Nein, sie haben die Hypothekenkrise nicht verursacht. Hier ist was getan
Rolle im Hypothekenmarkt
Fannie und Freddie waren von der Regierung gesponserte Einheiten.
Das bedeutete, dass sie wie eine private Firma wettbewerbsfähig sein und ihren Aktienkurs halten mussten. Gleichzeitig garantierte die Bundesregierung implizit den Wert der Hypotheken, die sie auf dem Sekundärmarkt weiterverkauften. Das hat dazu geführt, dass sie weniger Kapital haben , um ihre Hypotheken im Falle eines Verlustes zu stützen. Als Ergebnis wurden Fannie und Freddie unter Druck gesetzt, Risiken einzugehen, um profitabel zu werden. Sie wussten auch, dass sie die Konsequenzen nicht erleiden würden, wenn sich die Dinge nach Süden drehen würden.
Die Regierung hat sie so eingerichtet, dass sie qualifizierte Hypotheken von Banken kaufen, versichern und an Investoren verkaufen können. Die Banken verwendeten die Mittel, um neue Hypotheken zu machen. Im Laufe der Jahre unterstützten Fannie und Freddie die Hälfte aller neuen Hypotheken, die jedes Jahr ausgegeben wurden. Als Banken im Dezember 2007 begannen, ihre Kreditvergabe zu beschränken, berührten sie 90 Prozent aller Hypotheken.
Rolle während der Immobilienkrise
Regierungsvorschriften verboten Fannie und Freddie vom Kauf von Hypotheken mit hohem Risiko.
Aber als sich der Hypothekenmarkt änderte, änderte sich auch ihr Geschäft.
Zwischen 2005 und 2007 haben sie wenige konventionelle festverzinsliche Kredite mit einem Minus von 20 Prozent erworben. Sie beluden Subprime- , Interest-Only- oder Negativ-Tilgungs- Hypotheken. Das waren die Arten von Krediten, Banken und unregulierten Hypothekenmaklern.
Fannie und Freddie verschlimmerten die Situation durch den Einsatz von Derivaten zur Absicherung des Zinsrisikos ihrer Portfolios. Aber als privatwirtschaftliche Unternehmen mit Aktionären sollten sie dies tun, um gegenüber anderen Banken wettbewerbsfähig zu bleiben. Sie taten alle dasselbe.
Fannie Maes Darlehenserwerbe waren:
- 62% negative Amortisation
- 84% nur Interesse
- 58% Subprime
- 62% benötigten weniger als 10% Anzahlung.
Freddie Macs Darlehen waren noch riskanter und bestanden aus:
- 72% negative Amortisation
- 97% nur Interesse
- 67% Subprime
- 68% benötigten weniger als 10% Anzahlung.
Diese exotischen Subprime-Hypotheken machten Fannies und Freddies Kreditakquisitionen toxisch.
Fannie und Freddie hielten weniger toxische Kredite als die meisten Banken
Die Vorschriften sorgten dafür, dass Fannie und Freddie weniger Kredite aufnahmen als die meisten Banken. Sie haben mehr von diesen Krediten erworben, um Marktanteile in einem hart umkämpften Markt zu halten.
Im Jahr 2005 sponserte der Senat einen Gesetzentwurf, der es ihnen verbot, hypothekenbesicherte Wertpapiere in ihrem Portfolio zu halten. Der Kongress wollte das Risiko für die Regierung reduzieren. Insgesamt besaßen oder garantierten die beiden GSEs 5,5 Billionen US-Dollar des 11,2 Billionen US-Dollar-Hypothekenmarktes.
Aber das Senatsgesetz scheiterte, und Fannie und Freddie erhöhten ihre Bestände an riskanten Krediten.
Sie könnten mit den hohen Zinsen der Kredite mehr Geld machen als mit den Gebühren, die sie durch den Verkauf der Kredite bekommen. Sie strebten erneut nach hohen Aktienkursen in einem sehr wettbewerbsintensiven Immobilienmarkt.
Als staatlich geförderte Unternehmen nahmen Fannie und Freddie mehr Risiko auf, als sie sollten. Sie haben die Steuerzahler nicht geschützt, die letztlich ihre Verluste auffangen mussten. Aber sie haben den Wohnungsabschwung nicht verursacht. Sie haben den Markt nicht mit exotischen Krediten überschwemmt. Sie waren vielmehr eine Folge, nicht eine Ursache der Hypothekenkrise.
Derivate helfen Fannies Untergang
Bis 2007 waren nur 17 Prozent ihres Portfolios Subprime- oder Alt-A-Kredite. Aber dann gingen die Wohnimmobilienpreise zurück und Hauseigentümer säumten sich. Infolgedessen trug dieser relativ geringe Anteil an Subprime-Krediten 50 Prozent der Verluste bei.
Als GSEs waren Fannie und Freddie nicht verpflichtet, die Größe ihres Kreditportfolios mit genügend Kapital aus Aktienverkäufen zu decken, um sie abzudecken. Es war das Ergebnis ihrer Lobbyarbeit und der Tatsache, dass ihre Kredite versichert waren. Stattdessen setzten sie Derivate ein, um das Zinsrisiko ihrer Portfolios abzusichern . Mit dem Wertverlust der Derivate sank auch ihre Fähigkeit, Kredite zu garantieren.
Dieses Engagement in Derivaten erwies sich ebenso wie für die meisten Banken als ihr Untergang. Als die Immobilienpreise fielen, endeten sogar qualifizierte Kreditnehmer mehr als das Haus wert war. Wenn sie das Haus aus irgendeinem Grund verkaufen müssten, würden sie weniger Geld verlieren, wenn sie der Bank erlauben würden, sich zu verschließen. Kreditnehmer mit negativen Amortisationen und zinsgünstigen Krediten waren in noch schlechterer Verfassung.
Die Beseitigung von Fannie und Freddie würde den Wohnungsmarkt zerstören
Einige Gesetzgeber schlagen vor, Fannie und Freddie zu beseitigen. Andere schlagen vor, dass die Vereinigten Staaten Europa kopieren, indem sie gedeckte Schuldverschreibungen benutzen, um die meisten Hypotheken zu finanzieren. Bei Covered Bonds behalten die Banken das Kreditrisiko für ihre Hypothekarkredite. Sie verkaufen Anleihen, die durch diese Hypotheken abgesichert sind, an externe Investoren. Damit können sie das Zinsrisiko auslagern.
Was würde passieren, wenn der Kongress Fannie und Freddie eliminieren würde? Es würde die Verfügbarkeit von Hypotheken drastisch reduzieren und die Kosten erhöhen. Banken zögern, Hypotheken zu vergeben, die nicht garantiert sind. Hypothekenzinsen könnten bis zu 9-10 Prozent betragen. Hypotheken würden selten und teuer werden. Der US-Immobilienmarkt würde zusammenbrechen.