Den Zusammenhang zwischen Vermögenspreisen und Zinssätzen verstehen
All dies kann fantastisch erscheinen, wenn Sie das Glück haben, vor dem Zinsrückgang in wichtigen Positionen zu sitzen und den Boom bis an die Spitze zu erleben. Ihr Vermögen wird mit jedem Jahr höher und höher trotz der Tatsache, dass die Rate der Nettowertsteigerung die Rate des Anstiegs der passiven Einkommen übertrifft, was wirklich zählt . Es ist nicht so toll für den langfristigen Investor und / oder für diejenigen, die nicht viele Vermögenswerte beiseite legen, die mit dem Sparen beginnen wollen, was häufig junge Erwachsene einschließt, die gerade die Schule oder das College verlassen und zum ersten Mal in die Arbeitswelt einsteigen.
Das mag seltsam klingen, wenn Sie nicht mit Finanzen oder Unternehmensbewertung vertraut sind, aber es macht viel Sinn, wenn Sie aufhören und darüber nachdenken. Wenn Sie eine Investition kaufen, was Sie wirklich kaufen, sind zukünftige Cashflows; Gewinn oder Verkaufserlös, der, angepasst an Zeit, Risiko, Inflation und Steuern , Ihrer Meinung nach eine angemessene Rendite bietet, ausgedrückt als eine jährliche Wachstumsrate , um Sie dafür zu entschädigen, dass Sie Ihre Kaufkraft in der Gegenwart nicht konsumieren; es für Dinge ausgeben, die Nutzen bringen, wie Autos, Häuser, Ferien, Geschenke, eine neue Garderobe, Landschaftsgestaltung, Abendessen in netten Restaurants oder was auch immer ein Gefühl von Glück oder Freude in dein Leben bringt und das, was wirklich zählt, verstärkt: Freunde, Freiheit über deine Zeit und gute Gesundheit.
Wenn die Vermögenspreise aufgrund der niedrigen Zinssätze hoch sind, bedeutet dies, dass jeder Dollar, den Sie für den Kauf einer Anlage ausgeben, weniger Dividenden, Zinsen, Mieten oder andere Erträge (sowohl Direkt- als auch Durchschauprozesse) einspart Wachstum statt sie an die Aktionäre auszahlen ).
In der Tat würde der rationale langfristige Investor Cartwheels bei der Aussicht auf einen Aktienmarkt mit Dividendenrenditen über dem 2-fachen oder 3-fachen der normalisierten Treasury-Anleiherendite oder einem Immobilienmarkt, der das 5-fache oder 10-fache der normalisierten Treasury-Anleiherendite bieten könnte. Für das, was sie in der Bilanz verloren haben , weil sie auf dem Papier schlechter aussahen, würden sie zusätzliches monatliches Einkommen erzielen, wodurch sie mehr erwerben könnten; ein Fall von wirtschaftlicher Realität, der das Rechnungswesen übertrifft.
Selbst wenn Sie das alles wissen, fragen Sie sich vielleicht, warum die Vermögenspreise fallen, wenn die Zinsen steigen. Was ist hinter dem Niedergang? Es ist eine fantastische Frage. Obwohl es viel komplizierter war, uns in die Mechanik zu vertiefen, liegt es hauptsächlich an zwei Dingen.
1. Vermögenspreise fallen, wenn die Zinsen steigen, weil die Opportunitätskosten des "risikofreien" Satzes attraktiver werden
Ob sie es merken oder nicht, die meisten Menschen haben genug gesunden Menschenverstand, um zu vergleichen, was sie mit einer potenziellen Investition in Aktien, Anleihen oder Immobilien verdienen können, bis zu dem, was sie verdienen können, wenn sie das Geld in sicheren Vermögenswerten parken. Für kleine Anleger ist dies häufig der Zinssatz, der auf einem FDIC-versicherten Sparkonto, Girokonto, Geldmarktkonto oder Geldmarktfonds zu zahlen ist .
Für größere Investoren, Unternehmen und Institutionen ist dies der so genannte "risikofreie" Zinssatz für US-Schatzwechsel, Anleihen und Schuldverschreibungen, die durch die volle Besteuerungsmacht der US-Regierung gestützt werden.
