Leider kosten viele Business-Hotels zwischen 2 und 15 Millionen Dollar. Luxus und gehobene Hotels können leicht 30 bis 60 Millionen Dollar oder mehr verlangen.
Obwohl der Großteil davon traditionell mit Fremdkapital finanziert wird, ist die erforderliche Eigenkapitaleinzahlung für praktisch alle Investoren noch weit jenseits der Möglichkeiten.
Die guten Nachrichten? Heutzutage gibt es eine andere Möglichkeit, in Hotels zu investieren. Sie können Hotel-REITs in Ihrem Broker-Konto genauso kaufen, wie Sie Aktien , Anleihen oder Investmentfonds kaufen. Aber zuerst, lassen Sie uns für einen Moment über REITs sprechen. Falls Sie sie vergessen oder nie studiert haben, ist ein Immobilien-Investment-Trust oder REIT eine spezielle Art von Unternehmen, die sich auf den Erwerb und die Verwaltung von Immobilien und immobilienbezogenen Vermögenswerten konzentriert.
Einer der Gründe, die REITs von gewöhnlichen Unternehmen unterscheidet, ist, dass der Kongress sie von der Körperschaftssteuer befreit hat, vorausgesetzt, dass mehrere strenge Bedingungen erfüllt sind, von denen die Verteilung von mindestens 90% aller Gewinne in Form von Bardividenden am relevantesten ist an die Aktionäre.
Dies macht REITs sehr empfindlich gegenüber Zinsbewegungen , aber sie neigen auch dazu, viel dichtere Dividendenrenditen zu bieten als ihre Pendants aus der Vergleichsgruppe.
Der Nachteil? REIT-Ausschüttungen sind keine "qualifizierten Dividenden" nach der Abgabenordnung, was bedeutet, dass Sie besteuert werden, als ob sie gewöhnliches Einkommen wären, und nicht zu den niedrigeren, attraktiveren Dividendensteuersätzen .
Sobald Sie mit dem Aufbau eines bedeutenden Portfolios beginnen, kann dies manchmal zu Schwierigkeiten führen, wenn Sie über eine Roth IRA , SEP-IRA , 401 (k) oder eine andere Steuerfazilität zu viel kaufen, da Sie die Unrelated Business Income Tax oder UBIT auslösen könnten . Das ist eine andere Diskussion für einen anderen Tag.
Hotel REITs vs Apartment REIT oder ein REIT Spezialisiert auf Leasing Mall Space
Ebenso wie Aktien in verschiedenen Branchen und Sektoren unterschiedliche Risikomerkmale aufweisen, variieren REITs je nach Art des Immobilienprojekts, auf das sie sich spezialisieren, erheblich.
Das ist keine Neuigkeit für Immobilieninvestoren, die daran gewöhnt sind, Immobilien direkt zu erwerben - da sie aus eigener Erfahrung wissen, verhält sich ein Wohngebäude ganz anders als ein Bürogebäude oder Lagereinheiten, die auf den zugrundeliegenden Ökonomien, Traditionen, Praktiken basieren. Gesetze und Kräfte bei der Arbeit - aber es überrascht manchmal neue Investoren, Immobilien durch öffentlich gehandelte Wertpapiere zu erwerben.
Sie verstehen nicht, dass Ihr Commercial-Office-REIT zyklische Leasingraten aufgrund von Boom- und Bust-Zyklen erleben könnte, während Ihr Industrielager REIT viel stabiler sein könnte, da Überkapazitäten mit geringeren Wartungskosten viel schneller abgebaut werden können als mit so etwas wie ein Wohnhaus.
Es ist die Art der Anlageklasse .
Eine interessante Subspezialität in der Immobilieninvestmentbranche ist das Hotel REIT. Wie Sie wahrscheinlich von diesem Namen vermuten können, konzentriert sich das Hotel REITs auf die Entwicklung, Verwaltung, den Erwerb oder die Finanzierung von Hotels und Hotelimmobilien.
Diese reichen von Budget-Pensionen auf der Seite von vergessenen Autobahnen und Staatsstraßen bis hin zu Fünf-Diamanten-Prestige-Resorts in einigen der Unterhaltungs-, Glücksspiel- und Hauptstädte der Welt. Sie können die Entwicklung und den Besitz der Immobilie beinhalten, indem sie ein Management-Team von Dritten bezahlen, um den tatsächlichen Betrieb des Hotels im Austausch für einen Teil des Umsatzes zu verwalten .
Sie können sich hauptsächlich auf die Verwaltung der Hotelimmobilien anderer Leute konzentrieren, um so eine Umsatzeinbuße zu erzielen. Sie können die Finanzierung von Hotelprojekten beinhalten und eher wie Quasi- Fixed-Income-Investments agieren.
