Ein Leser fragt: Wir haben uns davon abgehalten, Leerverkäufe zu kaufen, weil wir gehört haben, dass sie zu lange dauern und möglicherweise nicht angenommen werden. Aber jetzt stellen wir fest, dass all die guten Preise für Leerverkäufe sind. Wir denken, dass wir vielleicht ein Angebot für einen Leerverkauf in Betracht ziehen sollten. Aber wir wissen nicht, wo wir anfangen sollen. Wie viele Angebote können wir machen? Sollten wir nicht eine Menge Angebote machen, falls einige nicht durchgehen? Und wie viel unter dem Listenpreis können wir anbieten, um einen Leerverkauf zu kaufen? "
Antwort: Der Angebotspreis für einen Leerverkauf ist für Käufer oft sehr verwirrend. Sie sind nicht allein mit Ihren Fragen. Viele Käufer von Leerverkäufen haben das Gefühl, dass sie und ihre Agenten wie Blinde sind, die Blinde führen, und in gewisser Weise sind sie es auch. Das liegt daran, dass es so viele Komponenten für einen Leerverkauf gibt. Sie haben Recht, dass nicht alle Leerverkäufe schließen .
Der Listenpreis eines Leerverkaufs
Die größte Frage in einem Leerverkauf ist der Preis. Wie realistisch ist dieser Listenpreis? Für den Fall, dass der Verkäufer nicht zu einem Leerverkauf berechtigt, ist der Listenpreis nicht relevant. Das liegt daran, dass Verkäufer, die sich nicht für einen Leerverkauf qualifiziert haben, feststellen, dass ihr Leerverkauf abgelehnt wird. In diesen Fällen wird die Bank den Leerverkauf nicht genehmigen, auch wenn Sie bereit sind, den Marktwert zu zahlen.
Sie können Ihren Hut nicht auf den Listenpreis eines Leerverkaufs hängen. Das einzige, was ein Listenpreis sagt, ist, wie viel es braucht, um den Verkäufer dazu zu bringen, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen , und manchmal werden sie das nicht einmal tun.
Zum Beispiel müssen Listing Agents in meinem MLS den Agenten des Käufers mitteilen, ob der Verkäufer den Listenpreis akzeptiert, aber nicht alle MLS-Unternehmen verlangen diese Offenlegung.
Ist der Listenpreis zu niedrig, lehnt die Bank den Leerverkauf ab . Darüber hinaus könnte ein niedriger Listenpreis eine Strategie sein, die der Listing-Agent und der Verkäufer verwenden, um mehrere Angebote für den Leerverkauf zu locken.
Kurz gesagt, der Listenpreis eines Leerverkaufs könnte sehr wenig oder gar nichts bedeuten.
Wie man einen Angebotspreis für einen Leerverkauf herausstellt
Sie müssen wie ein BPO- Agent denken. Abgesehen von einigen Arten von Leerverkäufen zahlen die Banken in der Regel kein Gutachten. Es ist, als würde man sich die Nase abschneiden, um seinem Gesicht zu trotzen, aber die Banken wollen etwas Geld sparen. Sie geben auch dem Wissen und der Erfahrung, die Immobiliengutachter besitzen, nicht genug Glaubwürdigkeit. Sie neigen dazu zu denken, dass jeder warme Körper ein Zuhause beurteilen kann, und diese Annahme wäre falsch.
Wir hätten dieses Problem nicht, wenn die Banken den Verkäufern von Leerverkäufen vertrauen , aber das tun sie nicht, und das aus gutem Grund . Der Agent für Leerverkäufe repräsentiert den Verkäufer, nicht die Bank. Der Makler für Leerverkäufe will dieses Haus auch schnell verkaufen. Der Preis, den der Leerverkäufer schätzt, ist der Marktwert , der auf der Nase liegen könnte, oder er könnte täuschend niedrig sein.
Also wird die Leerverkaufsbank einen BPO-Agenten beauftragen und diesen Agenten weniger als 100 $ zahlen, um ein BPO zu produzieren. Dieser Agent könnte ein lokaler Agent sein oder der Agent könnte außerhalb der Region leben. Es ist das Glück der Auslosung. Aber viele BPO-Agenten werden sich die verkauften vergleichbaren Verkäufe innerhalb eines 1/2-Meilen-Radius des Subjekt-Eigentums ansehen.
