Wie funktionieren Bridge-Darlehen?
Zum Beispiel, wenn ein Hauskäufer ein anderes Haus kauft, bevor er ein bestehendes Haus verkauft, sind zwei übliche Wege, um die Anzahlung für den Umzug nach Hause zu finden, durch die Finanzierung entweder eines Überbrückungskredits oder eines Eigenheimkredits (oder Heimeigenkapitalkredits) ).
Ich rate den Verkäufern, zu warten, bevor sie ein Haus kaufen und das vorhandene Haus zuerst verkaufen, aber viele fühlen einen Drang, ihren Umzug zuerst nach Hause zu lokalisieren.
Wenn Sie absolut sicher sind, dass Ihr bestehendes Haus verkauft wird, wird es Ängste über das, was passiert, wenn es nicht passiert, lindern. Vielleicht möchten Sie mit einem vertrauenswürdigen Berater sprechen, bevor Sie einen Überbrückungskredit anstreben. Der Hauptvorteil eines Überbrückungskredits besteht darin, ein Kontingentangebot zu vermeiden und Ihr Move-Up-Angebot für einen Verkäufer attraktiver zu gestalten.
Im Allgemeinen ist ein Eigenheimdarlehen weniger teuer, aber Überbrückungskredite enthalten mehr Vorteile für einige Kreditnehmer. Darüber hinaus werden viele Kreditgeber nicht auf ein Heim-Equity-Darlehen leihen, wenn das Haus auf dem Markt ist. Kluge Kreditnehmer werden die Vorteile zwischen den beiden Krediten vergleichen, um festzustellen, welche für ihre spezielle Situation besser geeignet ist, und planen, bevor sie ein Angebot zum Kauf eines anderen Hauses machen.
Ein großer Vorteil für einen Überbrückungskredit ist die Tatsache, dass Sie ein neues Zuhause kaufen können, ohne dass Sie etwas verkaufen müssen .
Auf den Verkäufern akzeptieren viele Verkäufer kein Kontingentangebot. Wenn Sie ein Haus zum Verkauf haben, könnte das bedeuten, dass Sie kein Haus anders kaufen können, als ohne eine Möglichkeit.
Was sind Bridge-Darlehen?
Überbrückungskredite sind temporäre Kredite, die die Lücke zwischen dem Verkaufspreis eines neuen Eigenheims und der neuen Hypothek eines Eigenheimkäufers überbrücken, falls das Eigenheim des Käufers noch nicht verkauft wurde.
Der Überbrückungskredit ist an das bestehende Haus des Käufers gebunden. Die Mittel aus dem Überbrückungskredit werden dann als Anzahlung für den Umzug nach Hause verwendet.
Wie funktionieren Bridge-Darlehen?
Viele Kreditgeber haben keine Richtlinien für FICO- Mindest- oder Schulden-Einkommensquoten festgelegt . Die Finanzierung wird von einem eher "vernünftigen" Underwriting- Ansatz geleitet. Das Stück des Puzzles, das Richtlinien benötigt, ist die langfristige Finanzierung, die auf dem neuen Haus erhalten wird.
Einige Kreditgeber, die konforme Kredite leisten, schließen die Überbrückungs-Kredit-Zahlung für qualifizierende Zwecke aus. Dies bedeutet, dass der Kreditnehmer qualifiziert ist, den Umzug nach Hause zu kaufen, indem er die bestehende Darlehenszahlung , falls vorhanden, auf der bestehenden Wohnung des Käufers zusammen mit der neuen Hypothekenzahlung des nach Hause bringens addiert. Die Gründe, die viele Kreditgeber den Käufer auf zwei Zahlungen qualifizieren, sind, weil:
- Die meisten Käufer haben eine bestehende erste Hypothek auf ein gegenwärtiges Haus.
- Der Käufer wird wahrscheinlich den Move-Up-Hauskauf abschließen, bevor er eine bestehende Wohnung verkauft.
- Für eine kurze Zeit wird der Käufer zwei Häuser besitzen.
Wenn die neue Haushypothek ein konformer Kredit ist , haben Kreditgeber mehr Spielraum, um ein höheres Verhältnis von Schulden zu Einkommen zu akzeptieren, indem sie das Hypothekendarlehen durch ein automatisiertes Underwriting-Programm ausführen . Wenn die neue Haushypothek ein Jumbo-Kredit ist , werden die meisten Kreditgeber den Hauskäufer auf ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 50% beschränken.
Durchschnittliche Gebühren für Bridge-Darlehen
Die Raten variieren zwischen den Kreditgebern, aber die folgende ist eine durchschnittliche Schätzung für einen Überbrückungskredit in Kalifornien. Zinssätze schwanken, aber für dieses Beispiel verwenden wir 8,5%. Diese Art von Überbrückungskredit wird keine Zahlungen für vier Monate beinhalten; Zinsen werden jedoch fällig und fällig, wenn das Darlehen bei Verkauf der Immobilie bezahlt wird. Hier sind Beispielgebühren, die von einem echten Hypothekenmakler * eingereicht wurden:
- Verwaltungsgebühr: 850 $
- Bewertungsgebühr : $ 475
- Escrow- Gebühr: 450 $
- Titel Policengebühr: $ 450 +
- Notargebühr : 40 $
- Aufnahmegebühr: 65 $
- Draht / Kurier / Zeichnung Gebühr: $ 75
Darüber hinaus gibt es eine Kreditveranlagungsgebühr für Überbrückungskredite, die auf der Höhe des Darlehens basiert. Jeder Punkt entspricht 1% des Kreditbetrags. Hier sind Durchschnittsgebühren, die von einem Hypothekenmakler * eingereicht wurden. Auch hier werden die Gebühren variieren.
- $ 25.000 bis $ 100.000 = .50 Punkte
- 100.000 bis 150.000 = 0,75 Punkte
- 150.000 bis 250.000 $ = 1,0 Punkte
Home Buying Vorteile von Bridge-Darlehen
- Der Käufer kann sie sofort ohne Einschränkungen auf den Markt bringen und kaufen.
- Überbrückungskredite benötigen möglicherweise keine monatlichen Zahlungen für einige Monate.
- Wenn der Käufer ein Kaufangebot gemacht hat und der Verkäufer eine Ausführungsanzeige ausstellt , kann der Käufer die Verkaufsproblematik entfernen und trotzdem mit dem Kauf fortfahren.
Home Buying Nachteile von Bridge Loans
- Überbrückungskredite kosten mehr als Eigenheimkredite.
- Käufer werden durch den Kreditgeber qualifiziert, zwei Häuser zu besitzen, und viele können diese strenge Anforderung nicht erfüllen.
- Zwei Hypothekenzahlungen plus aufgelaufene Zinsen auf einen Überbrückungskredit könnten Stress verursachen.
* Hinweis: Danke an Evelyne Jamet von Vitek Mortgage für die Bereitstellung der Muster-Überbrückungsgebühren.
OFFENLEGUNG: Vitek Mortgage ist ein bevorzugter Verkäufer für meine Vermittlungsfirma und genießt eine enge Beziehung mit Lyon Real Estate.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.