Wird der Immobilienmarkt zum Absturz bringen?

Kenne die Warnzeichen und was du jetzt tun solltest

Im Jahr 2017 begann eine Mehrheit der Amerikaner sich Sorgen zu machen, dass der Immobilienmarkt einbrechen würde. Tatsächlich stimmten 58 Prozent der Befragten zu, dass es in den nächsten zwei Jahren eine "Immobilienblase und Preiskorrektur" geben wird. Infolgedessen glauben 83 Prozent von ihnen, dass es eine gute Zeit ist zu verkaufen. In der Tat

Warnsignale

Es gibt zahlreiche Anzeichen dafür, dass der Wohnungsmarkt in das Blasengebiet vorstößt. Die meisten Abstürze treten nur auf, wenn eine Objektblase platzt.

Ein Anzeichen für eine Vermögensblase ist, dass die Immobilienpreise eskaliert sind. Die nationalen Median-Hauspreise sind um 32 Prozent höher als die Inflation . Das ist ähnlich wie 2005, als sie 35 Prozent überbewertet waren.

Das Housing Bellwether Barometer ist ein Index für Wohnungsbauunternehmen und Hypothekenunternehmen. Im Jahr 2017 explodierte es wie in den Jahren 2004 und 2005. Das ist laut seinem Schöpfer Stack Financial Management, der es verwendet, um die Finanzkrise 2 008 zu prognostizieren. In ähnlicher Weise ist der SPDR S & P Homebuilder ETF seit März 2009 um 400 Prozent gestiegen. Er übertraf den S & P 500-Anstieg von 270 Prozent.

Der nationale Index Case-Shiller erreichte im Dezember 2016 Rekordhöhen. Die Preiserhöhungen konzentrieren sich auf sieben städtische Gebiete. Die Hauspreise in Denver und Dallas sind um 40 Prozent höher als ihre Spitzenwerte. Portland und Seattle Preise sind 20 Prozent höher, und Boston, San Francisco und Charlotte sind 10 Prozent über ihren Gipfeln.

Laut CoreLogic liegen die Wohnimmobilienpreise in Denver, Houston, Miami und Washington, DC um mindestens 10 Prozent über dem nachhaltigen Niveau.

Gleichzeitig ist der erschwingliche Wohnraum eingebrochen. Im Jahr 2010 waren 11 Prozent der Mieteinheiten im ganzen Land für Haushalte mit niedrigem Einkommen erschwinglich. Bis 2016 waren es nur noch 4 Prozent.

In Städten, in denen die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist der Mangel am größten. Zum Beispiel ist der Bestand an erschwinglichen Mietwohnungen in Colorado seit 2010 von 32,4 Prozent auf nur 7,5 Prozent gesunken.

Im März 2017 warnte William Poole, Senior Fellow am Cato Institute, vor einer weiteren Subprime-Krise. Er warnte, dass 35 Prozent der Kredite von Fannie Mae eine Hypothekenversicherung erforderten. Das ist ungefähr das Niveau von 2006. In gewisser Hinsicht sind diese Kredite schlechter. Fannie und Freddie haben ihre Subprime-Definition von 660 auf 620 gesenkt. Das bedeutet, dass die Banken keine Kreditnehmer mit Scores zwischen 620 und 660 Subprime mehr nennen. Poole war der Chef der Federal Reserve Bank of Kansas, die 2005 vor der Subprime-Krise warnte.

Im Jahr 2016 wurden 5,7 Prozent aller Hausverkäufe für den schnellen Wiederverkauf gekauft. Diese "Flip" Häuser werden in weniger als einem Jahr renoviert und verkauft. Laut Attom Data Solutions ist dies der höchste Prozentsatz seit 2006 während des letzten Booms.

