Wie Mortgage-backed Securities funktionierte, bis sie es nicht taten
Wenn Sie in eine MBS investieren, kaufen Sie die Rechte, um den Wert eines Hypothekenbündels zu erhalten.
Dazu gehören die monatlichen Zahlungen und die Rückzahlung des Kapitals. Da es sich um eine Sicherheit handelt, können Sie nur einen Teil der Hypothek kaufen. Sie erhalten einen entsprechenden Teil der Zahlungen. Ein MBS ist ein Derivat, weil es seinen Wert aus dem zugrunde liegenden Vermögenswert ableitet.
Wie eine hypothekenbesicherte Sicherheit funktioniert
Zuerst macht eine Bank oder eine Hypothekengesellschaft einen Wohnungsbaukredit. Die Bank verkauft das Darlehen dann an eine Investmentbank . Sie verwendet das Geld, das sie von der Investmentbank erhält, um neue Kredite aufzunehmen.
Die Investmentbank fügt das Darlehen einem Hypothekenpaket mit ähnlichen Zinssätzen hinzu . Es bringt das Bündel in eine spezielle Firma, die für diesen Zweck bestimmt ist. Es heißt ein Special Purpose Vehicle oder Special Investment Vehicle. Dadurch bleiben die hypothekenbesicherten Wertpapiere von den anderen Dienstleistungen der Bank getrennt. Die SPV vermarktet die hypothekenbesicherten Wertpapiere. Die Hypotheken bleiben in der SPV.
Regierungsbehörden sind auch an den meisten hypothekenbesicherten Wertpapieren beteiligt.
Dies sind Fannie Mae , Freddie Mac und Ginnie Mae. Fannie Mae und Freddie Mac kaufen und verkaufen MBS. Die Bundesregierung garantiert die Zahlungen. Diejenigen, die eine MBS kauften, wussten, dass sie ihre Investition nicht verlieren würden. Ginnie Mae garantiert auch, dass Investoren ihre Zahlungen erhalten. (Quelle: "Mortgage-Backed Securities", SEK.)
Arten von hypothekenbesicherten Wertpapieren
Die einfachste MBS ist das Pass-Through-Partizipationszertifikat . Es zahlt den Inhabern ihren gerechten Anteil an Kapital- und Zinszahlungen, die auf das Hypothekenbündel geleistet werden .
In den frühen 2000er Jahren wuchs der MBS-Markt sehr wettbewerbsfähig. Die Banken schufen kompliziertere Anlageprodukte, um Kunden anzuziehen. Zum Beispiel entwickelten sie Collateralized Debt Obligations für andere Kredite als Hypotheken. Aber sie haben diese Derivatstrategie auch auf MBS angewendet.
Die Investmentbanken haben die Hypothekenbündel in ähnliche Risikokategorien, sogenannte Tranchen, aufgeteilt . Die am wenigsten riskante Tranche enthielt die ersten ein bis drei Jahre der Zahlungen. Die Kreditnehmer waren am ehesten bereit, die ersten drei Jahre zu bezahlen. Für variabel verzinsliche Hypotheken haben diese Jahre auch die niedrigsten Zinssätze.
Einige Anleger bevorzugten die risikoreichere Tranche, weil sie höhere Zinssätze haben . Diese Tranchen enthielten das vierte bis siebte Jahr der Zahlungen. Solange die Zinsen niedrig blieben, blieben die Risiken vorhersehbar. Wenn der Kreditnehmer die Hypothek vorbezahlt hat, weil er oder sie refinanziert hat, dann haben die Investoren ihre anfängliche Investition zurückerhalten.
Das Risiko wuchs, als die Zinsen stiegen. Kreditnehmer von Hypotheken mit variablen Zinssätzen wurden überrascht, als ihre Zahlungen stiegen.
Sie konnten sich nicht refinanzieren, weil die Zinssätze höher waren. Das bedeutete, dass sie eher ausfallen würden. Die Investoren haben alles verloren. Hier ist Ryan Gosling erklärt es in dem Film The Big Short .
Hypothekengeschützte Wertpapiere veränderten die Wohnungswirtschaft
Die Erfindung von hypothekenbesicherten Wertpapieren revolutionierte das Immobilien-, Bank- und Hypothekengeschäft vollständig. Zuerst erlaubten hypothekenbesicherte Wertpapiere mehr Menschen, Häuser zu kaufen. Während des Immobilienbooms machten viele Banken und Hypothekengesellschaften Kredite ohne Geldverlust. Das erlaubte den Leuten, Hypotheken zu bekommen, die sie sich nicht leisten konnten. Den Kreditgebern war das egal. Sie wussten, dass sie die Kredite verkaufen und nicht die Konsequenzen bezahlen konnten, wenn und wenn die Kreditnehmer ausfallen.
Das hat eine Vermögensblase geschaffen. Es platzte 2006 mit der Subprime-Hypothekenkrise .
Da so viele Anleger, Pensionsfonds und Finanzinstitute hypothekenbesicherte Wertpapiere besaßen, nahmen alle Verluste hin. Das hat die Finanzkrise 2008 geschaffen.
Wie Mortgage-Backed Securities falsch ging
Präsident Lyndon Johnson schuf mit Hypotheken besicherte Wertpapiere, als er das Charter Act von 1968 genehmigte. Es schuf auch Fannie Mae . Er wollte den Banken die Möglichkeit geben, Hypotheken zu verkaufen. Das würde Mittel freisetzen, um mehr Eigenheimbesitzern zu leihen.
LBJ hat nicht erwartet, dass der Charter Act gute Kreditvergabepraktiken beseitigen würde. Die Banken erkannten schnell, dass sie den Verlust nicht mehr hinnehmen müssten, wenn der Kreditnehmer den Kredit nicht abbezahlen würde. Die Banken wurden bezahlt, weil sie den Kredit aufgenommen hatten, aber sie wurden nicht verletzt, wenn der Kredit schlecht wurde. Sie waren nicht so vorsichtig in Bezug auf die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer.
Mortgage-Backed Securities erlaubten auch Nicht-Banken, in das Hypothekengeschäft einzutreten. Vor der MBS hatten nur die Banken genügend Einlagen, um langfristige Kredite zu vergeben. Sie hatten die tiefen Taschen zu warten, bis diese Kredite 15 oder 30 Jahre später zurückgezahlt wurden. Die Erfindung von MBS bedeutete, dass Kreditgeber ihr Geld direkt von den Anlegern auf dem Sekundärmarkt zurückbekamen. Hypothekenkreditgeber kamen überall auf. Sie waren auch nicht so vorsichtig in Bezug auf die Zahlungsfähigkeit ihrer Kunden. Es schuf mehr Wettbewerb für traditionelle Banken. Sie mussten ihre Standards senken, um zu konkurrieren.
Am schlimmsten war, MBS waren nicht geregelt. Die Bundesregierung hat die Banken reguliert, um sicherzustellen, dass ihre Einleger geschützt sind. Aber diese Regeln galten nicht für MBS und Hypothekenmakler . Bankeinleger waren sicher, aber MBS-Anleger waren überhaupt nicht geschützt.