Wo man Darlehen erhält, um Land zu kaufen
Die Leichtigkeit und die Kosten der Ausleihe hängen von der Art der Immobilie ab, die Sie kaufen:
- Land, auf das Sie in naher Zukunft bauen wollen
- Rohes Land, das Sie nicht entwickeln möchten
In den meisten Fällen handelt es sich bei Landkrediten um relativ kurzfristige Kredite, die zwei bis fünf Jahre dauern, bevor eine Zahlung fällig wird. Es gibt jedoch längerfristige Darlehen (oder Sie können zu einem längerfristigen Darlehen konvertieren), insbesondere wenn Sie ein Wohnhaus auf dem Grundstück bauen.
Kaufen und bauen in einem Schritt
Kreditgeber sind am meisten bereit zu verleihen, wenn Sie Pläne haben, auf Ihrem Eigentum zu bauen. Rohes Land zu halten ist spekulativ. Bauen ist auch riskant, aber Banken sind komfortabler, wenn Sie der Immobilie einen Mehrwert hinzufügen (z. B. durch Hinzufügen eines Hauses).
Baukredite : Sie können möglicherweise einen einzigen Kredit verwenden, um das Land zu kaufen und den Bau zu finanzieren . Dies ermöglicht Ihnen, weniger Papierkram und weniger Schließungskosten zu erleiden. Darüber hinaus können Sie Finanzierung für das gesamte Projekt (einschließlich der Fertigstellung des Build) sichern - Sie werden nicht festhalten Land, während Sie nach einem Kreditgeber suchen.
Baupläne: Um für ein Baudarlehen genehmigt zu werden, müssen Sie Ihrem Darlehensgeber Pläne vorlegen, die sehen möchten, dass ein erfahrener Baumeister die Arbeit erledigt. Die Mittel werden im Laufe des Projekts im Laufe der Zeit verteilt, so dass Ihre Auftragnehmer die Arbeit fortsetzen müssen, wenn sie erwarten, dass sie bezahlt werden.
Darlehensmerkmale: Baudarlehen sind kurzfristige Darlehen, die in der Regel zinslose Zahlungen haben und weniger als ein Jahr dauern (idealerweise ist das Projekt bis dahin abgeschlossen). Nach dieser Zeit kann das Darlehen in ein 30-Jahres- oder 15-Jahres-Darlehen umgewandelt werden, oder Sie refinanzieren das Darlehen unter Verwendung Ihrer neu gebauten Struktur als Sicherheit .
Anzahlung: Um die Land- und Baukosten zu borgen, müssen Sie eine Anzahlung leisten . Planen Sie, mit 10 bis 20 Prozent des zukünftigen Werts des Hauses zu kommen.
Fertige Lose gegen rohes Land
Wenn Sie eine Menge kaufen, die bereits über Dienstprogramme und Zugang zur Straße verfügt, wird es Ihnen leichter fallen, genehmigt zu werden.
Rohes Land: Rohes Land kann immer noch finanziert werden, aber Kreditgeber sind zögerlicher (es sei denn, das ist typisch für Ihre Gegend - zum Beispiel sind einige Gebiete auf Propan, Brunnen und septische Systeme angewiesen). Es ist teuer, Dinge wie Abwasserleitungen und Elektrizität zu Ihrer Immobilie hinzuzufügen, und es gibt zahlreiche Möglichkeiten für unerwartete Ausgaben und Verzögerungen.
Anzahlung: Wenn Sie viel kaufen (zum Beispiel in einer sich entwickelnden Unterteilung), können Sie möglicherweise nur 10 oder 20 Prozent abschreiben. Für rohes Land planen Sie mindestens 30 Prozent herunter, und Sie müssen möglicherweise 50 Prozent an den Tisch bringen, um genehmigt zu werden.
Darlehensmerkmale: Fertige Lose sind für Kreditgeber weniger riskant, daher bieten sie eher einstufige Baukredite an, die nach Abschluss der Bauarbeiten in "permanente" (oder 30-jährige) Hypotheken umgewandelt werden. Mit unfertigen Losen neigen Kreditgeber dazu, Kreditkonditionen kürzer zu halten (z. B. fünf bis zehn Jahre).
Verringerung des Kreditgeberrisikos: Wenn Sie rohes Land kaufen, erhalten Sie nicht unbedingt einen schlechten Kredit. Sie können Ihre Chancen auf einen guten Deal verbessern, wenn Sie dem Kreditgeber helfen, Risiken zu managen. Es ist möglich, längerfristige Darlehen, niedrigere Zinssätze und eine geringere Anzahlungsanforderung zu erhalten. Faktoren, die helfen, gehören:
- Eine hohe Kreditwürdigkeit (über 680), die zeigt, dass Sie in der Vergangenheit erfolgreich geliehen und zurückgezahlt haben.