Der Immobilienmarkt Crash 2008

Menschen, die 2008 beim Absturz ertappt wurden, sind erschrocken, dass eine 2017-Blase zu einem weiteren Absturz führen wird. Aber es wurde durch Kräfte verursacht, die nicht mehr vorhanden sind. Credit Default Swaps versichern Derivate wie Mortgage Backed Securities . Hedgefonds- Manager haben eine große Nachfrage nach diesen vermeintlich risikofreien Wertpapieren geschaffen.

Das erzeugte Nachfrage nach den Hypotheken, die sie unterstützten.

Um diese Nachfrage nach Hypotheken zu decken, boten Banken und Hypothekenmakler Wohnungsbaudarlehen an fast jedermann an. Sie haben 2006 die Subprime-Hypothekenkrise ausgelöst .

Da viele unqualifizierte Käufer auf den Markt kamen, stieg die Nachfrage. Viele Leute kauften Häuser als Investitionen, um zu verkaufen, während die Preise weiter stiegen. Sie zeigten irrationale Überschwänglichkeit , ein Markenzeichen jeder Vermögensblase.

Im Jahr 2006 haben die Bauherren die Nachfrage endlich aufgeholt. Als die Angebotsnachfrage anstieg, begannen die Immobilienpreise zu fallen. Das hat die Vermögensblase gesprengt.

Im September 2006 berichtete die National Association of Realtors, dass die Immobilienpreise zum ersten Mal seit 11 Jahren gefallen sind. Die Lagerbestände waren hoch und lieferten 7,5 Monate. Im November enthüllte das Handelsministerium, dass die Zahl neuer Heimgenehmigungen um 28 Prozent niedriger sei als 2005.

Aber die Federal Reserve ignorierte diese Warnungen. Es war der Meinung, dass die Wirtschaft stark genug sei, um das Wohnungswesen aus seiner Krise zu bringen. Er wies auf starke Beschäftigung, niedrige Inflation und erhöhte Verbraucherausgaben hin. Es versprach auch, die Zinsen zu senken . Das würde der Wirtschaft genug Liquidität geben , um das Wachstum anzukurbeln.

Die Fed hat den Umfang und die Auswirkungen des Marktes für hypothekenbesicherte Wertpapiere unterschätzt . Banken hatten "Quant Jocks" eingestellt, um diese neuen Wertpapiere zu schaffen. Sie schrieben Computerprogramme, die Pakete von Hypotheken in risikoreiche und risikoarme Pakete sortierten. Die Hochrisiko-Bündel zahlten mehr, waren aber eher in Verzug. Die Bündel mit geringem Risiko waren sicherer, zahlten aber weniger.

Diese Bündel hielten unbekannte Mengen von Subprime-Hypotheken . Die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer war den Banken nicht wichtig, weil sie die Hypotheken auf dem Sekundärmarkt weiterverkauften.

Die tickende Zeitbombe war die Millionen von Zinsen nur Darlehen . Dadurch konnten Kreditnehmer niedrigere monatliche Zahlungen erhalten. Aber diese Hypothekenzinsen wurden nach drei Jahren auf ein höheres Niveau zurückgesetzt. Viele dieser Eigenheimbesitzer konnten die Hypothek nicht bezahlen. Dann fielen die Immobilienpreise und sie konnten ihre Häuser nicht gewinnbringend verkaufen. Infolgedessen sind sie in Verzug geraten.

Wenn die Zeiten gut waren, spielte es keine Rolle. Jeder kaufte die Hochrisiko-Bündel, weil sie eine höhere Rendite erzielten. Als der Wohnungsmarkt zurückging, wusste jeder, dass die Produkte an Wert verloren. Da niemand sie verstand, war der Wiederverkaufswert dieser Derivate unklar.

Last but not least waren viele der Käufer dieser MBS nicht nur andere Banken. Sie waren Einzelinvestoren , Pensionsfonds und Hedgefonds . Das verbreitete das Risiko in der gesamten Wirtschaft. Hedgefonds nutzten diese Derivate als Sicherheiten, um Geld aufzunehmen. Dies führte zu höheren Renditen in einem Bullenmarkt, verstärkte jedoch die Auswirkungen eines Abschwungs. Die Securities and Exchange Commission hat die Hedgefonds nicht reguliert, also wusste niemand, wie viel davon war.