Wenn die "sicheren" Zinsen steigen, werden Sie und die meisten anderen Investoren eine höhere Rendite verlangen, um sich von Ihrem Geld zu trennen; Risiken eingehen, die Unternehmen oder Wohngebäude besitzen . Das ist nur natürlich. Warum sollten Sie sich Verlusten oder Volatilität aussetzen, wenn Sie sich zurücklehnen, Zinsen sammeln und wissen, dass Sie irgendwann Ihren vollen (nominalen) Kapitalwert irgendwann zurückbekommen werden? Es gibt keine jährlichen Berichte zu lesen, keine 10-K zu studieren, keine Proxy-Anweisungen zu lesen.
Ein praktisches Beispiel könnte helfen.
Stellen Sie sich vor, die 10-jährige Schatzanleihe bot eine Rendite vor Steuern von 2,4%. Sie betrachten eine Aktie, die für $ 100,00 pro Aktie verkauft und den Gewinn pro Aktie von $ 4,00 verwässert hat.
Von diesen 4,00 $ werden 2,00 $ als Bardividende ausbezahlt. Dies führt zu einer Gewinnrendite von 4,00% und einer Dividendenrendite von 2,00%.
Stellen Sie sich vor, die Federal Reserve erhöht die Zinsen . Das 10-jährige Treasury endet bei 5,0% vor Steuern. Alles andere ist gleich (und das ist es nie, aber aus Gründen der akademischen Klarheit, die wir als solche für den Moment annehmen werden), könnten Investoren die gleiche Prämie verlangen, um die Aktie zu besitzen. Vor der Zinserhöhung waren die Anleger bereit, Aktien im Gegenwert von 1,6% als zusätzliche Rendite zu kaufen (die Differenz zwischen der Gewinnrendite von 4,00% und der Rendite von 2,40% Treasury). Wenn die Treasury-Rendite auf 5,00% stieg, würden sie, wenn die gleiche Beziehung gilt, eine Gewinnrendite von 6,60% verlangen, was einer Dividendenrendite von 3,30% entspricht. Ohne andere Variablen, wie z. B. Änderungen in den Kosten der Kapitalstruktur (mehr dazu in einem Moment), ist der einzige Weg, die Aktie diese Höhe von Gewinn und Dividende zu liefern, von 100,00 pro Aktie auf 60,60 pro Aktie zu fallen, ein Rückgang von fast 40,00%.
Für disziplinierte Anleger ist dies überhaupt nicht problematisch, wenn man bedenkt, dass die Inflationsrate natürlich gut ist. Wenn überhaupt, dann ist es eine großartige Entwicklung, weil der reguläre Dollar durchschnittlich wieder investierte Dividenden kostet und neues, frisches Kapital, das aus Gehaltsschecks oder anderen Einkommensquellen investiert wird, mehr Einkommen, mehr Dividenden, mehr Zinsen und mehr Mieten als bisher ermöglicht. Sie profitieren auch, da Unternehmen höhere Erträge aus Aktienrückkaufprogrammen erzielen können .
2. Vermögenspreise fallen, wenn die Zinsen aufgrund von Kapitalveränderungen für Unternehmen und Immobilien steigen, was sich in den Gewinnen niederschlägt
Ein zweiter Grund, warum die Preise für Vermögenswerte bei steigenden Zinsen fallen, ist, dass sie das in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Nettoergebnis wesentlich beeinflussen können. Wenn ein Unternehmen Geld leiht, geschieht dies entweder durch Bankkredite oder durch die Emission von Unternehmensanleihen . Wenn die Zinssätze, die ein Unternehmen am Markt erhalten kann, wesentlich höher sind als der Zinssatz, den es für seine bestehenden Schulden zahlt, muss es für jeden Dollar ausstehender Verbindlichkeiten mehr Geld ausgeben, wenn es Zeit für eine Refinanzierung ist. Dies wird zu einem viel höheren Zinsaufwand führen . Das Unternehmen wird weniger profitabel werden, da Anleihenbesitzer in den neu ausgegebenen Anleihen, die zur Refinanzierung alter, fällig werdender Anleihen oder neu ausgegebener Anleihen, die zur Finanzierung von Akquisitionen oder zur Expansion benötigt werden, verwendet werden, jetzt mehr vom Cash-Flow verlangen. Dies führt dazu, dass das "Ergebnis" in der Kurs-Gewinn-Relation sinkt, was bedeutet, dass das Bewertungs-Multiple ansteigt, es sei denn, der Aktienkurs sinkt um einen angemessenen Betrag. Anders ausgedrückt, der Kurs muss sinken, damit die Aktie den gleichen Preis hält.