- Geringes Verhältnis von Schulden zu Einkommen, was darauf hindeutet, dass Sie über ausreichendes Einkommen verfügen, um die erforderlichen Zahlungen leisten zu können.
- Ein kleiner Kreditbetrag, der zu niedrigeren Zahlungen und einer Immobilie führt, die am ehesten einfacher zu verkaufen ist.
Keine Pläne zu entwickeln
Wenn Sie Land ohne Pläne kaufen, um ein Haus oder eine Geschäftsstruktur auf dem Land zu bauen, wird ein Darlehen schwieriger sein. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, um eine Finanzierung zu erhalten.
Lokale Banken und Kreditgenossenschaften: Beginnen Sie mit der Suche nach Finanzinstituten in der Nähe des Landes, das Sie kaufen möchten. Wenn Sie nicht bereits in der Gegend leben, zögern Ihre lokalen Kreditgeber (und Online-Kreditgeber ) möglicherweise, einen Kredit für freies Land zu genehmigen. Lokale Institutionen kennen den lokalen Markt und haben möglicherweise ein Interesse daran, den Verkauf in der von Ihnen betrachteten Region zu erleichtern. Obwohl lokale Institutionen bereit sein könnten, Kredite zu vergeben, können sie immer noch bis zu 50 Prozent Eigenkapital und relativ kurzfristige Kredite verlangen.
Home-Equity: Wenn Sie in Ihrem Haus ein beträchtliches Eigenkapital haben, können Sie möglicherweise gegen dieses Eigenkapital mit einer zweiten Hypothek leihen. Mit diesem Ansatz können Sie möglicherweise die gesamten Grundstückskosten finanzieren und vermeiden, zusätzliche Kredite zu verwenden. Allerdings nehmen Sie ein erhebliches Risiko mit Ihrem Haus als Sicherheit - wenn Sie nicht in der Lage sind, Zahlungen für den Kredit zu leisten, kann Ihr Kreditgeber Ihr Haus in Zwangsversteigerung nehmen . Die gute Nachricht ist, dass die Zinssätze für einen Eigenheimkredit niedriger sein könnten als die Zinssätze für einen Landkaufkredit.
Gewerbliche Kreditgeber: Vor allem, wenn Sie die Immobilie für geschäftliche Zwecke oder eine Investition verwenden, könnten kommerzielle Kreditgeber eine Option sein. Um anerkannt zu werden, müssen Sie einen Kreditsachbearbeiter davon überzeugen, dass Sie ein angemessenes Risiko darstellen. Die Rückzahlung kann nur zehn Jahre oder weniger dauern, die Zahlungen können jedoch unter Verwendung eines Tilgungsplans für 15 oder 30 Jahre berechnet werden. Kommerzielle Kreditgeber könnten bei Sicherheiten behilflich sein. Sie können Ihnen erlauben , persönliche Garantien mit Ihrem Wohnsitz zu geben, oder Sie können andere Vermögenswerte (wie Anlagen oder Ausrüstung) als Sicherheit verwenden.
Eigentümerfinanzierung: Wenn Sie keinen Kredit von einer Bank oder einer Kreditgenossenschaft erhalten können, ist der derzeitige Besitzer der Immobilie möglicherweise bereit, den Kauf zu finanzieren. Vor allem bei unbebautem Land wissen die Eigentümer vielleicht, dass es für Käufer schwierig ist, sich von traditionellen Kreditgebern finanzieren zu lassen, und sie werden es vielleicht nicht eilig haben, Geld auszuzahlen. In diesen Situationen erhalten die Eigentümer in der Regel eine relativ hohe Anzahlung, aber alles ist verhandelbar. Eine 5- oder 10-jährige Kreditlaufzeit ist üblich, aber die Zahlungen können mit einem längeren Tilgungsplan berechnet werden. Ein Vorteil der Finanzierung durch den Eigentümer ist, dass Sie nicht dieselben Abschlusskosten bezahlen wie traditionelle Kreditgeber (aber es lohnt sich immer noch, den Titel und die Grenzen zu recherchieren - ehrliche Landbesitzer können Fehler machen).
