Schließen eines FSBO ohne die Hilfe eines Agenten
Sie fahren vielleicht durch eine Gegend, die Sie mögen, und Sie sehen ein Schild auf dem Hof: "Vom Eigentümer zu verkaufen!" Sie könnten auf eine in der Immobilienabteilung Ihrer lokalen Zeitung stoßen. Wenn du mit einem Agenten arbeitest und sie besonders fleißig ist, hat sie vielleicht sogar einen gefunden, als du nach etwas in deiner Preisklasse gesucht hast, das deinen Besonderheiten entspricht.
Auf jeden Fall ist es da. Auf den ersten Blick lieben Sie das Anwesen. Ist es etwas, dem du folgen solltest, oder solltest du klar sein? Sie können ohne Vorbehalt folgen, wenn Sie ein paar Dinge im Hinterkopf behalten. Ein FSBO zu kaufen ist wie eine andere Immobilie zu kaufen ... irgendwie. Aber irgendjemand wird die Verantwortlichkeiten des fehlenden Listing-Agenten übernehmen müssen.
Brauchen Sie einen Agenten?
Der Verkäufer möchte offensichtlich keinen Listing Agent einstellen; er hat sich allein damit beschäftigt. Aber viele Besitzer sind bereit, einen Käufervermittler zu bezahlen. Wenn Sie bereits einen Vertreter haben, kann sie den Käufer in Ihrem Namen kontaktieren. Wenn Sie noch keins haben, überlegen Sie sich einen zu finden, der bereit ist, den Job anzunehmen.
Käufer Agenten sind nicht immer aufgeregt, um auf FSBOs ohne einen Listing-Agent zu arbeiten, weil sie die Haftung nicht wollen, oder weil es mehr Arbeit bedeutet, nicht unbedingt mehr Geld. Wenn nur ein Agent involviert ist, endet diese Person oft mit der Arbeit beider Seiten.
Was Ihre Bedürfnisse betrifft, kann es sehr hilfreich sein, während des gesamten Prozesses einen Agenten zu haben, und der Verkäufer zahlt normalerweise die Provision des Agenten, also gibt es keinen Grund, nicht zu versuchen, etwas mit jemandem auszuarbeiten. Warum solltest du alleine gehen, wenn du nicht musst?
Schreiben des Kaufvertrags
Ein Hausverkauf beginnt mit einem Kaufvertrag .
Wenn es Ihnen unangenehm ist, selbst einen zu schreiben und Sie nicht die Hilfe eines Agenten in Anspruch nehmen möchten, können Sie einen Immobilienanwalt anrufen, der diesen Aspekt der Transaktion für Sie übernimmt. In der Tat sollten Sie einen Anwalt in den Flügeln sowieso warten lassen, um sicherzustellen, dass die gesamte Transaktion rechtlich durchgeführt wird und alle Ihre Rechte geschützt sind.
Viele Anwälte werden ein Kaufangebot und andere Dokumente gegen eine angemessene Gebühr erstellen, und es ist normalerweise gut ausgegebenes Geld. Sie können auch Immobilienkaufverträge online finden, aber Sie sollten besser einen Fachmann beauftragen, wenn Sie nicht die Sachkenntnis haben, die Formulare richtig zu vervollständigen. Dies ist wahrscheinlich keine Zeit, Penny weise und Pfund dumm zu sein.
Wenn Sie sich entscheiden, sich selbst um Dokumente zu kümmern, sollten Sie Folgendes beachten:
- Angebot weniger als Listenpreis. Auf diese Weise können Verhandlungen nur zunehmen. Wenn du zu hoch anfängst, kannst du nicht wieder runter kommen.
- Schreiben Sie in Eventualitäten. Stellen Sie sicher, dass Sie einen Ausweg aus der Transaktion haben, wenn Sie physische Mängel in der Immobilie feststellen, die der Verkäufer nicht beheben wird, wenn die CC & Rs nicht zufriedenstellend sind oder wenn Ihr Kredit nicht genehmigt wird, neben anderen Fragen. Zu den üblichen Unwägbarkeiten gehören eine zufrieden stellende Wohnungsbewertung, die Genehmigung des Darlehens, eine zufrieden stellende Hausinspektion und Schädlingskontrolle, ein eindeutiger Eigentumsvorbehalt des Verkäufers, die Genehmigung der Angaben des Verkäufers und die Versicherbarkeit. Wenn einer dieser Faktoren nicht erfüllt werden kann, wird der Vertrag null und nichtig, wenn Sie die entsprechenden Notfallklauseln angeben.
- Geben Sie keine ernsthafte Geldeinzahlung an den Verkäufer. Geben Sie es an eine dritte Partei weiter, die Sie für sich hält, beispielsweise eine Titel- oder Treuhandgesellschaft . Normalerweise würde der Listing-Agent sie zur Wahrung der Sicherheit auf ihr Treuhandkonto legen. Sie wollen nicht, dass es auf das Girokonto des Verkäufers geht. Was passiert, wenn der Verkäufer es ausgibt und das Geschäft aufgrund einer dieser Klauseln ausfällt? Oder was, wenn er es einfach ablehnt, es dir zurückzugeben? Sie würden das Geld auslassen, zumindest bis Sie ihn vor Gericht bringen und aus ihm herauszwingen könnten. Aber du versuchst ein Haus zu kaufen, oder? Wollen Sie Ihr Geld jetzt wirklich so binden?
