Was Sie über Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen wissen müssen
Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen sind zwei verschiedene Arten von Transaktionen, die den gemeinsamen Nenner von notleidenden Immobilien, die einen Hypothekengeber betreffen, teilen. (Sie sind keine austauschbaren Begriffe - obwohl die meisten Menschen es nicht erkennen, gibt es einen Unterschied zwischen den beiden.)
Viele Hauskäufer beginnen mit der Suche nach Leerverkäufen und Zwangsversteigerungen, in der Hoffnung, dass sie ein billiges Haus kaufen können, entweder zu Investitionszwecken oder als Wohnsitz.
Sie glauben, dass sie eine Menge Geld sparen oder ein Haus für viel weniger als Marktwert kaufen können.
Wenn Käufer mich anrufen, um zu sagen, dass sie einen Leerverkauf oder eine Zwangsvollstreckung kaufen wollen, gebe ich ihnen den Realitätscheck. Diese Wahrheit ist, dass sie wahrscheinlich kein Geld sparen werden, da Banken dazu neigen, sowohl Leerverkäufe als auch Zwangsversteigerungen zum Marktwert zu bewerten, mit einer Erlaubnis für den Zustand der Immobilie. Es gibt jedoch auch Ausnahmen, und manchmal ist die Situation genau richtig. Es ist eher die Ausnahme als die Regel.
Betrachten wir zunächst die Unterschiede zwischen Leerverkäufen und Zwangsversteigerungen.
Grundmerkmale eines Leerverkaufs
- Ein Leerhaus ist ein Haus, das nicht der Bank gehört. Damit der Verkauf jedoch treuhänderisch abgeschlossen wird, muss die Bank den Verkauf genehmigen.
- Der Titel ist immer noch im Namen der Hausbesitzer, und die Besitzer leben oft in der Eigenschaft, weil sie es sich nicht leisten können, woanders hinzugehen.
- Die Eigenheimbesitzer können oder können nicht in ihren Hypothekenzahlungen hinterherhinken; Kriminalität ist nicht immer eine Voraussetzung.
- Es muss einen dokumentierten Härtefall geben . Diese Härte kann einen Verlust der Beschäftigung oder einen erzwungenen Ruhestand bedeuten, es könnte gesundheitsbezogen sein oder die Verkäufer könnten sich scheiden lassen oder inhaftiert werden.
- Bei einigen Leerverkäufen handelt es sich um umgekehrte Hypotheken, die von verstorbenen Verkäufern unterzeichnet wurden, oder um Zweitkredite, die im Konkursverfahren gelöscht, aber nie wieder freigegeben wurden.
- Obwohl das Haus nicht unbedingt unter Wasser ist, beinhalten die meisten Leerverkäufe weniger als den vollen Betrag an den Kreditgeber. Ein Verkäufer kann sich auch für einen Leerverkauf qualifizieren, wenn das Eigenkapital nicht ausreicht, um alle Verkaufskosten wie Provisionen und Abschlusskosten zu bezahlen.
Grundlegende Merkmale einer Abschottungseigenschaft
- Zwangsvollstreckungen sind Häuser, die Eigentum des Hypothekengebers sind oder - wenn die Hypothek versichert oder garantiert war - von einer staatlichen Einrichtung wie Fannie Mae, Freddie Mac oder HUD.
- Es gibt verschiedene Möglichkeiten, wie ein Kreditgeber das Eigentum an einer Zwangsversteigerung erwerben kann. Der häufigste Weg ist die Abschottung der Hausbesitzer wegen Nichtzahlung ihrer Hypothek. Eine Bank darf jedoch aus anderen Gründen ausschließen, wie zum Beispiel die Verfahren, die angeboten werden, wenn ein Hausbesitzer das Haus an eine andere Person verkauft, ohne das Darlehen zurückzuzahlen. Subject-to-Sales sind nicht mehr erlaubt. Die Banken können sich auch durch eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung oder einer gerichtlichen Klage an einer Zwangsvollstreckungsimmobilie beteiligen.
- Wenn Banken eine Abschottungseigenschaft übernehmen, vertreiben sie die Bewohner und sichern das Haus. Im Allgemeinen wird eine Vermögensverwaltungsgesellschaft das Wasser abschalten und vielleicht die Fenster und Türen aufstemmen und die Schlösser wechseln. Deshalb sind Zwangsversteigerungen oft ein Schandfleck in der Nachbarschaft.
Bedingungen für Zwangsvollstreckungen und Leerverkaufstransaktionen
Fast alle Leerverkäufe und Zwangsversteigerungen werden in ihrem gegenwärtigen Zustand verkauft.
Einige Banken werden in die Sanierung von Zwangsvollstreckungen investieren, weil die Banken erkennen, dass sie ihren Profit durch Rehabing steigern können, aber viele Banken verkaufen das Haus in dem gleichen Zustand, in dem die früheren Bewohner es verlassen haben, wie bedauerlich es auch sein mag.
Es gibt manchmal mildernde Umstände, unter denen eine Bank eine Preisminderung für einen größeren Defekt erlaubt, aber das ist typischerweise selten. Sie können zum Beispiel eine Reduzierung oder einen Kredit beantragen, um einen Ofen oder das Dach zu ersetzen, aber wenn der Markt heiß ist und ein anderer Käufer bar bezahlen könnte, wird die Bank diesen Antrag wahrscheinlich ablehnen.
Der Hauptunterschied zwischen einer Abschottungseigenschaftsbedingung und einer Leerverkaufsheimlage ist, dass der Zustand der Abschottung unbekannt sein könnte. Die Abschottung zu Hause könnte für Monate, sogar Jahre, in denen Schimmel oder Wasser Eindringen auftreten kann frei sein. Manchmal zerstören Eigentümer das Haus oder versäumen es, es richtig zu pflegen, wenn das Haus in der Abschottung ist. Im Vergleich dazu neigen Leerverkäufer dazu, sich besser um ihre Häuser zu kümmern, und sie können dem Käufer Angaben machen.
