Ein Leser fragt: "Mein Mann und ich suchen unser erstes Zuhause. Wir haben die Viertel, die wir mögen, eingegrenzt und haben E-Mail-Angebote von unserem Agenten erhalten. Sollten wir unseren Agenten bitten, unsere Preisspanne zu erhöhen, um Verhandlungen zu ermöglichen Preise? Wie kann man die Preisspanne am besten auswählen? "
Antwort: Es ist wichtig, die richtige Preisspanne zu wählen, weil Sie sonst das richtige Zuhause verpassen könnten.
Sie möchten jedoch auch keine Zeit damit verschwenden , Häuser zu betrachten , die nicht zu Ihren Kriterien passen, da sie mehr kosten, als Sie bezahlen möchten. Das einzige, was schlimmer als das Finden Ihres Traumhauses und die Entdeckung des Verkäufers wird nicht auf Preis verbiegen ist nicht zu Hause, weil die Preisspanne war falsch.
Flex Your Price Point-Bereiche
Agenten denken nicht immer darüber nach, wie Käufer nach Häusern suchen, wenn sie eine Auflistung akzeptieren. Wenn Sie ein Haus in der richtigen Preisklasse nicht preisen , können Verkäufer Käufer verlieren, die den Eintrag nie sehen werden.
Wenn Ihr maximaler Verkaufspreis beispielsweise 399.000 US-Dollar beträgt, richten Sie keine Immobiliensuche mit einem oberen Endpreis von 399.000 US-Dollar ein. Sie werden Wohnungen zu Preisen von 399.950 $ vermissen, ebenso wie diejenigen, die bei 405.000 $ gelistet sind.
Typische Preisbereiche, nach denen Käufer suchen:
- 275.000 bis 299.000 $. Diese beinhalten keine Häuser, die unter $ 274.999 oder über $ 299.001 gelistet sind.
- 250.000 bis 275.000 US-Dollar. Diese beinhalten keine Häuser, die unter $ 249.999 oder über $ 275.001 gelistet sind.
- $ 225.000 bis $ 250.000. Diese schließen Häuser nicht ein, die unter $ 224.999 oder über $ 250.001 festgesetzt werden
- $ 200.000 bis $ 225.000. Diese schließen Häuser nicht ein, die unter $ 199.999 oder über $ 225.001 festgesetzt werden.
Sie können das Dilemma sehen. Viele Makler nehmen jedoch Angebote außerhalb dieser Preisbereiche, die für Sie funktionieren könnten. Einige Agenten werden mit sich wiederholenden Zahlen verbunden und nehmen eine Liste mit allen Zweien auf, z. B. 222 222 $.
Käufer, die einen Mindestpreis von $ 225.000 suchen, werden diese preisgünstige Liste nie finden, wenn sie ihre Preisspanne nicht erweitern.
Die Markttemperatur wirkt sich auf die Preise aus
Die Markttemperaturen können heiß, kalt oder neutral sein . Wenn Sie in einem Verkäufermarkt zuhause einkaufen , wissen Sie, dass Verkäufer höchstwahrscheinlich ihren Preis bekommen werden. In einigen Fällen erhalten Verkäufer mehrere Angebote , was zu einem Preis führt, der höher ist als der Listenpreis. Wenn Ihr maximales Limit beispielsweise $ 300.000 ist, sollten Sie wahrscheinlich sehr nahe bei einem Höchstpreis von $ 300.000 bleiben.
Wenn es jedoch ein Käufermarkt ist , sind die Preise weich. Dies bedeutet, dass die meisten Verkäufer mit Ihnen verhandeln, und es lässt Raum für Sie, um etwas teurere Häuser anzusehen.
Vergleichen Sie die Geschichte des Listenpreises mit den Verkaufspreisverhältnissen
Bitten Sie Ihren Immobilienmakler , die Geschichte der letzten sechs Monate oder mehr der Verkaufsaktivitäten in Ihrem Zielgebiet auszudrucken. Vergleichen Sie den ursprünglichen Listenpreis mit dem endgültigen Verkaufspreis. Wenn der Verkaufspreis niedriger als der Listenpreis ist, wie viel niedriger ist er?
Schauen Sie sich alle Häuser in diesem Bereich in Ihrer Preisklasse an. Ermitteln Sie das durchschnittliche Verhältnis der verkauften Preise zum durchschnittlichen Listenpreis. Zum Beispiel, wenn die durchschnittlichen Verkaufspreise 315.000 $ waren, aber die durchschnittlichen Listenpreise waren 329.500 $, ist die Differenz 4,4%.
Also, wenn Ihr Maximum ist $ 300.000, könnten Sie wahrscheinlich Häuser zu Preisen von $ 312.500 und ein niedrigeres Angebot einreichen.
Diese Formel funktioniert gut, wenn viele Häuser verkaufen. Bei wenigen Verkäufen gelten keine Durchschnittswerte, aber Sie können immer noch die Rabattprozente für jedes dieser Häuser ermitteln, um ein angemessenes Verhältnis zu erhalten.
Figur aus Verkäufermotivation
Erwarten Sie nicht, dass ein Listing Agent Ihnen sagt, warum der Verkäufer verkauft. Agenten, die diese Art von Informationen freiwillig offenlegen, könnten gegen ihre treuhänderische Beziehung zum Verkäufer verstoßen. Das soll nicht heißen, dass manche nicht quieken, wenn sie gepresst werden.
Einige Häuser verkaufen zu großen Rabatten, wenn Sie einen extrem motivierten Verkäufer finden . Dies sind Verkäufer, die:
- Umzug wegen Arbeitsplatzverlagerung
- Scheidung beim Verkauf
- In Zwangsversteigerung gehen
- Short-Verkauf- Kandidaten
- Finanziell für Bargeld geschnallt
- Heiraten
- Kaufte ein weiteres Heimkontingent für den Verkauf
Tage auf dem Markt prüfen
Es ist nicht ungewöhnlich auf irgendeinem Markt für einen Immobilienmakler, eine überteuerte Auflistung zu nehmen. Das sind typischerweise die Häuser, die am längsten auf dem Markt sitzen. Betrachten Sie überteuerte Häuser , die mindestens 90 Tage auf dem Markt haben . Es könnte nichts falsch mit ihnen sein, aber Preisgestaltung.
Und sie könnten Hauptkandidaten für eine große Preissenkung sein . Wenn Sie zuerst zu ihnen kommen, können Sie die Konkurrenz schlagen.
Zum Zeitpunkt des Schreibens ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, ein Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.