstehende Gesetzgebung
Kein Darlehensgeber will ausstehende Gesetzgebung in einer Eigentumswohnungskomplex sehen. Viele Klagen sind kostspielig und zeitaufwendig zu lösen.
- Einschränkende Klauseln
Banken verlangen oft, dass der Titel einfach und frei von jeglichen Einschränkungen, wie z. B. dem Alter, übertragen wird.
- Angemessener Versicherungsschutz
Der Komplex muss eine angemessene Versicherung wie Risiko-, Haftpflicht- und Hochwasserversicherung abschließen . Jedes Mal, wenn das National Flood Insurance-Programm in Gefahr gerät, leiden Eigentumswohnungskomplexe.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.