Ein weiterer Unterschied ist, dass eine Zwangsversteigerung in der Regel innerhalb von 30 Tagen schließen kann. Ein Leerverkauf, für den eine Bankzulassung erforderlich ist, kann im Durchschnitt 30 Tage bis 3 Monate dauern, nur um den Leerverkaufszustimmungsbrief zu erhalten , und dann weitere 30 Tage, um zu schließen, also mindestens doppelt so lange.
Wo und wie kaufen Zwangsvollstreckungen
Wenn die Bank nicht klein und lokal ist, ist es unwahrscheinlich, dass sie eine Zwangsversteigerung zum Verkauf an die Öffentlichkeit anbietet. Banken verfügen in der Regel über fünf Zwangsversteigerungen. Mit Ausnahme der Bulk-Sale-Methode führen die meisten Arten, wie Banken ihre Zwangsversteigerungen verkaufen, zu einem Gewinn für die Bank.
- Bei einer Trustee-Auktion oder Sheriff-Auktion. Dieses Verfahren ist ein Bieterverfahren, das auf den Stufen des Gerichtsgebäudes oder eines anderen öffentlichen Gebäudes stattfindet. Typischerweise müssen die Angebote in bar sein und die Bank legt einen Mindestreservepreis fest. Wenn es höhere Pfandrechte gibt, übernimmt der Käufer die Verantwortung für diese Pfandrechte. Käufer auf einer Auktion arbeiten oft nicht mit einem Immobilienmakler.
- In einem Großverkauf an private Investoren. Dies können Häuser sein, die nicht auf einer Auktion verkauft wurden, oder Wohnungen, die die Bank nie zur Versteigerung angeboten hat. Die Bank wird diese Häuser in Gruppen verpacken und das gesamte Paket zu einem steilen Rabatt an einen Käufer oder eine Firma verkaufen.
- Durch eine Online-Auktionsfirma. Bei vielen Online-Hausauktionen wird ein reserviertes Gebot abgegeben, bei dem das Haus nicht verkauft wird, wenn die Reserve nicht erreicht wird. Sie verlangen oft, dass der Käufer einen Prämienbonus wie etwa 5 Prozent über dem angebotenen Preis als Gebühr an das Auktionsunternehmen zahlt. Die ursprünglichen Verkaufspreise liegen oft unter dem reservierten Gebotspreis und können trügerisch erscheinen. Die meisten dieser Websites erlauben es Ihrem eigenen Agenten, Sie zu repräsentieren.
- Indem das Haus mit einem REO-Agenten gelistet wird und das Haus zum Verkauf in MLS angeboten wird. Der REO Agent arbeitet mit dem Asset Manager der Bank zusammen und bereitet ein BPO vor. Der Agent bewertet die Bedingung und lässt einen Abzug für seine AS-IS-Bedingung zu, so dass das Haus im Grunde zum Marktwert gelistet ist. Ihr Agent kann Sie vertreten.
- Indem das Haus zum Verkauf auf einem eigenen Website-Portal platziert wird und elektronische Angebotseinreichungen ermöglicht werden. Dies ist häufiger bei Regierungsstellen. Die Banken werden auch Ihren Agenten bezahlen, um Sie zu vertreten.
Wo und wie man kurze Verkäufe kauft
Ein Käufer oder Investor ist nicht berechtigt, einen Leerverkauf direkt vom Hauseigentümer zu kaufen. Tatsächlich erfordern viele Leerverkäufe, dass der Käufer eine eidesstattliche Erklärung unterzeichnet , die besagt, dass zwischen den Verkäufern und Käufern keine vorher bestehende Beziehung besteht. Ich habe Banken einen Leerverkauf ablehnen lassen, weil der Käufer ein Nachbar war, der in der Nähe wohnte.
(Darüber hinaus können einige Parteien dieser Praxis widersprechen und diese Informationen von der Bank zurückhalten. Sie könnten zwar eine Ausnahmeregelung unterschreiben, aber insgeheim keine Beziehung zum Verkäufer offenlegen. In Staaten wie Kalifornien könnte diese Aktion einen Leerverkauf von Hypotheken darstellen. was es der Bank ermöglicht, die dem Verkäufer angebotene Haftungsfreistellung aufzuheben.)
Sie sollten Ihren eigenen Immobilienmakler einstellen, um Sie zu vertreten, wenn Sie einen Leerverkauf kaufen. Dieser Agent sollte nicht der Listing Agent sein. Du verdienst deine eigene Darstellung. Außerdem neigen Banken dazu, die Kommission auf Listing-Agenten zu reduzieren, die in einem Leerverkauf eine duale Agentur betreiben.
Ihr Agent sollte für Sie festlegen, wie viele Banken und Pfandrechte involviert sind, damit Sie sich angemessen auf das Warten auf eine Leerverkaufsgenehmigung vorbereiten können. Ihr Agent möchte möglicherweise auch überprüfen, ob der Verkäufer für einen Leerverkauf qualifiziert ist. Obwohl nicht jeder Leerverkauf eine Verkäufer-Härte erfordert, tun die meisten.
Zum Schluss noch ein Tipp: Banken können Ihnen ein Gegenangebot unterbreiten und nach einem höheren Preis fragen. Wenn die Unterkunft repariert werden muss, können Sie Ihren akzeptierten Verkaufspreis schließen, wenn Sie der Bank einige dokumentierte Schätzungen und Fotos vorlegen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.