Sie werden ähnliche Quadratmeter und Alter vergleichen. Sie können das Gleiche tun.
Die verschiedenen Arten von Angebotspreisen für einen Leerverkauf
Während es mehrere Möglichkeiten gibt, den Marktwert zu berechnen, nutzt nicht jeder BPO-Agent alle Werkzeuge, die einem Agenten zur Verfügung stehen. Ein BPO-Agent berücksichtigt möglicherweise nur die letzten 3 Monate der verkauften Häuser, die dem Objekt am nächsten sind. Der Agent ignoriert möglicherweise Standort, Bedingung, eindeutige Faktoren und Trends wie niedrigere Preise für aktive und ausstehende Angebote.
Hier sind die verschiedenen Arten von Leerverkaufspreisen und warum sie unterschiedlich sind:
- Listenpreis für einen Leerverkauf. Dies ist der Preis, den der Listing-Agent und der Verkäufer vereinbaren. Es wird verwendet, um ein Angebot zu locken. Es kann hoch sein; es kann niedrig sein; es kann direkt auf das Geld kommen.
- BPO Agent Leerverkaufspreis. Dieser Preis wird oft statistisch berechnet, aber ohne eine Inneninspektion ist grundsätzlich wertlos. Sogar bei einer Inneninspektion sind die BPO-Preise nicht immer korrekt, hauptsächlich weil der Agent möglicherweise nicht in der Nachbarschaft arbeitet. Aber das ist der Angebotspreis, den die Leerverkaufsbank akzeptieren wird.
- Meinung des lokalen Einkäufers über den Wert. Ein Nachbarschaftsspezialist ist wahrscheinlich Ihre zweitbeste Wahl für eine ehrliche Meinung über den Marktwert. Dieser Agent wird die Geschichte und die Trends des Hauskaufs in dieser bestimmten Nachbarschaft kennen. Wenn dieser Preis höher als ein BPO-Wert ist, basiert die Frage, ob Sie einen Preis in der Nähe dieses Werts anbieten, zum großen Teil darauf, wie schlecht Sie das Haus haben wollen und ob Sie konkurrierenden Angeboten gegenüberstehen.
- Die Meinung eines lokalen Gutachters zum Marktwert. Eine Schätzung kostet durchschnittlich zwischen 300 und 500 US-Dollar, aber ein professioneller Gutachter mit Erfahrung in der Beurteilung von Immobilien in dieser Nachbarschaft sollte eine valide Meinung abgeben. Dennoch ist es nur die Meinung einer Person.
- Beurteilung des Leerverkaufs durch den Käufer. Diese Art von Beurteilung wird durch einen Schätzungspool durchgeführt , und der Gutachter kann erfahren werden oder auch nicht und kennt die Nachbarschaft möglicherweise nicht. Dank des Katers , der von HVCC verursacht wurde, ist es im Grunde eine Beurteilung, um das Angebot zu validieren, nicht um den tatsächlichen Marktwert zu validieren.
Unterm Strich ist der Trick bei der Wahl des Angebotspreises eines Leerverkaufs , herauszufinden, wie viel die Bank will, basierend auf der Meinung eines BPO-Agenten über den Wert. Ihr Angebotspreis muss angemessen sein. Die Bank kann einen Rabatt für das Warten auf eine Leerverkaufsgenehmigung zulassen oder nicht. Bedenken Sie jedoch, dass weder Ihr Angebotspreis noch der Preis des BPO-Agenten eine Grundlage für den Marktwert haben können. Der Betrag, den Sie bezahlen, und der Marktwert können zwei verschiedene Dinge sein.
Bereiten Sie sich auf ein Gegenangebot der Bank vor, wenn Ihr Angebotspreis zu niedrig ist.
Um Ihre Frage zu mehreren Kaufangeboten zu beantworten. Sie sollten mit Ihrem Anwalt über die Fallstricke und rechtlichen Nachteile sprechen, wenn Sie mehrere Angebote für einen Leerverkauf verfassen, wenn Sie es sich nicht leisten können, sie alle zu kaufen. Im Allgemeinen räumen ethische Vertreter diese Praxis ein, es sei denn, der Käufer gibt dies im Angebot bekannt.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.