Sie müssen unbedingt verstehen, was Sie besitzen, oder Sie riskieren Ihre hart erarbeiteten Ersparnisse.
Hotel REITs sind notorisch volatil, da die Hotelauslastung mit den allgemeinen wirtschaftlichen Bedingungen korreliert und daher sehr anfällig für Expansion und Kontraktion ist. Wenn eine Rezession eintritt, streichen Unternehmen Reisebudgets und entscheiden sich stattdessen für Videokonferenzen oder Telefonanrufe. Familien und Organisationen verschieben ihren Urlaub, bleiben näher beieinander.
Für einen Hotel-REIT bedeutet dies häufig, dass die Cashflows austrocknen und gleichzeitig die Renditen steigen, so dass der Wert der Anteile dramatisch sinkt. Umgekehrt, wenn die Dinge umkehren, explodiert der Cashflow manchmal durch das Dach, so dass Sie diese explodierenden Auszahlungen und Marktwerte erhalten. Sie sind sehr verschieden von den Staltern der Welt, die einfach Geld wie ein Uhrwerk auspumpen, Generation für Generation; Unternehmen wie Colgate-Palmolive oder Nestle. Schauen wir uns eine reale Illustration an, um zu zeigen, wie ein Hotel REIT funktioniert.
Wie sich ein Real Hotel REIT während des Wirtschaftszusammenbruchs 2008-2009 verhalten hat
Hospitality Properties Trust ist ein Hotel REIT, das 291 Hotels besitzt, die 43.976 Zimmer oder Suiten umfassen, sowie 185 eigene oder gemietete Reisezentren. Nach Angaben der SEC-Anmeldungen befinden sich diese Liegenschaften in 44 US-Bundesstaaten, Kanada und Puerto Rico.
Das Hotel REIT betreibt sein Hotelportfolio unter einer diversifizierten Sammlung von Franchise-Verträgen, einschließlich Courtyard by Marriott, Candlewood Suites, Residence Inn by Marriott, Royal Sonesta, Sonesta, Staybridge Suites, Hyatt Place, Crowne Plaza Hotels & Resorts, Wyndham Grand, Wyndham Hotels Sonesta ES Suiten, InterContinental Hotels & Resorts, Marriott Hotels und Resorts, das Clift Hotel, Radisson Hotels & Resorts, TownePlace Suites by Marriott, Hawthorn Suites, Country Inns & Suites by Carlson, Holiday Inn Hotels & Resorts, SpringHill Suites by Marriott und Park Plaza Hotels & Resorts.
In den Boom-Jahren, bevor der Immobilien-Einsturz die Wirtschaft in die schwerste Rezession seit der Großen Depression stürzte, sorgte dieser Hotel-REIT für die Fettreduktion für die Eigentümer. Im Jahr 2004 erhielten sie 2,88 US-Dollar pro Aktie, 2005 2,89 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2006, 2,94 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2007, 3,03 US-Dollar pro Aktie im Jahr 2008 und 3,08 US-Dollar pro Aktie.
Als die Finanzwelt zusammenbrach, fielen die Hotelbuchungen von der Klippe. Geschäftskonferenzen wurden abgesagt und die Barausschüttungen wurden dezimiert und fielen auf 0,77 US-Dollar pro Aktie, ein atemberaubender Rückgang von 75%. Wenn Sie sich auf dieses Geld verlassen würden, um Ihre Rechnungen zu bezahlen, haben Sie plötzlich festgestellt, dass es in dem Moment verdampft ist, in dem Sie es am meisten gebraucht haben.
Sie verkaufen ihre Anteile in Täuschungsmanövern (auch wenn Sie einen Hotel REIT besitzen, sollten Sie wissen, dass dies ein wesentlicher Bestandteil der Eigentümererfahrung ist). Die Aktien sind von einem Hoch von 51,50 $ im Jahr 2006 auf nur 6,90 $ im Jahr 2009 zusammengebrochen Aktienkurs wurde hinzugefügt, um die Verletzung der schweren Kürzung in Ihrem passiven Einkommen zu beleidigen.
Was ist mit anspruchsvollen Investoren passiert, die den Charakter des Hotel REIT Eigentums verstanden haben? Sie setzten sich auf ihre sprichwörtlichen Hintern und beobachteten, wie die Barausschüttungen bei einem Aktienkurs von 32,46 Dollar auf 1,96 Dollar pro Aktie stiegen. Sicher, es ist nicht in der Nähe der guten Jahre, aber für eine ziemlich entsetzliche Messperiode haben Sie die Inflation nach Steuern leicht übertroffen und Ihre Kaufkraft behalten .