Spezialisierte Kreditgeber: Wenn Sie nur auf den richtigen Zeitpunkt warten, um zu bauen oder ein Design für Ihr Haus auswählen, müssen Sie wahrscheinlich die oben genannten Lösungen verwenden. Aber wenn Sie ungewöhnliche Pläne für Ihr Eigentum haben, kann es einen Kreditgeber geben, der sich auf Ihre beabsichtigte Verwendung für das Land konzentriert. Im Gegensatz zu Banken (die hauptsächlich mit Menschen arbeiten, die Häuser bauen) legen spezialisierte Kreditgeber Wert darauf, die Risiken und Vorteile anderer Gründe für den Landbesitz zu verstehen. Sie werden eher bereit sein, mit Ihnen zu arbeiten, weil sie kein einmaliges Geschäft abschließen müssen. Diese Kreditgeber können regional oder national sein, also suchen Sie online nach was immer Sie im Sinn haben. Beispielsweise:
- Erhaltung der natürlichen Ressourcen
- Erholung im Freien auf Privateigentum
- Solar- oder Windparks
- Mobilfunk- oder Sendetürme
- Landwirtschaft oder Viehzucht, einschließlich Viehzucht, Bio-Farmen, Hobbyfarmen und Pferdepension
Tipps für Käufer
Machen Sie Ihre Hausaufgaben, bevor Sie Land kaufen. Sie können die Eigenschaft als eine leere Schiefer voller Potenzial sehen, aber Sie wollen nicht über den Kopf kommen.
Abschlusskosten: Zusätzlich zu einem Kaufpreis können Sie auch Abschlusskosten haben, wenn Sie einen Kredit erhalten. Suchen Sie nach Emissionsgebühren, Bearbeitungsgebühren, Kreditprüfungskosten, Bewertungsgebühren und mehr. Finden Sie heraus, wie viel Sie zahlen, und treffen Sie Ihre endgültige Finanzierungsentscheidung mit diesen Zahlen im Hinterkopf. Für ein relativ günstiges Objekt können die Abschlusskosten einen erheblichen Prozentsatz des Kaufpreises ausmachen.
Erhalten Sie eine Umfrage: Gehen Sie nicht davon aus, dass aktuelle Zaunlinien, Markierungen oder "offensichtliche" geographische Merkmale eine Grundstücksgrenze genau anzeigen. Holen Sie sich einen Experten, um eine Grenzbefragung abzuschließen und zu überprüfen, bevor Sie kaufen. Aktuelle Eigentümer wissen möglicherweise nicht, was sie besitzen, und es wird Ihr Problem sein, nachdem Sie gekauft haben.
Überprüfen Sie den Titel: Vor allem, wenn Sie informell leihen (z. B. mit Ihrer Eigenheimfinanzierung oder Verkäuferfinanzierung), tun Sie, was professionelle Kreditgeber tun - eine Titelsuche. Finden Sie heraus, ob es irgendwelche Pfandrechte oder andere Probleme mit der Immobilie gibt, bevor Sie Geld übergeben.
Budget für andere Kosten: Sobald Sie das Land besitzen, können Sie für zusätzliche Ausgaben auf dem Haken sein. Überprüfen Sie diese Ausgaben zusätzlich zu den Darlehenszahlungen, die Sie für das Land leisten. Mögliche Kosten beinhalten:
- Kommunal- oder Komitatssteuern (fragen Sie Ihren Steuerberater, ob Sie für einen Abzug in Frage kommen)
- Versicherung auf leerem Land oder verlassenen Gebäuden
- Ggf. Wohneigentümerverband (HOA)
- Jeder Wartungsbedarf, wie z. B. das Reparieren von Zaunlinien, das Verwalten der Entwässerung usw.
- Bauen Sie Kosten auf, wenn Sie sich jemals entscheiden, Dienste zu erstellen, hinzuzufügen oder den Zugriff auf die Eigenschaft zu verbessern
- Genehmigen Sie Gebühren für jede Aktivität, die Sie auf dem Grundstück geplant haben
Kenne die Regeln
Wenn Sie freies Land sehen, könnten Sie davon ausgehen, dass alles möglich ist. Lokale Gesetze und Zoneneinschränkungen begrenzen jedoch, was Sie tun können - sogar auf Ihrem eigenen Privatgrundstück. HOA Regeln können besonders frustrierend sein. Sprich mit örtlichen Behörden, einem Immobilienanwalt und Nachbarn (wenn möglich) bevor du zustimmst zu kaufen.
Wenn Sie Probleme mit einer Eigenschaft feststellen, die Sie im Auge haben, fragen Sie nach, ob Sie Änderungen vornehmen möchten. Sie haben vielleicht kein Glück oder Sie können nach Ihren eigenen Wünschen tun, was Sie wollen (indem Sie Papierkram ausfüllen und Gebühren bezahlen). Es wird wahrscheinlich einfacher sein, wenn Sie um Erlaubnis bitten, anstatt Ihre Nachbarn zu verärgern.