Die Fed erkannte nicht, dass es bis März 2007 einen Zusammenbruch gab. Sie erkannte, dass die Verluste von Hedge-Fonds-Häusern die Wirtschaft bedrohen könnten. Den ganzen Sommer über waren die Banken nicht bereit, sich gegenseitig Geld zu leihen. Sie hatten Angst, dass sie im Gegenzug schlechte MBS erhalten würden. Die Banker wussten nicht, wie viel schlechte Schulden sie in ihren Büchern hatten. Niemand wollte es zugeben. Wenn sie das täten, würde ihre Bonität sinken. Dann würde ihr Aktienkurs fallen und sie wären nicht in der Lage, mehr Geld zu beschaffen, um im Geschäft zu bleiben. Der Aktienmarkt war den ganzen Sommer über gesehen, als Marktbeobachter versuchten herauszufinden, wie schlimm es war.

Im August war der Kredit so eng geworden, dass die Fed Banken 75 Milliarden Dollar geliehen hatte. Sie wollte die Liquidität lange genug wiederherstellen, damit die Banken ihre Verluste aufschreiben und wieder Geld leihen konnten. Stattdessen hörten die Banken auf, an fast alle Kredite zu vergeben.

Die Abwärtsspirale war im Gange. Als die Banken die Hypotheken abbauten, fielen die Immobilienpreise weiter. Das führte dazu, dass mehr Schuldner in Zahlungsverzug gerieten, was die faulen Kredite in den Büchern der Banken erhöhte. Das hat die Banken noch weniger geliehen.

