Der erste Schritt besteht darin, Ihren Leerverkaufstyp zu identifizieren
Bevor Sie Ihren Agenten dazu bringen, diese Short-Sale-Liste in MLS zu verschieben, ist es eine gute Idee, zu stoppen und über den ersten Schritt in einem Leerverkauf nachzudenken. Verkäufer werden überängstlich. Und es ist kein Wunder. Viele von ihnen haben vergeblich versucht, eine Kreditmodifikation vorzunehmen oder eine andere Art von finanzieller Vereinbarung mit ihrer Bank zu treffen, und sie sind bis auf die Knochen erschöpft. Sie wollen von ihrem Elend erlöst werden.
Aufgrund der Intensität und Frustration, die in Situationen mit einem Unterwasserhaus inhärent ist, kann es schwierig sein, Geduld zu haben. Sie könnten versucht sein, diesen ersten Schritt des Leerverkaufs zu überspringen und direkt zu akzeptierenden Angeboten zu springen. Aber Sie würden wahrscheinlich einen großen Fehler machen.
Nehmen Sie diesen ersten Schritt und identifizieren Sie Ihren Leerverkauf
Das Geheimnis, um Ihren Leerverkauf zu identifizieren, liegt bei Ihrer Bank und der Art des Kredits, der zu Hause gesichert ist. Das erste, was zu tun ist, ist Ihre Bank anrufen und fragen, welche Art von Darlehen Sie haben. Finden Sie heraus, ob Ihr Darlehen von dieser Bank gehört oder ob es von einer anderen Bank gehört und Ihre ist nur die Serviceeinheit.
Haben Sie mehr als einen Kredit? Werden Sie einem Mangelurteil gegenüberstehen ? Sie müssen möglicherweise einen Rechtsbeistand erhalten.
Abhängig von Ihrer Darlehensart und Ihrer Situation wählen Sie dann Ihre Art des Leerverkaufs.
Erster Schritt zur Auswahl Ihrer Art von Leerverkauf
Jeder Leerverkauf ist anders. Wenn Sie sich für den falschen Leerverkauf entscheiden, könnten Sie persönlich haftbar gemacht werden, und Sie könnten Verlagerungsgelder verlieren.
Hier sind eine Vielzahl von Leerverkäufen, die Sie abhängig von Ihrer Art von Darlehen und persönliche Situation qualifizieren können. Sie sollten wirklich nicht auf einen Leerverkauf vorrücken, bis Sie diesen ersten Schritt abgeschlossen haben. Welche Art von Leerverkauf werden Sie tun?
- HAFA-Kurzverkauf
Ein HAFA-Leerverkauf war früher nur für Verkäufer einer Privatwohnung verfügbar, die eine schwere finanzielle Notlage und begrenzte Barvermögen haben. Es wurde entwickelt, um den Leerverkaufsprozess zu rationalisieren, Verkäufer von der Haftung freizustellen und Unterstützung bei der Umsiedlung zu bieten. HAFA-Leerverkäufe zahlen dem Verkäufer auch einen Umzugsanreiz, sofern das Haus belegt ist. HAFA-Leerverkäufe werden jedoch nicht mehr bearbeitet.
- Fannie Mae HAFA Leerverkauf
Es gibt keine FANIE Mae HAFA Short Sales mehr. Fannie Mae hat ein eigenes Programm für einen Leerverkauf, das nicht die regulären HAFA-Richtlinien beinhaltet. Überprüfen Sie die Fannie Mae Website für Leerverkäufe. Fannie Mae erlaubt oft einen Anreiz für einen Hausbesitzer, der das Anwesen besetzt.
- Freddie Mac HAFA Leerverkauf
Freddie Mac erwartet typischerweise eine Zahlungsunfähigkeit bei Ihrer Hypothekenzahlung. Viele staatlich geförderte Unternehmen bestehen darauf, dass Sie Ihre Hypothekenzahlung einstellen. Es gibt auch keine Freddie Mac HAFA Leerverkäufe mehr. Freddie Mac erlaubt oft einen Anreiz für einen Hausbesitzer, der das Anwesen besetzt.
