Wenn ein Käufer ein Angebot auf meinem Angebot macht, ist der erste Gedanke, der mir durch den Kopf geht, wie man die vielen Dinge verhindert, die nach dem Verkauf eines Hauses schiefgehen können. Meine Verkäufer hingegen sind begeistert und froh, ein Angebot erhalten zu haben, und sie denken nicht über mögliche Katastrophen nach. Sie konzentrieren sich auf das Schließen und fragen sich vielleicht sogar, warum sie überhaupt einen Agenten brauchten, da all dies so verdammt einfach zu tun schien.
Sie denken nicht über die Vorarbeit nach, die bei der Vorbereitung eines Hauses zum Verkauf gemacht wurde . Von der richtigen Preisgestaltung des Hauses bis zur Heiminszenierung , Fotografie, strategischem Marketing, Maklertouren, offenen Häusern, Online-Werbeaktionen. Nein, was sie sehen, ist ein Agent, der zum Verkauf ein Schild im Hof hängt und jetzt wird ihr Haus verkauft. Ende der Geschichte, in ihrem Buch.
Aber ein Kaufangebot zu akzeptieren , ist nur halb da. Denken Sie an Heimverkäufe als 1/4-Vorbereitungsvorbereitung, bieten Sie Verhandlungen als 1/4 an, kommen Sie durch die Hauptinspektionen als ein anderes Viertel und schließlich navigieren Sie die abschließenden Kreditanforderungen als der letzte Schritt.
Es kann viel schiefgehen, wenn das Haus in den Vertrag geht. Dies ist, wenn Ihre Wahl eines Listing Agent offensichtlich wird. Haben Sie einen unerfahrenen Agenten eingestellt, der diese letzten Phasen schlecht bewältigen kann, oder einen Rabattagenten, der möglicherweise keine Abschlussdienste anbietet?
Es gibt so viele Dinge, die einen Abschluss zunichte machen können, dass ich einfach die größten Hindernisse überwinden und die kleineren Probleme für einen anderen Tag verlassen werde:
Die erste Sache, die nach dem Verkauf Ihres Hauses falsch gehen kann
Keine ernsthafte Geldeinzahlung. Unser Sacramento MLS verlangt, dass wir den Status unserer Angebote innerhalb von 3 Tagen ändern, und viele andere Multiple-Listing-Services benötigen einen ähnlichen Zeitrahmen. Ganz zu schweigen davon, dass die Agenten des Käufers sehr verärgert sind, wenn sie ein potenzielles Erscheinen aufstellen, nur um festzustellen, dass das Haus bereits verkauft ist, aber der Listing Agent den Status in MLS nicht geändert hat.
Verkäufer sind auch bestrebt, die Vorführungen zu stoppen und das Verpacken zu beginnen.
Aber das erste, was schief gehen kann, wenn Sie Ihr Haus verkaufen, ist zu entdecken, dass der Käufer keine Gelder in Treuhand hinterlegt hat, es gibt keine ernsthafte Geldeinzahlung in der Datei. Da ernsthaftes Geld in der Regel eine vertragliche Verpflichtung ist und es den guten Glauben des Käufers zeigt, macht es jeden unbehaglich und es ist eine große rote Fahne, wenn das Geld nicht hinterlegt wird.
Das größere Problem ist, den Status in MLS in schwebend geändert zu haben und weil der Käufer aufgrund von kalten Füßen abgesagt hat, muss nun das Heim wieder auf dem Markt als ein Zurück auf dem Markt nach Hause gehen . Jeder fragt sich, was den Käufer abschreckt. Es ist schrecklich für den Verkäufer. Ein Zurück auf dem Markt ist wie ein Todeskuss.
Die zweite Sache, die nach dem Verkauf Ihres Hauses schief gehen kann
Eine schlechte Hausinspektion. Um fair zu sein, es ist nicht immer eine schlechte Hausinspektion, die einige Käufer ausflippt, da viele Käufer sehr wenig über Inspektionen wissen und sie nicht richtig interpretieren können. Oft sind ihre Agenten auch keine Hilfe. Wenn sie unglücklich genug waren, einen schlechten Hausinspektor eingestellt zu haben, können sie dem Inspektor auch nicht vertrauen. Jungs können eine 2-wöchige Klasse besuchen und sich selbst als Hausinspektor bezeichnen.