Neun Gründe, warum ein Wohnungsabsturz nicht bevorsteht

1. Es gibt viele Unterschiede zwischen dem Wohnungsmarkt im Jahr 2005 und dem aktuellen Markt. Im Jahr 2005 beliefen sich Subprime-Kredite auf mehr als 620 Milliarden Dollar und machten 20 Prozent des Hypothekenmarktes aus. Im Jahr 2015 betrugen sie 56 Mrd. USD und umfassten 5 Prozent des Marktes.
2. Banken haben die Kreditvergabestandards erhöht. Laut CoreLogic's Housing Credit Index gehörten Kredite aus dem Jahr 2016 zu den höchsten in den letzten 15 Jahren. Im Oktober 2009 lag der durchschnittliche FICO-Score laut Fair Isaac bei 686. Im Jahr 2001 lag die durchschnittliche Punktzahl bei 490-510.
3. Verschärfte Kreditvergabestandards haben auf dem "Flip" -Markt einen Unterschied gemacht. Kreditgeber finanzieren nur 55 Prozent des Wertes des Hauses. Der "Flipper" muss sich den Rest ausdenken. Während der Subprime-Krise liehen die Banken 80 Prozent oder mehr.
4. Die Anzahl der heute verkauften Häuser liegt 20 Prozent unter dem Vorkriszenz-Höchststand. Das heißt, es gibt nur eine viermonatige Lieferung von Häusern zum Verkauf. Infolgedessen besitzen rund 64 Prozent der Amerikaner ihre eigenen Häuser, verglichen mit 68 Prozent im Jahr 2007.
5. Hausverkäufe sind niedriger, weil die Rezession die Fähigkeit der jungen Leute, eine Karriere zu beginnen und Häuser zu kaufen, durchkreuzt hat. Angesichts eines schlechten Arbeitsmarktes haben viele ihre Ausbildung gefördert. Infolgedessen sind sie jetzt mit Schuldarlehen belastet. Das macht es weniger wahrscheinlich, dass sie genug sparen können, um ein Haus zu kaufen. Das wird die Nachfrage niedrig halten.
6. Hauspreise haben Einkommen übertroffen. Das durchschnittliche Verhältnis von Einkommen zu Wohnkosten beträgt 30 Prozent. In einigen Metropolregionen ist es zu 40 oder 50 Prozent explodiert. Leider sind in den U-Bahn-Bereichen auch die Arbeitsplätze. Das zwingt junge Menschen, mehr für Miete zu bezahlen, um nahe einem Job zu sein, der nicht genug bezahlt, um ein Haus zu kaufen. Zweiunddreißig Prozent der Hausverkäufe heute gehen zum ersten Mal Hauskäufer, verglichen mit 40 Prozent in der Vergangenheit, sagt der NAR. Normalerweise ist dieser Käufer 32, verdient $ 72.000 und zahlt $ 182.500 für ein Haus. Ein Ehepaar mit zwei Einkommen zahlt durchschnittlich 208.500 US-Dollar.
7. Eigenheimbesitzer nehmen nicht so viel Kapital aus ihren Häusern heraus. Das Eigenheimkapital stieg 2006 auf 85 Milliarden US-Dollar. Im Jahr 2010 brach es auf unter 10 Milliarden US-Dollar ein und blieb dort bis 2015. Bis 2017 waren es nur noch 14 Milliarden US-Dollar. Obamacare ist ein Grund dafür. Die Insolvenzanträge sind seit der Verabschiedung des ACA um 50 Prozent gefallen. Im Jahr 2010 haben 1,5 Millionen Menschen eingereicht. Im Jahr 2016 waren es nur 770.846.
8. Einige Leute weisen darauf hin, dass die nationalen Immobilienpreise ihren Höchststand von 2006 überschritten haben. Wenn sie jedoch für 11 Jahre Inflation angepasst werden, sind sie nur auf dem Niveau von 2004. Zwischen 2012 und 2017 sind die Immobilienpreise im Durchschnitt um 6,5 Prozent pro Jahr gestiegen. Zwischen 2002 und 2006 stiegen sie um 7,5 Prozent pro Jahr. Im Jahr 2005 schossen sie 16 Prozent in die Höhe.
9. Homebuilder konzentrieren sich auf High-End-Häuser. Neue Häuser sind größer und teurer. Die durchschnittliche Größe eines neuen Einfamilienhauses beträgt fast 2.700 Quadratmeter. Im Vergleich zu 2.500 Quadratfuß im Jahr 2006.

Was könnte einen Zusammenbruch verursachen

Höhere Zinsen haben in der Vergangenheit zu einem Kollaps geführt. Das ist, weil sie Kredite teurer machen. Das verlangsamt den Hausbau und verringert das Angebot. Aber es verlangsamt auch die Kreditvergabe, was die Nachfrage reduziert. Insgesamt wird eine langsame und stetige Zinserhöhung keine Katastrophe auslösen.

Es stimmt, dass dem Wohnungszerfall im Jahr 2006 höhere Zinsen vorausgingen. Aber das liegt an den vielen Kreditnehmern, die zinsgünstige Darlehen und Hypotheken mit variablen Zinssätzen hatten . Anders als bei einem herkömmlichen Kredit steigen die Zinsen mit dem Leitzins . Viele hatten auch einleitende Teaser-Raten, die nach drei Jahren zurückgesetzt wurden. Als die Federal Reserve die Zinssätze zur gleichen Zeit hob, stellten sie fest, dass die Kreditnehmer die Zahlungen nicht mehr leisten konnten. Die Hauspreise fielen zur gleichen Zeit, so dass diese Hypothekenbesitzer die Zahlungen nicht leisten oder das Haus verkaufen konnten. Aus diesem Grund waren die Ausfallraten so hoch.

Die Geschichte der Fed Funds Rate zeigt, dass die Fed die Zinsen zwischen 2004 und 2006 zu schnell angehoben hat. Die Rate lag im Juni 2004 bei 1,0 Prozent und verdoppelte sich bis Dezember auf 2,25 Prozent. Er verdoppelte die Zinsen bis Dezember 2005 erneut auf 4,25 Prozent. Sechs Monate später lag die Rate bei 5,25 Prozent.