- Bestimmen Sie, wer für was bezahlt. Es gibt keine festgelegten Regeln hier. Wer für welche Gebühren zahlt, ist verhandelbar. Finden Sie heraus, wer für Steuern, Treuhand- und Eigentumsgebühren bezahlen wird. Wenn Sie ein ausgezeichneter Verhandlungsführer sind, umso besser. Sie können sich wahrscheinlich selbst darum kümmern.
- Verwenden Sie Proration zu Ihrem Vorteil. Finden Sie heraus, ob eine bestimmte Zuteilung zu Ihren Gunsten ist. Zum Beispiel ist der ungenutzte Teil der Grundsteuern in der Regel eine Gutschrift an den Verkäufer, wenn sie vor dem Verkauf bezahlt werden. In diesem Fall möchten Sie vielleicht keine Prationierung beantragen. Aber wenn die Steuern im Nachhinein bezahlt werden, wird der Verkäufer Ihnen gutschreiben, so dass Sie eine Pration wünschen.
- Wann wirst du Besitz ergreifen? Geben Sie an, wann der Verkäufer Ihnen die Schlüssel übergeben wird und Sie das Eigentum in Besitz nehmen. Es ist in einigen Teilen des Landes akzeptabel, am Tag des Abschlusses Besitz zu erwarten. In anderen Bereichen ist der Besitz am Tag nach dem Schließen gegeben, um dem Verkäufer Zeit für den Umzug zu geben.
Über diese Hausbesichtigung
Immer eine Hausinspektion von einem seriösen Hausinspektor bekommen. Zu viele Angebote gehen nach Süden, wenn ein schlechter Hausinspektor beteiligt ist. Fragen Sie nach den Anmeldeinformationen und fragen Sie den Inspektor, ob sie zu einem Verband gehört, und folgen Sie dann beiden zur Bestätigung.
Sie haben einige Möglichkeiten, wenn bei der Inspektion größere Probleme auftreten. Sie können den Verkäufer bitten:
- Beheben Sie das Problem , aber denken Sie daran, dass er nicht den besten verfügbaren Auftragnehmer einstellen oder sicherstellen muss, dass eine gute Arbeit geleistet wird. Und viele Verträge geben an, dass die Immobilie "so wie sie ist" verkauft wird, also überprüfen Sie Ihre. In diesem Fall muss der Verkäufer nichts reparieren.
- Kredit Sie das Geld , um Ihren eigenen Auftragnehmer nach dem Schließen zu mieten. Dieser Betrag gilt für Ihre Abschlusskosten. Aber was auch immer Sie tun, geben Sie in einem Nachtrag nicht an, dass der Kredit für Reparaturen ist.
- Reduzieren Sie den Verkaufspreis in der Regel um einen Betrag, der den voraussichtlichen Reparaturkosten entspricht.
Holen Sie sich eine Titelrichtlinie
Einige Käufer denken, dass es das zusätzliche Geld nicht wert ist, eine Titelversicherung zu kaufen, aber ein schlauer Käufer tut es immer. Die Kosten, um Wolken auf einem Titel zu reparieren oder Dienstbarkeiten zu bestreiten, können im Vergleich zu den Pfennigen, die es kostet, um Versicherung zu kaufen, enorm sein.
Einige Mythen über FSBO Deals
- FSBOs sind keine ernsthaften Verkäufer. Nicht wahr. Eine kleine Minderheit könnte nur die Gewässer testen, aber die Mehrheit möchte unbedingt ihre Häuser verkaufen.
- FSBOs sind nicht flexibel im Preis. Einige Käufer denken, dass FSBOs keine Agenten einstellen, weil sie es sich nicht leisten können, dass sie jeden Cent aus dem Geschäft nehmen müssen, damit sie sich nicht am Preis beugen. Aber nach Studien der National Association of Realtors, die meisten für den Verkauf von Eigentümern tatsächlich weniger für ihre Häuser als diejenigen, die mit einem Immobilienmakler Liste. FSBOs sind typischerweise bereit zu verhandeln , aber sie sind möglicherweise nicht sehr gut darin, wenn sie es nicht für ihren Lebensunterhalt tun.
- Für Verkauf durch Eigentümer verbergen sich materielle Fakten. FSBOs unterliegen den gleichen Gesetzen, die für diejenigen gelten, die von einem Immobilienmakler vertreten werden. Diese Verkäufer müssen den Käufern, wenn überhaupt, föderale und staatlich vorgeschriebene Offenlegungen erteilen, einschließlich der Offenlegung relevanter wesentlicher Fakten .
- Sie müssen nicht für eine Hypothek vorbewirtschaftet werden. Dies ist immer hilfreich, egal ob Sie ein FSBO kaufen oder eine traditionellere Route wählen. Es ist möglicherweise nicht erforderlich, aber es hilft Ihnen, Ihre Preisspanne zu definieren, und alle Verkäufer werden es zu schätzen wissen, dass Sie bereits für die Weiterleitung zugelassen sind.
Die Quintessenz
Denken Sie daran, suchen Sie rechtliche und steuerliche Beratung, wenn Sie Fragen haben. Es ist normalerweise ein bisschen riskant, einen FSBO zu kaufen, wenn diese Leute keine Erfahrung haben, Häuser zu verkaufen. Sie glauben auch, dass sie "Geld sparen", indem sie keinen Agenten einstellen, wenn sie in der Tat typischerweise Geld verlieren, so die National Association of Realtors.
Zum Zeitpunkt des Schreibens war Elizabeth Weintraub, Cal BRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.