Dies wiederum führt dazu, dass auch der sogenannte Zinsdeckungsgrad abnimmt und das Unternehmen riskanter erscheint. Wenn dieses erhöhte Risiko ausreichend hoch ist, könnte es dazu führen, dass Anleger eine noch höhere Risikoprämie verlangen und den Aktienkurs noch weiter senken.
Asset-intensive Unternehmen, die viel Eigentum, Anlagen und Ausrüstung benötigen , sind am anfälligsten für diese Art von Zinsrisiko. Andere Unternehmen - denken Sie an Microsoft in den 1990er Jahren, als es schuldenfrei war und so wenig Sachanlagen benötigte, dass es alles aus seinem Girokonto finanzieren konnte, ohne Banken oder die Wall Street um Geld zu bitten - segeln direkt an diesem Problem, total nicht betroffen.
Verschiedene Arten von Unternehmen florieren tatsächlich, wenn und wenn die Zinsen steigen. Eine Illustration: Versicherungskonzern Berkshire Hathaway, der in den letzten 50 Jahren vom Milliardär Warren Buffett gebaut wurde . Zwischen Bargeld und geldähnlichen Anleihen besteht das Unternehmen aus Vermögenswerten in Höhe von 60 Milliarden Dollar, die praktisch nichts verdienen. Wenn die Zinssätze um einen ansehnlichen Prozentsatz steigen würden, würde das Unternehmen plötzlich Milliarden von Dollar an zusätzlichem Einkommen pro Jahr aus diesen Reserve- Liquiditätsbeständen verdienen. In solchen Fällen kann es besonders interessant werden, da die Faktoren von der ersten Position - Investoren fordern niedrigere Aktienkurse, um sie dafür zu entschädigen, dass Schatzwechsel, Anleihen und Notes reichere Renditen liefern - sich mit diesem Phänomen als die Erträge selbst auszeichnen wachsen. Wenn das Geschäft auf genügend Ersatzgeld sitzt, ist es möglich, dass der Aktienkurs tatsächlich am Ende steigen könnte; eines der Dinge, die das Investieren so intellektuell angenehm macht.
Das Gleiche gilt für Immobilien. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Eigenkapital von 500.000 US-Dollar, das Sie in ein Immobilienprojekt investieren möchten. baue vielleicht ein Bürogebäude, baue Lagereinheiten oder entwickle ein industrielles Lagerhaus, um es an produzierende Firmen zu vermieten. Egal welches Projekt Sie erstellen, Sie müssen 30% Eigenkapital investieren, um Ihr bevorzugtes Risikoprofil zu erhalten, während die restlichen 70% aus Bankkrediten oder anderen Finanzierungsquellen stammen. Wenn die Zinssätze steigen, steigen Ihre Kapitalkosten. Das bedeutet, dass Sie für den Immobilienerwerb / -entwicklung entweder weniger bezahlen müssen oder sich mit weitaus geringeren Cashflows begnügen müssen; Geld, das in Ihre Tasche gegangen wäre, aber jetzt an die Kreditgeber weitergeleitet wird. Das Ergebnis? Wenn nicht andere Variablen im Spiel sind, die diese Überlegung überfordern, muss der Wert der Immobilie relativ zu ihrem bisherigen Wert sinken. (Starke Betreiber auf dem Immobilienmarkt neigen dazu, Immobilien zu kaufen, die sie über Jahrzehnte halten können, um so lange wie möglich zu finanzieren, so dass sie die Abwertung in der Währung arbitrieren können. Da die Inflation um den Wert eines jeden Dollars steigt, steigen die Mieten ihre zukünftigen Fälligkeitsrückzahlungen sind ökonomisch immer kleiner.)