Die Fed hob die Zinsen seit 2015 deutlich langsamer an. Im Dezember 2015 stieg sie auf 0,5 Prozent. Sie erhöhte sie bis Ende 2016 um einen Viertelpunkt und bis Juni 2017 auf 1,25 Prozent .

Der Immobilienmarkt könnte zusammenbrechen, wenn Banken und Hedgefonds wieder in riskante Finanzprodukte investieren würden. Diese Derivate waren ein Hauptgrund für die Finanzkrise . Banken zerschnitten Hypotheken und verkauften sie in hypothekenbesicherten Wertpapieren. Diese Wertpapiere waren ein größeres Geschäft als die Hypotheken selbst. Deshalb haben Banken Hypotheken an fast jeden verkauft. Sie brauchten sie, um die Derivate zu unterstützen. Sie zerschnitten sie, damit schlechte Hypotheken in Bündeln mit guten versteckt wurden. Dann, wenn Kreditnehmer in Verzug waren, wurden alle Derivate verdächtigt, schlecht zu sein. Aus diesem Grund haben Bear Stearns und Lehman Brothers ihr Leben verloren.

Der Trump-Steuerreformplan könnte einen Preissturz auslösen, der zu einem Kollaps führen könnte. Der Kongress hat vorgeschlagen, den Abzug von Hypothekenzinsen zu streichen. Dieser Abzug beläuft sich auf 71 Milliarden Dollar. Es handelt sich um eine staatliche Subvention für den Wohnungsmarkt. Die Steuererleichterung hilft Hauseigentümern einen durchschnittlichen Nettowert von $ 195.400. Das ist viel mehr als das durchschnittliche Nettovermögen der Mieter von 5.400 Dollar. Selbst wenn der Steuerplan den Abzug behält, nimmt der Steuerplan einen großen Teil des Anreizes weg. Trumps Plan erhöhte den Standardabzug. Infolgedessen würden die Amerikaner nicht länger aufführen. In diesem Fall könnten sie den Hypothekenzinsabzug nicht in Anspruch nehmen. Die Immobilienwirtschaft lehnt den Steuerplan ab.

Der Markt könnte zusammenbrechen, wenn sich die Zinskurve der US-Schatzanweisungen verkehrt . Dann werden die Zinssätze für kurzfristige Treasurys höher als die langfristigen Renditen. Die normalen kurzfristigen Renditen sind niedriger, da Anleger für weniger als ein Jahr keine hohe Rendite benötigen. Wenn sich das ändert, bedeutet das, dass die Anleger denken, dass die kurzfristigen Risiken riskanter sind als die langfristigen. Das verheert den Hypothekenmarkt und signalisiert eine Rezession. Die Renditekurve invertierte vor den Rezessionen von 2008, 2000, 1991 und 1981.

Fallen die Hauspreise?

In der letzten Immobilienblase haben Bauherren Genehmigungen für den Neubau eingereicht. Das waren 1990 weniger als 1 Million während der Rezession. In den 1990er Jahren stieg er allmählich an und überschritt 1998 eine Million. Er blieb auf diesem Niveau bis 2002, als er 1,5 Millionen erreichte. Sie erreichte 2004 und 2005 einen neuen Rekord von 2 Millionen. Im Jahr 2006 begannen die Immobilienpreise zu fallen. Eigenheimbauer suchten mehr als 1,5 Millionen Genehmigungen. Das fiel 2007 auf weniger als 1 Million. Bis 2009 war es auf 500.000 zusammengebrochen.

Sie haben sich nur allmählich auf 1,3 Millionen im Jahr 2017 erholt. Es wird erwartet, dass sie bis 2020 auf 1,1 Millionen sinken werden.

Wann wird der Wohnungsmarkt wieder zusammenbrechen?