Sie haben vor zehn Jahren die Immobiliensicherheit gekauft und zwischen 26,50 und 42,40 US-Dollar pro Aktie bezahlt. Während dieser Zeit haben Sie $ 24,83 oder so in Barausschüttungen gesammelt. Wenn Sie clever waren und diese Dividenden während der Krise reinvestierten , wurden sie zu dem, was ein Finanzwissenschaftler als "Rendite-Accelerator" bezeichnet hat. Mehrere hundert Prozentpunkte Gewinn bei jedem Scheck oder jeder Einzahlung wurden in den Kauf zusätzlicher Aktien aufgrund der partiellen zurückgekehrt Erholung des Marktwerts.
Vergleichen Sie diesen Hotel REIT mit etwas wie einem industriellen REIT. Selbst wenn die Welt auseinander fällt, wollen die Unternehmen ihre Lagerhäuser, Versandeinrichtungen und Fabriken nicht räumen. Darüber hinaus sind sie oft (nicht immer) in der Lage, die ihnen rechtlich zustehenden Mietverträge zu bezahlen, selbst wenn die Firma selbst letztendlich bankrott geht. Ein industrieller REIT wie EastGroup Properties hat während der gleichen Kernschmelze die Dividende nicht gekürzt.
Die Aktie fiel von 48,54 USD auf 24,58 USD, ein Rückgang von nur 49,36%, der sich nicht wesentlich von den Börsenindizes wie dem Dow Jones Industrial Average und dem S & P 500 unterschied! Angesichts der Durchflusscharakteristik der Wertpapiere und deren Einfluss auf den Marktwert ist sie unglaublich beeindruckend. Noch beeindruckender? Die Aktien sind derzeit bei 59,32 $, also haben Sie einen nicht realisierten Kapitalgewinn von 10,78 $, oder 22% + auf die Aktie selbst, zusätzlich zu all den Dividenden, die Sie genossen haben.
Die Implikationen für Hotel REIT Investoren sind klar
Es gibt vier wichtige Möglichkeiten, wie Sie strategisch Hotel-REITs erwerben können, wenn Sie sie besitzen möchten:
- Nur Blöcke von Hotel REITs während Börsencrashs zu kaufen , behandeln es sehr anders als Ihre Indexfonds oder andere Beteiligungen, die Sie dann für immer halten planen. Je niedriger Ihre Kostenbasis ist, desto schneller können Sie Ihren Kaufpreis in Bardividenden zurückzahlen, wenn Sie planen, dieses Geld woanders zu investieren.
- Regelmäßig Dollar-Kosten-Durchschnitt in Hotel-REITs , wissend, dass Sie manchmal zum ungünstigsten Moment kaufen werden, aber die Hochs und Tiefs in Kombination mit reinvestierten Dividenden zu vertrauen, wird Ihnen alles für eine zufriedenstellende Gesamtrendite mitteln . Für die meisten Menschen ist dies wahrscheinlich der bessere Ansatz, da die Dollarkosten-Durchschnittsbildung das Aktienmarktrisiko drastisch reduziert, insbesondere in Kombination mit Diversifikation .
- Spekulieren . Wenn die Hotellerie zusammenbricht, kaufe Hotel-REITs, bis die Boom-Jahre wiederkehren, und werfe sie dann ab, selbst wenn sie viel höher werden. Die Chancen auf langfristigen Erfolg sind hier nicht groß, es sei denn, Sie sind in der Lage, die Hotelindustrie implizit zu verstehen und die REIT-Akquisition so zu behandeln, als würden Sie Millionen von Dollar ausgeben, um eine Immobilie direkt zu kaufen, aber es gibt eine Minderheit von finanziell ausgereifte Menschen da draußen, die die Möglichkeit haben, auf einer bewertungsorientierten Basis zu arbeiten, vorausgesetzt, sie können mit zu frühem Kauf oder zu frühem Verkauf leben, was zwangsläufig passieren wird, wenn die Anleger insgesamt zu optimistisch werden oder pessimistisch von Zeit zu Zeit.
- Werfen Sie das Handtuch und kaufen Sie etwas wie den Vanguard REIT Index Fund , der viele verschiedene REITs, einschließlich Hotel-REITs, als Teil eines diversifizierten Portfolios zusammenführt. Es hat eine viel niedrigere Dividendenrendite, aber wenn Sie denken, dass das reduzierte Risiko diesen Kompromiss wert ist, könnte es Ihre klügste Vorgehensweise sein.
Auf jeden Fall sind Hotel REITs nicht die Ohnmacht. Wenn Sie nicht wissen, was Sie tun, treten Sie leicht.