Ein Leser fragt: "Ich bin daran interessiert, einen Leerverkauf zu machen, aber ich höre Horrorgeschichten über die involvierten Fristen. Einige Leute, die ich kenne, machen seit mehr als einem Jahr einen Leerverkauf. Mir wurde gesagt, dass es mehrere Jahre dauern könnte um meinen Leerverkauf zu genehmigen. Das scheint schrecklich lange ohne guten Grund zu sein. Was ist eine durchschnittliche Zeitlinie für einen Leerverkauf? "
Antwort: Die Art und Weise, in der die meisten Leerverkäufer einen Zeitplan für Ihren Leerverkauf vorhersagen, besteht darin, zunächst Ihre Darlehensinformationen nachzuschlagen. Die Art des Darlehens, die Sie haben, und die Identität Ihres Darlehensgebers werden die Bühne für Ihre Leerverkaufszeitlinie sein. Sie erinnern sich vielleicht nicht an die Art des Darlehens, das Sie ursprünglich aufgenommen haben. Sie könnten Darlehen könnte sein:
- Ein konventionelles Darlehen
- Ein FHA-Darlehen
- Ein VA-Darlehen
- Ein Fannie Mae Darlehen
- Ein Freddie Mac Darlehen
Vielleicht zahlen Sie auch zwei oder drei Kredite? Vielleicht trägt Ihr Darlehen eine Hypothekenversicherung ? Alle diese Bedingungen wirken sich auf die Genehmigung des Leerverkaufs aus und fügen Ihrem Leerverkauf Overlays hinzu.
Grundlegende Zeitleiste für die Genehmigung von Leerverkäufen
Der erste Schritt eines Leerverkaufs ist es, alles für Ihren Papierkram zu sammeln. Ich sammle gerne die Unterlagen meines Kunden im Voraus. Dies umfasst die folgenden grundlegenden Dokumente:
- Die letzten 2 Jahre Steuererklärungen
- Letzte 2 W2s / 1099s
- Die letzten 2 Kontoauszüge
- Die letzten 2 Abrechnungsstubs
- Finanzbogen oder 1126
- Formular 4506
- Signierter und datierter Härtebrief
Die Banken verlangen möglicherweise zusätzlichen Papierkram, aber fast jede Bank verlangt nach den oben genannten Dokumenten. Ich scanne diese Dokumente in eine PDF-Datei und notiere die Kreditnummer auf jeder Seite.
Dann unterschreiben wir den Kotierungsvertrag, die Offenlegung und die Autorisierung durch Dritte, was mir erlaubt, mit den Banken des Verkäufers zu sprechen.
Ich schieße Fotos von der Wohnung, führe meine Agenteninspektion durch und befestige ein Schließfach .
In meiner Gegend von Sacramento, von dem Zeitpunkt, an dem die Listung in die MLS eintritt, bis zu einem akzeptablen Angebot von 2 bis 3 Tagen bis 2 bis 3 Wochen. Wenn sich das Haus in einem Gebiet mit hohem Inventar befindet, kann es weitere 60 bis 90 Tage dauern, bis wir ein akzeptables Angebot erhalten.
Sobald ein Angebot eingegangen und unterschrieben ist, sende ich es zusammen mit dem Verkaufspaket des Verkäufers und einem vorbereiteten HUD an die Bank. Von diesem Zeitpunkt bis zum Zeitpunkt der Leerverkaufsgenehmigung beträgt die durchschnittliche Zeit 60 bis 90 Tage.
Dies bedeutet 30 Tage für den Verkauf + 60 Tage für die Genehmigung + 30 Tage für den Abschluss Escrow = 4 Monate im Durchschnitt.
Ursachen für Leerverkäufe Verzögerungen in der Timeline
Eines der größten Probleme, die wir heute bei Leerverkäufen sehen, sind Käufer, die sich nicht dem Leerverkauf widmen . Da ein Großteil der Timeline unbekannt ist, kann ein Käufer sich sehr unsicher fühlen. Ein Makler für Leerverkäufe kann eine fundierte Vermutung geben, aber ob der Agent des Käufers versteht, wie ein Leerverkauf funktioniert, ist ein Joker. Wenn der Agent eines Käufers die Erwartungen eines Käufers nicht verwalten kann und nicht in der Lage ist, einem Käufer eine kurze Verkaufsphase zu erklären, kann dieser Käufer leicht außer Kontrolle geraten.
Es ist nicht die Schuld des Käufers.
Ein außer Kontrolle geratener und frustrierter Käufer ist ein Käufer, der kurz davor steht, die Leerverkaufstransaktion zu stornieren . Diese Arten von Käufern wollen nicht auf eine Leerverkaufsgenehmigung warten. Sie werden stornieren und dann eine weitere Leerverkaufstransaktion eingehen, wodurch die Uhr erneut tickt. Lässt Sie sich fragen warum.
Ein weiteres Problem ist, dass das Warten auf die Leerverkäufe den Käufern zu viel Zeit gibt, um über den Leerverkauf nachzudenken. Wenn sie einen traditionellen Verkauf kauften, zu der Zeit, als sie entschieden, dass sie das Haus nicht mochten, die Nachbarn hassten und wünschten, sie hätten den Ort nie gesehen, wäre die Transaktion geschlossen. Aber kurze Verkäufe dauern so lange, dass Käufer zu viel Zeit haben, um alle negativen und negativen Aspekte zu berücksichtigen. Manchmal entwickeln sie kalte Füße .
Ich ließ einen Verkäufer einen Leerverkauf stornieren, den sie schwor, war ursprünglich ihr Traumhaus.
Sie hatte den Genehmigungsbrief und der Kreditgeber war in der Nähe von Zeichnungsunterlagen. Aber die Schätzung war $ 20.000 niedriger als der Verkaufspreis, weil dort sehr wenige Verkäufe in dieser Nachbarschaft waren. Der Gutachter musste außerhalb des Gebiets nach vergleichbaren Verkäufen suchen. Er nutzte Verkäufe, die nicht wirklich vergleichbar waren . Der Käufer hatte Angst, dass der Wert des Eigenheims während ihrer 30-tägigen Escrow-Periode um 20.000 US-Dollar sank und sie flippte aus.
Statt begeistert zu sein, dass die Bank gezwungen war, den Preis ihrer Wohnung um 20.000 US-Dollar zu senken, hob der Käufer den Leerverkauf auf. Sie war nicht bereit, ein Haus zu kaufen. Nicht jeder Käufer ist bereit, ein Haus zu kaufen .
Wenn diese Art von Ereignissen eintritt und der Käufer abbricht, beginnt die Leerverkaufszeitleiste von vorne. Deshalb ist das Wichtigste, was Sie in einem Leerverkauf tun können, den Käufer informiert, engagiert und glücklich zu halten.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.