Viele Käufer wollen nach einer Hausinspektion abbrechen, und sie erkennen nicht, dass alle Häuser defekt sind.
Oder sie bitten den Verkäufer, Probleme zu reparieren oder unverschämte Summen für kleinere Reparaturen zu verlangen. Kürzlich hatte ich in einem Request for Repair eine Käuferanfrage, dass mein Verkäufer ein winziges Loch in einer Wand in einem Schrank repariert und eine quietschende Tür einölt, auf der der Verkäufer AS IS verkauft und außerhalb des Staates lebt. Wir haben die Anfrage abgelehnt und sie wurde trotzdem geschlossen. Viele Transaktionen fallen jedoch nach einer Hausbesichtigung auseinander.
Die dritte Sache, die nach dem Verkauf Ihres Hauses schief gehen kann
Eine niedrige Bewertung. Sie werden Agenten treffen, die darauf bestehen, vergleichbare Verkäufe an einen Gutachter zu übergeben, und das ist für den Gutachter so beleidigend. Sie hören nicht auf zu bedenken, dass ein Gutachter diese Art von Übung missbilligt. Das ist, als würde man einem Gutachter sagen, dass er oder sie nicht weiß, wie man den Job macht. Agenten denken, dass sie proaktiv und hilfsbereit sind und stattdessen wie ein Alleswisser erscheinen.
Sie benötigen einen Agenten, der weiß, wie er mit einem Gutachter kommuniziert, und kann dem Gutachter helfen, das Haus anders auszuwerten, wenn der Wert schwer zu bestimmen ist. Dies ist ein Bereich, in dem Ihr Agent die Transaktion definitiv unterbrechen oder durchführen kann und wo sich die Erfahrung oft auszahlt. Sie sind nicht aus dem Wald, bis der Gutachter das Gutachten unterzeichnet und der Wert zu Ihrem Verkaufspreis ist.
Die vierte Sache, die nach dem Verkauf Ihres Hauses schief gehen kann
Underwriting weist die Datei zurück. Vielleicht hat der Hypothekarkreditsachbearbeiter, der den Käufer ursprünglich vorläufig zugelassen hat, nicht alle Fakten gesammelt. Vielleicht ist der Käufer geschieden und der bald verstorbene Ehegatte weigert sich, eine Quittungsklage zu unterzeichnen. Vielleicht war das Arbeitseinkommen des Käufers von Boni abhängig, die nicht belegt werden konnten. Vielleicht hat der Exmann des Käufers in den letzten Jahren einen Leerverkauf in seinen Aufzeichnungen oder es gibt ein Urteil gegen einen der Kreditnehmer. Beim Underwriting können viele Dinge schiefgehen .
Die fünfte Sache, die nach dem Verkauf Ihres Hauses falsch gehen kann
Käuferbesitz. Sicher, Ihr Kaufvertrag bestimmt wahrscheinlich das Datum des Käuferbesitzes, aber es bringt nichts, wenn der Verkäufer nicht ausziehen kann oder der Käufer plötzlich früher umziehen muss, was beides passieren kann. Koordinieren des Umzugstermins, Planen des letzten Durchlaufs und Sicherstellen, dass es keine Überraschungen gibt, alle Reparaturen wurden wie vereinbart abgeschlossen und das Haus wurde vom Verkäufer gereinigt, ist nicht immer einfach.
Es ist wichtig, daran zu denken, dass wir Flexibilität brauchen und Nerven beruhigen, die oft knapp sind, je näher es dem Abschluss kommt. Manchmal ist es die beste Vorgehensweise, den Abschluss zu verlängern oder eine Verkäufermiete zu arrangieren .
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, CalBRE # 00697006, ein Broker-Associate bei der Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.