- Fannie Mae Leerverkauf
Ich habe noch einen Fannie Mae-Leerverkauf geschlossen, in dem der Verkäufer aktuell ist. Jeden einzelnen, den ich gemacht habe, wird Fannie Mae den Leerverkauf nicht in Betracht ziehen, bis der Verkäufer bereit ist, die Hypothekenzahlungen einzustellen . Durch die Genehmigung von Fannie Mae wird der Leerverkaufsprozess um eine zusätzliche Ebene erweitert und kann diese Zeit für die Genehmigung um 2 Wochen auf 30 Tage verlängert werden.
- Freddie Mac Leerverkauf
Jede Bank behandelt einen Freddie Mac ein bisschen anders. Im Allgemeinen wollen Banken, die einen Freddie Mac Kredit gewähren, ein 4506 und ein 1126 Formular. Das 4506 lässt die Bank Kopien Ihrer Steuererklärungen bestellen, und das 1126 ist eine finanzielle Aussage. Freddie Mac möchte vielleicht sehen, dass Ihr Kredit auch im Rückstand ist. Hey, es ist die Regierung. Die Regierung möchte, dass Sie Ihre Zahlungen einstellen. Ist das nicht großartig? Nicht wirklich.
- Traditioneller Mangel Short Sale
In einem traditionellen Leerverkauf wird Ihr Härtefall näher untersucht. Sie haben auch eine bessere Chance, wegzugehen, wenn Ihre Darlehen ursprünglich Kaufgelddarlehen waren . Diese beiden Kombinationen sorgen für einen erfolgreichen und ziemlich stressfreien Leerverkauf, wenn es ein solches Tier gibt.
- Strategischer Leerverkauf
Eine Institution, die sich durch ihr kooperatives Leerverkaufsprogramm auszeichnet, ist die Bank of America. Bei einem Leerverkauf der Cooperative Bank of America nimmt die Bank den Kaufpreis und den Verkäufer vorweg und verhandelt einen Verkäuferbeitrag im Voraus, bevor Ihr Haus auf den Markt kommt. Die Bank of America hat das Kooperationsprogramm praktisch eingestellt und könnte es von Fall zu Fall prüfen.
Es ist ein Mythos, dass ein Verkäufer eine finanzielle Hürde haben muss, um einen Leerverkauf zu machen. Wenn Sie jedoch keine Not haben, und Sie ein hartes Geld Darlehen haben , werden Sie wahrscheinlich viel mehr als für einfach keine Not bezahlen. Es ist wie zwei Schläge gegen dich. Kalifornien-Verkäufern ist es untersagt, einen Beitrag zu leisten.
- Hypothekenversicherung Short Sale
Wenn Ihr Darlehen eine Hypothekenversicherung hat, fügt MI dem Prozess eine weitere Ebene hinzu. Die Hypothekenversicherungsgesellschaft muss den Leerverkauf genehmigen oder ablehnen. Denken Sie daran, dass die Hypothekenversicherungsgesellschaft in beide Richtungen zahlen wird - Zwangsvollstreckung oder Leerverkauf - und es könnte mehr bezahlt werden, um eine Zwangsvollstreckung zu machen. Ich würde sagen, die Chancen liegen bei 50/50. Mit etwas Glück wird Ihr MI nicht mehr funktionieren. Das Grundrisiko bei MI ist, dass es vielleicht einen Beitrag wünscht, entweder eine Promote-Note oder Bargeld, um zu genehmigen.
- Zwei Kredite auf einen Leerverkauf
Das Beste, was man über zwei Kredite bei einem Leerverkauf sagen kann, ist zumindest, dass es wahrscheinlich keine Hypothekenversicherung gibt, aber manchmal nimmt der erste Kreditgeber seine eigene MI-Police auf. Abhängig von der Art des zweiten Kredits kann der Kreditgeber jedoch kooperationsbereit sein oder auch nicht. Sein PSA könnte einen größeren finanziellen Anreiz für die Zwangsvollstreckung bieten als ein Leerverkauf, aber nach meiner Erfahrung sind diese Situationen selten. Im Allgemeinen schnappt sich der Zweite ruhig seine $ 3.000 bis $ 6.000 oder so und kriecht davon.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.