Der nächste Marktcrash wird im Jahr 2026 stattfinden, nach Harvard Extension School Professor Teo Nicholas. Er stützt sich dabei auf eine Studie des Ökonomen Homer Hoyt. Immobilien-Boom-und-Büsten haben einen 18-jährigen Zyklus seit 1800 gefolgt. Die einzigen Ausnahmen waren der Zweite Weltkrieg und die Stagflation.

Nicholas sagt der Immobilienmarkt 2017 ist noch in der Expansionsphase. Die nächste Phase, das Hypersupply, wird erst eintreten, wenn die Mietleerstandsraten steigen. Wenn dies geschieht, während die Fed die Zinssätze anhebt, könnte dies zu einem Absturz führen.

Wie man sich vor einem Crash schützt

Wenn Sie unter den meisten Amerikanern sind, die sich Sorgen machen, dann gibt es sieben Dinge, die Sie tun können, um sich vor einem Immobiliencrash zu schützen.

1. Kaufen Sie ein Haus zum Leben, nicht um umzudrehen. Zwei Drittel der in der Finanzkrise verlorenen Häuser waren Zweit- und Drittwohnungen. Als der Verkaufspreis unter die Hypothek fiel, gingen die Eigentümer davon. Sie behielten ihre Häuser, aber verloren ihre Investitionen.
2. Erhalten Sie eine Festhypothek. Wenn die Hypothekenzinsen steigen, bleibt Ihre Zahlung gleich. Wenn das bedeutet, dass Sie sich nur ein kleineres Haus leisten können, so sei es. Das ist besser, als ein Risiko einzugehen und es später zu verlieren.
3. Wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz erhalten, finden Sie heraus, was der Zinssatz sein wird, wenn es zurückgesetzt wird. Berechnen Sie die monatliche Zahlung und stellen Sie sicher, dass Sie es sich leisten können, es mit Ihrem aktuellen Einkommen zu bezahlen. Nimm den Unterschied zwischen dieser zukünftigen Zahlung und dem, was du heute bezahlst, mit dem niedrigeren Zinssatz und rette ihn. Auf diese Weise haben Sie die Mittel, um Ihre Hypothek zu bezahlen, wenn Ihr Einkommen fällt.
4. Kaufen Sie das schlechteste Haus in der besten Gegend, die Sie sich leisten können. Stellen Sie sicher, dass das Gebiet gute Schulen hat, auch wenn Sie selbst keine Kinder haben wollen. Potentielle Käufer werden. Sie können das Haus im Laufe der Jahre immer verbessern, wenn Ihr Einkommen es erlaubt. Gute Viertel werden im nächsten Abschwung nicht so stark leiden wie ärmere Gebiete. Sie werden auch schneller zurückspringen.
5. Stellen Sie sicher, dass Ihr Haus mindestens drei Schlafzimmer hat. Das wird Familien anziehen, wenn Sie weiterverkaufen müssen.
6. Der beste Weg, um sich zu schützen, ist mit einem gut diversifizierten Portfolio von Vermögenswerten. Diversifikation bedeutet eine ausgewogene Mischung aus Aktien , Anleihen, Rohstoffen und Eigenkapital in Ihrem Haus. Die meisten Finanzplaner sehen kein Eigenheim als Vermögenswert vor, aber sie sollten es tun. Es ist das größte Kapital, das die meisten Menschen besitzen.
7. Um den Schaden eines Immobilienzusammenbruchs zu begrenzen, kaufen Sie das kleinste Haus, in dem Sie vernünftig leben können. Versuchen Sie, Ihre Hypothek früh zurückzuzahlen, damit Sie Ihr Haus in einem Abschwung nicht verlieren. Steigern Sie Ihre Investitionen in Aktien, Obligationen und Rohstoffe, so dass sie Ihr Eigenheimkapital erreichen oder übertreffen. Wenn es im Immobiliensektor eine Vermögensblase gibt, erliegen Sie nicht der Versuchung, das Eigenkapital zu refinanzieren und zu streichen. Überprüfen Sie stattdessen Ihre Asset-Zuweisung , um sicherzustellen, dass sie immer noch ausgeglichen ist.